Тот, кто продаёт недвижимость, должен предоставить больше, чем красивые фотографии. Потенциальные покупатели, их банк и нотариус требуют надёжные подтверждения — от выписки из поземельной книги до энергетического паспорта. Если они отсутствуют, продажа затягивается или даже срывается визит к нотариусу. Мы покажем, какие документы следует собрать в 2026 году и где их получить.
Для чего нужны документы для продажи
Документы для продажи — это не то же самое, что экспозе. Экспозе вызывает интерес и обобщает преимущества вашей недвижимости; документы для продажи предоставляют лежащие в их основе подтверждения. К ним обращаются три стороны:
- Потенциальные покупатели хотят проверить планировку, жилую площадь, энергетические показатели и сведения из поземельной книги, прежде чем сделать предложение.
- Финансирующий банк покупателя требует полный комплект документов на объект, прежде чем одобрить кредит. Если чего-то не хватает, решение о финансировании откладывается.
- Нотариусу нужна актуальная выписка из поземельной книги и — для квартир в кондоминимуме — декларация о разделе собственности, чтобы составить договор купли-продажи; само нотариальное удостоверение в любом случае обязательно (§ 311b BGB).
Чем полнее ваши документы, тем более серьёзное впечатление вы производите — и тем быстрее продажа завершается.
Важнейшие документы и где их получить
Выписка из поземельной книги
Выписка из поземельной книги содержит сведения о собственниках, площади земельного участка, правах третьих лиц (раздел II, например правах прохода или проживания) и обременениях, таких как поземельные долги (раздел III). При продаже она не должна быть старше трёх месяцев. Её запрашивают в отделе поземельной книги компетентного участкового суда. Простая выписка стоит около 10 евро, заверенная — 20 евро. Как зарегистрированный собственник вы обладаете необходимым законным интересом согласно § 12 GBO; третьи лица получают доступ только при наличии объективной причины.
Кадастровая карта, план расположения и кадастровые документы
Кадастровая карта — также называемая официальной картой недвижимости — показывает конфигурацию и расположение вашего земельного участка в кадастре. Её можно получить в кадастровом или геодезическом ведомстве либо онлайн через геопорталы федеральных земель. Банк и покупатель используют её, чтобы понять границы и застройку.
Энергетический паспорт
Энергетический паспорт обязателен при продаже. Он бывает в виде паспорта, основанного на потреблении (на базе фактического потребления энергии), или в виде "Энергетический паспорт на основе технического анализа здания; он действителен в течение десяти лет. Согласно § 80 GEG, вы обязаны предъявить его заинтересованным лицам не позднее осмотра и передать после заключения договора купли-продажи.
Уже в объявлении о продаже недвижимости обязательны пять сведений: вид паспорта, показатель конечного энергопотребления, основной энергоноситель системы отопления, год постройки и класс энергоэффективности (§ 87 GEG). Отсутствие этих сведений является административным правонарушением, которое согласно § 108 GEG может наказываться штрафом до 10 000 евро. Новый паспорт оформляет квалифицированный специалист.
План этажа и расчёт жилой площади
Масштабный план этажа и понятный расчёт жилой площади относятся к наиболее востребованным документам. Как правило, жилую площадь определяют согласно Положению о жилой площади (WoFlV): помещения высотой более двух метров учитываются полностью, площади под скатами крыши высотой от одного до двух метров — наполовину, ниже — не учитываются. Балконы, лоджии и террасы обычно учитываются на одну четверть, максимум — наполовину. Планы этажей можно найти в строительной документации; если их нет, архитектор или специализированный подрядчик может заново произвести обмеры.
Документы о строительстве, реконструкции и модернизации
К ним относятся разрешение на строительство, описание здания, планы всех этажей, расчёты несущих конструкций, а также подтверждения проведённых модернизаций — например, новой системы отопления, окон, крыши или теплоизоляции. Счета и документы от подрядчиков подтверждают состояние объекта и обосновывают вашу цену. Отсутствующие строительные планы часто можно получить в виде копии в ведомстве строительного надзора, которое ведёт строительное дело.
Реестр строительных обременений и подтверждения подключения к инфраструктуре
Выписка из реестра строительных обременений показывает обязательства публично-правового характера, которые не отражаются в земельной книге, — например, требования по отступам или права проезда. Её запрашивают в нижестоящем органе строительного надзора. Исключение составляет Бавария: там отдельного реестра строительных обременений нет; соответствующие обременения указаны в разделе II земельной книги. Кроме того, полезны справки муниципалитета о подключении к инфраструктуре или обязательствах собственника прилегающего участка, подтверждающие отсутствие задолженности по взносам.
Дополнительные документы для квартир в многоквартирных домах
При продаже квартиры в составе товарищества собственников жилья (WEG) добавляются документы объединения собственников квартир. Ваши Большинство из них предоставляет управляющая компания:
- декларация о разделе собственности с планом раздела и правилами сообщества собственников
- протоколы последних трёх собраний собственников вместе с подборкой решений
- актуальный финансовый план, а также последние годовые расчёты (эксплуатационные расходы)
- размер резерва на содержание и ремонт, а также актуальная справка об эксплуатационных расходах
- подтверждения принятых решений о проведённых или предстоящих работах по санации общего имущества
Эти документы важны не только для покупателей, но и регулярно запрашиваются их банком. Запланируйте некоторый запас времени, поскольку управляющей компании требуется время на их подготовку и за это иногда взимается плата.
Чек-лист: все документы для продажи одним взглядом
Для большинства сделок купли-продажи следует подготовить следующие документы:
- актуальная выписка из поземельной книги (не старше трёх месяцев)
- кадастровая карта и план расположения
- энергетический паспорт
- план этажа и расчёт жилой площади
- разрешение на строительство, описание объекта и прочие строительные документы
- подтверждения проведённых модернизаций и санаций
- выписка из реестра строительных обременений
- подтверждение страхования здания и перечень текущих эксплуатационных расходов
- для квартир в многоквартирных домах: декларация о разделе собственности, протоколы WEG, финансовый план и резерв
Полный комплект документов: преимущества подготовки
Заблаговременная подготовка занимает некоторое время, но окупается для обеих сторон:
- Для вас как продавца: вы производите серьёзное впечатление, сразу отвечаете на дополнительные вопросы и избегаете задержек сделки со стороны банка покупателя.
- Для покупателя: он может проверить состояние, права и расходы и быстрее получить подтверждение финансирования.
- Риск при отсутствии документов: недостающие или устаревшие документы затягивают продажу, снижают цену и могут — например, в случае энергетического паспорта — привести к штрафам.
FAQ о документах для продажи
Какие документы являются обязательными по закону?
Обязателен энергетический паспорт: он должен быть представлен не позднее осмотра объекта и содержать обязательные сведения в объявлении. Для визита к нотариусу также необходима актуальная выписка из поземельной книги. Остальные документы юридически требуются не во всех случаях, но на практике незаменимы.
Какой давности может быть выписка из поземельной книги?
Для продажи она должна быть по возможности свежей и не старше трёх месяцев. Банки и нотариусы часто требуют актуальную выписку, поскольку обременения могут быстро измениться.
Кто выдаёт энергетический паспорт?
Действительное свидетельство об энергоэффективности выдают квалифицированные специалисты — например, консультанты по вопросам энергоэффективности, а также определённые архитекторы и инженеры. Право выдачи свидетельств для жилых зданий регулируется Законом об энергетике зданий.
Сколько стоит получение документов?
Выписка из поземельной книги стоит примерно 10–20 евро, свидетельство о фактическом энергопотреблении — обычно менее 100 евро, а свидетельство о расчётном энергопотреблении — дороже. За кадастровый план и выписку о земельных обременениях взимаются небольшие административные сборы. Как правило, самая крупная статья расходов — заново выполненные обмеры планировок.
Кто получает документы WEG?
При продаже квартиры запросите декларацию о разделе собственности, протоколы, финансовый план и сведения о размере резервного фонда у вашей управляющей компании. Учтите несколько дней на обработку запроса и возможную плату за обработку.
Итог: сначала документы, затем продажа
Полный комплект документов для продажи — основа беспрепятственной продажи недвижимости. Тот, кто заранее подготовил выписку из поземельной книги, свидетельство об энергоэффективности, планировку, расчёт жилой площади и — для квартир в многоквартирных домах — документы WEG, вызывает доверие у заинтересованных покупателей, ускоряет финансирование и без препятствий приходит к нотариальному оформлению. Соберите документы до того, как разместить объявление о недвижимости на TraumImmo, — так вы с самого начала представите своё предложение без пробелов.