Über dieses Traum-Haus
Objektbeschreibung
Das lichtdurchflutete Architektenhaus BJ 1997 mit zeitloser Architektur in unverbaubarer Südlage direkt am Landschaftsschutzgebiet ist für die kleine Familie, für Freiberufler und alle, die Weitläufigkeit schätzen, perfekt geeignet.
Wenige und besonders großzügige Räumlichkeiten, miteinander verbundene und teils überdachte Freisitze, viel Glas und Edelstahl, edle Kalkputze, hochwertiger Granit, Fußbodenheizung und ein markanter Kamin prägen die massiv erbaute, sehr gepflegte Landhausvilla. Weitläufige, ca. 2,6 Meter hohe Räume im EG und eine offene Deckenkonstruktion mit Panoramafenstern im DG vermitteln ein besonderes Raumgefühl.
Der Zugang erfolgt durch einen großen Glas-Windfang oder direkt durch die Doppelgarage mit viel Stauraum. Carport, Stellplätze und eine Gerätekammer schließen sich an.
Der geräumige Flur mit offener Wendeltreppe führt durch die gläserne Tür ins lichtdurchflutete Wohnzimmer mit dem Kamin als Blickfang und direkten Zugängen zu den Freisitzen. Der fast 90 qm große Raum umfasst einen integrierten Wintergarten, den Wohn-Essbereich und eine offene Küche.
Im DG befinden sich das Schlafzimmer mit Westbalkon und ein weiterer Raum, ideal als Kinder- oder Gästezimmer. Ein besonders schönes Zimmer mit Südwestblick ist durch eine verschließbare Galerie mit dem Wohnbereich im EG verbunden. Ebenfalls im DG gibt es ein großes Tageslicht-Bad, ein Gästebad und einen kleinen Abstellraum. Der Flur wirkt durch ein eingebautes Bücherregal besonders wohnlich.
Das vollständig unterkellerte Haus mit großen Dachüberständen liegt überflutungsgeschützt am Südhang. Im UG befinden sich zum weiteren Ausbau für eine Vielzahl von Nutzungsmöglichkeiten vorbereitete Wohnräume mit Fußbodenheizung, Südfenstern und separatem Zugang, ferner der Heizungskeller, ein großer Wasch- und Hobbyraum sowie der Weinkeller aus Naturziegeln.
Ausstattung
Ausstattung EG:
Hochwertige Ausstattung, u.a. verschließbarer und perfekt ziehender Kamin, bodentiefe Holz-Alu-Fenster mit elektrischen Jalousien, Schiebetür zur Westterrasse, durchgehend Fußbodenheizung, cashmere white Granitfliesen nach Verlegung geschliffen, integrierter Wintergarten.
Offene Bulthaup-Küche mit umlaufender cashmere white Granit-Arbeitsplatte.
Gäste-WC.
Ausstattung Treppenhaus:
Offene cashmere white Granit-Wendeltreppe mit Edelstahlgeländer vom UG bis DG. 2006 eingebaute Schüco-Alufenster.
Ausstattung DG:
Holz-Alu-Panoramafenster in allen 3 Wohnräumen. Durchgehend Fußbodenheizung.
Schlafzimmer und Kinder-/Gästezimmer mit Parkett und eingebauten Schränken. 2017 verlegtes Ulme-Parkett im Schlafzimmer.
Flur und Südzimmer mit cashmere white Granitfliesen, nach Verlegung geschliffen. Galerie im Südzimmer mit Schiebefenstern.
Großes Tageslicht-Bad mit Whirl-Wanne, bodentiefer Klarglas-Dusche, Bidet, WC und 2 Waschtischen. Gästebad mit WC und Dusche.
Ausstattung UG:
Treppenhaus und Wohnraum mit Fußbodenheizung, Wände Wohnraum mit Rotkalk verputzt.
Sonstiges
Gesamtwohnfläche ca. 357 qm, davon:
- Wohnfläche ohne Terrassen und Balkone und ohne potentielle ELW ca. 251 qm,
- Wohnfläche potentielle ELW im UG ca. 54 qm,
- Terrassen und Balkone ca. 52 qm (Ansatz 50%).
Außenwände 30 cm Poroton (EG und DG) und 24 cm Beton (UG). Beton-Außenwände im Erdreich vollständig mit Drainagesteinen umgeben, als optimaler Schutz gegen eindringende Feuchte. Dacheindeckung mit Biberschwand-Tonziegeln und Kupferblech (Treppenhaus, Flur DG).
Einfahrt und Stellplätze 2017 mit Mittweida Granit handwerklich perfekt gepflastert, Terrassenbereich im Westen 2019 in hochbeständigem finnischen Kuru Grey Granit verlegt.
Südbalkon 2015 und Carport 2017 als Edelstahlkonstruktion errichtet.
Nicht sanierte Öl-Zentralheizung BJ 1996 mit Viessmann Vitola comferral Brenner und Warmwasser-Aufbereitung (Wartung April 2025), unterirdischer 10.000 l Öltank (Tankreinigung April 2025).
Einzelraumgesteuerte Fußbodenheizung in allen Etagen, Wandheizung im Wasch- und Hobbyraum.
Überflutungsgeschützte Entwässerung zum tiefer gelegenen Waldweg. Regenwasserzisterne.
Das Haus wurde ständig renoviert und kann zeitnah bezogen werden. Restarbeiten können nach Absprache erfolgen. Der Verkauf erfolgt von privat.
Lage
Lagebeschreibung
Das Einfamilienhaus in unverbaubarer Lage auf einem 1448 qm großen Grundstück direkt am Landschaftsschutzgebiet und Waldrand vereint ruhiges naturnahes Wohnen mit Großzügigkeit und Komfort in ruhiger Südlage auf dem gefragten oberen Kapellenberg in Grafenau. Freuen Sie sich auf sonnenbeschienene Terrassen und Balkone mit Blick auf parkähnliche Gärten. Ausgedehnte Spaziergänge, Joggingrunden oder Fahrradausflüge in Feld und Wald in unmittelbarer Nähe versprechen Entspannung pur.
Der Kapellenberg ist bekannt als gepflegte und ruhige Wohngegend mit grüner Umgebung und vielen Spazier- und Radwegen. Ausschließlich Einfamilienhäuser mit großen Gärten kennzeichnen die Nachbarschaft, was die Lage ideal für ruhesuchende Naturliebhaber und Familien mit Kindern macht.
Die Umgebung von Grafenau zeichnet sich durch weite, hügelige Landschaften sowie die Nähe sowohl zum Schwarzwald als auch zum Wirtschaftsraum Böblingen-Sindelfingen aus. Gleichzeitig bietet Grafenau eine gute Nahversorgung wie Ärzte, Kindergärten, Schulen und ein reges Vereinsleben, ebenso eine gute Erschließung durch ÖPNV und die Nähe zu den Autobahnen A8 und A81. Die Landeshauptstadt Stuttgart und der Flughafen sind ca. 30 km entfernt.
