Chi vende un immobile deve presentare più di belle foto. Gli interessati, la loro banca e il notaio richiedono prove attendibili, dall'estratto del registro fondiario all'attestato di prestazione energetica. Se mancano, la vendita subisce ritardi o persino l'appuntamento dal notaio salta. Vi mostriamo quali documenti dovreste raccogliere nel 2026 e dove ottenerli.
A cosa serve la documentazione per la vendita
La documentazione per la vendita è diversa dal prospetto immobiliare. Il prospetto suscita interesse e riassume i vantaggi del vostro immobile; la documentazione per la vendita fornisce le prove a sostegno. Vi accedono tre parti:
- I potenziali acquirenti vogliono verificare planimetria, superficie abitabile, valori energetici e situazione del registro fondiario prima di presentare un'offerta.
- La banca finanziatrice dell'acquirente richiede la documentazione completa dell'immobile prima di approvare un prestito. Se manca qualcosa, l'approvazione del finanziamento subisce ritardi.
- Il notaio necessita di un estratto aggiornato del registro fondiario e – nel caso di appartamenti in condominio – della dichiarazione di divisione, per redigere il contratto di compravendita; l'autenticazione notarile è comunque obbligatoria (§ 311b BGB).
Più completa è la vostra documentazione, più seri apparirete e più rapidamente si conclude la vendita.
I documenti più importanti e dove ottenerli
Estratto del registro fondiario
L'estratto del registro fondiario documenta i proprietari, la superficie del terreno, i diritti di terzi (sezione II, ad esempio diritti di passaggio o di abitazione) e i gravami come le ipoteche fondiarie (sezione III). Al momento della vendita non dovrebbe essere più vecchio di tre mesi. Potete richiederlo presso l'ufficio del registro fondiario del tribunale competente. Un estratto semplice costa circa 10 euro, uno autenticato 20 euro. In quanto proprietario iscritto, avete il necessario interesse legittimo ai sensi del § 12 GBO; i terzi possono consultarlo solo per un motivo concreto.
Mappa catastale, planimetria e documentazione catastale
La mappa catastale – detta anche carta ufficiale degli immobili – mostra la forma e la posizione del vostro terreno nel catasto. Potete ottenerla presso l'ufficio catastale o di topografia, oppure online tramite i geoportali dei Länder. Banca e acquirente la utilizzano per comprendere i confini e l'edificazione.
Attestato di prestazione energetica
L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio in caso di vendita. Esiste come attestato basato sui consumi (sulla base del consumo energetico effettivo) oppure come Attestato di fabbisogno energetico (basato su un’analisi tecnica dell’edificio); è valido per dieci anni. Ai sensi del § 80 GEG, dovete presentarlo agli interessati al più tardi durante la visita e consegnarlo dopo la stipula del contratto di compravendita.
Già nell’annuncio immobiliare sono obbligatori cinque dati: tipo di attestato, valore dell’energia finale, principale fonte energetica del riscaldamento, anno di costruzione e classe di efficienza energetica (§ 87 GEG). Se questi dati mancano, si tratta di un illecito amministrativo punibile, ai sensi del § 108 GEG, con una sanzione fino a 10.000 euro. Un nuovo attestato viene rilasciato da un emittente qualificato.
Planimetria e calcolo della superficie abitabile
Una planimetria in scala e un calcolo comprensibile della superficie abitabile rientrano tra i documenti più richiesti. Di norma, la superficie abitabile viene calcolata secondo il Regolamento sulla superficie abitabile (WoFlV): gli ambienti con altezza superiore a due metri vengono conteggiati per intero, le superfici sotto i tetti inclinati tra uno e due metri per metà, mentre quelle inferiori non vengono conteggiate. Balconi, logge e terrazze vengono solitamente conteggiati per un quarto, al massimo per la metà. Le planimetrie si trovano nei documenti edilizi; se non sono disponibili, un architetto o un fornitore di servizi specializzato può effettuare una nuova misurazione.
Documenti edilizi, di ristrutturazione e ammodernamento
Rientrano in questa categoria il permesso di costruire, la descrizione dell’edificio, le planimetrie di tutti i piani, i calcoli statici e le prove degli interventi di ammodernamento – ad esempio nuovo impianto di riscaldamento, finestre, tetto o isolamento. Fatture e documentazione degli artigiani attestano lo stato dell’immobile e giustificano il vostro prezzo. I progetti edilizi mancanti si possono spesso ottenere in copia presso l’ufficio dell’ordinamento edilizio, che conserva il fascicolo edilizio.
Registro degli oneri edilizi e attestazioni relative alle opere di urbanizzazione
Un estratto dal registro degli oneri edilizi mostra gli obblighi di diritto pubblico che non figurano nel registro fondiario – per esempio distanze dai confini o diritti di accesso. Va richiesto presso l’autorità inferiore di vigilanza edilizia. Fa eccezione la Baviera: lì non esiste un registro autonomo degli oneri edilizi; gli oneri corrispondenti sono indicati nella sezione II del registro fondiario. Inoltre, sono utili le attestazioni del comune relative alle opere di urbanizzazione o ai contributi dei proprietari confinanti, che escludono contributi ancora dovuti.
Documenti aggiuntivi per gli appartamenti in proprietà
In caso di vendita di un appartamento in proprietà, si aggiungono i documenti della comunione dei proprietari (WEG). La vostra L’amministrazione condominiale mette a disposizione la maggior parte dei seguenti documenti:
- dichiarazione di divisione con planimetria della ripartizione e regolamento condominiale
- i verbali delle ultime tre assemblee dei proprietari, inclusa la raccolta delle delibere
- piano economico attuale e ultimi rendiconti annuali (spese condominiali)
- importo del fondo di riserva per la manutenzione e un’attestazione aggiornata delle spese condominiali
- documentazione relativa a ristrutturazioni deliberate o imminenti delle parti comuni
Questi documenti sono importanti non solo per gli acquirenti, ma vengono regolarmente richiesti anche dalla loro banca. Prevedete un certo anticipo, poiché l’amministrazione ha bisogno di tempo per raccoglierli e talvolta addebita una commissione.
Checklist: tutti i documenti di vendita a colpo d’occhio
Per la maggior parte delle vendite dovreste tenere a disposizione i seguenti documenti:
- estratto catastale aggiornato (non più vecchio di tre mesi)
- mappa catastale e planimetria di ubicazione
- attestato di prestazione energetica
- planimetria e calcolo della superficie abitabile
- permesso di costruire, descrizione dell’immobile e ulteriore documentazione edilizia
- documentazione relativa a modernizzazioni e ristrutturazioni
- estratto del registro degli oneri edilizi
- documentazione dell’assicurazione dell’edificio e un prospetto delle spese accessorie correnti
- per gli appartamenti in condominio: dichiarazione di divisione, verbali WEG, piano economico e fondo di riserva
Documentazione completa: i vantaggi della preparazione
La raccolta tempestiva richiede un po’ di tempo, ma si rivela vantaggiosa per entrambe le parti:
- Per voi come venditori: date un’impressione seria, rispondete subito alle domande e impedite che la banca dell’acquirente ritardi la conclusione.
- Per l’acquirente: può verificare lo stato, i diritti e i costi e ottenere più rapidamente l’approvazione del finanziamento.
- Il rischio in caso di lacune: documenti mancanti o obsoleti prolungano la vendita, fanno diminuire il prezzo e possono comportare sanzioni pecuniarie, ad esempio per l’attestato di prestazione energetica.
FAQ sui documenti di vendita
Quali documenti sono obbligatori per legge?
L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio: deve essere disponibile al più tardi durante la visita e comparire nell’annuncio con le indicazioni obbligatorie. Per l’appuntamento dal notaio è inoltre indispensabile un estratto catastale aggiornato. Gli altri documenti non sono obbligatori per legge in ogni caso, ma nella pratica sono indispensabili.
Quanto può essere vecchio un estratto catastale?
Per la vendita dovrebbe essere il più aggiornato possibile e non più vecchio di tre mesi. Banche e notai spesso insistono su un estratto aggiornato, poiché i gravami possono cambiare in tempi brevi.
Chi rilascia l’attestato di prestazione energetica?
Un attestato energetico valido viene rilasciato da professionisti qualificati, ad esempio consulenti energetici, nonché determinati architetti e ingegneri. L’autorizzazione al rilascio per gli edifici residenziali è disciplinata dalla legge tedesca sull’energia degli edifici.
Quanto costa procurarsi i documenti?
L’estratto del registro fondiario costa circa 10-20 euro, un attestato basato sui consumi generalmente meno di 100 euro, mentre un attestato basato sul fabbisogno costa di più. Per la planimetria catastale e l’estratto dei vincoli edilizi sono previste piccole spese amministrative. Di norma, la voce di costo maggiore è rappresentata dalle planimetrie rilevate nuovamente.
Chi procura i documenti della WEG?
Per gli appartamenti in proprietà, richiedete il regolamento della divisione, i verbali, il piano economico e la situazione delle riserve alla vostra amministrazione condominiale. Considerate alcuni giorni per l’elaborazione e un’eventuale commissione amministrativa.
Conclusione: prima i documenti, poi la vendita
La documentazione completa per la vendita è il fondamento di una compravendita immobiliare senza intoppi. Chi dispone tempestivamente dell’estratto del registro fondiario, dell’attestato energetico, della planimetria, del calcolo della superficie abitabile e – per gli appartamenti in proprietà – dei documenti della WEG, conquista la fiducia degli interessati, accelera il finanziamento e arriva all’appuntamento dal notaio senza ostacoli. Riunite i documenti prima di pubblicare il vostro immobile su TraumImmo: in questo modo presenterete la vostra offerta in modo completo fin dall’inizio.