| Kaufpreis | 149.000 € |
|---|---|
| Provision | keine Provision für Käufer |
RESERVIERT
Tickt wie ein Schweizer Uhrwerk – Vermietete 1-Zi-Kapitalanlage mit Staffelmietvertrag bis 2035 – unabhängig von Mietendeckel & Co. / WEG PV Anlage von 2017
Langfristiger Cashflow garantiert – 1-Zimmer-Wohnung mit Balkon in der Dr.-Gustav-Knodel-Straße 14, 76344 Eggenstein-Leopoldshafen
Provisionsfrei direkt vom Eigentümer
Objektbeschreibung
Diese gepflegte 1-Zimmer-Wohnung liegt im 1. Obergeschoss von Haus Nr. 14 eines soliden Mehrfamilienhauses (20 Einheiten, Baujahr 1994). Kein Aufzug – daher dauerhaft geringe Betriebskosten. Die WEG ist wirtschaftlich stark aufgestellt, verwaltet durch eine erfahrene Hausverwaltung.
Besonderheit: Im Jahr 2017 wurde eine Photovoltaikanlage (WEG-eigen) installiert und von der WEG vollständig bezahlt. Der Strom wird zur Warmwasserbegleitheizung genutzt. Überschüsse werden an die EnBW verkauft – der Erlös fließt in die Rücklage. Allgemeinstromkosten der Wohnung dadurch nur 0,55 €/Monat!
Fakten & Ausstattung
• Wohnfläche: ca. 30,9 m² (inkl. 50 % Balkonanteil)
• Raumaufteilung: Wohn-/Schlafraum ca. 13,5 m², separate Küche ca. 3,7 m², Bad mit Dusche (Waschmaschinenanschluss), Diele, Abstellraum, Südbalkon
• Kellerraum (Sondereigentum) ca. 4 m²
• Bauweise: massiv, mit Leichtziegelmauerwerk
• Fenster: Kunststoff, Isolierverglasung
• Heizung & Warmwasser: zentral über Gas
• Rollläden, Fahrradraum & Trockenraum vorhanden
• Entfernung zur S-Bahn „Eggenstein Süd“: ca. 100 m
• Kein Stellplatz zugeordnet
Photovoltaik & Wirtschaftlichkeit
• PV-Anlage seit 2017 im Eigentum der WEG
• Stromnutzung für zentrale Warmwassertechnik
• Einspeisevergütung fließt in Rücklage (2024: 764,27 €, davon 25,03 € für diese Einheit)
• Rücklagenstand 31.12.2024:
- Wohnung: 2.098,38 €
- WEG gesamt: 63.043,31 €
Nebenkosten lt. Wirtschaftsplan 2025
• Umlagefähig: 274 €/Monat
• Nicht umlagefähig: 41 €/Monat
• Rücklagenzuführung: 22 €/Monat
• Gesamt: 337 €/Monat
• Allgemeinstrom: nur 0,55 €/Monat (dank PV)
Energieausweis (Techem, gültig bis 2028)
• Verbrauch: 147 kWh/(m²·a), Effizienzklasse E
• Der Ausweis basiert auf alten Messwerten vor PV-Inbetriebnahme und bildet deren positive Effekte nicht ab
• PV senkt real den Energieeinsatz – entspricht faktisch besserer Einstufung (D-Niveau möglich)
Mietverhältnis & Sicherheit
• Vermietet seit 01.12.2015 an gemeinnützige Organisation (Sozialbereich, mit staatlicher Förderung)
• Staffelmietvertrag bis 2035 – jährlich 3 % Steigerung vertraglich fixiert
• Miete steigt von 620 € (2024) auf 858 € (2035)
• Persönliche Bürgschaft durch den Geschäftsführer
• Renovierte Übergabe, Einbauküche im Eigentum des Vermieters (vertraglich geregelt)
Zielgruppe
• Kapitalanleger mit Fokus auf sicherer, inflationsgeschützter Rendite
• Kein Mietspiegel, keine Kappungsgrenze, keine Indexmiete
• Absicherung gegen politische Eingriffe – ideal in unsicheren Zeiten
Fazit
Diese 1-Zimmer-Wohnung ist eine durchdachte Kapitalanlage mit geringem Verwaltungsaufwand, stetigem Cashflow und klarem Wertzuwachs.
Sofort Einnahmen – dauerhaft steigende Miete – starke Rücklagen – nachhaltige WEG-Strategie.
Jetzt sichern, was bald nicht mehr möglich ist: Staffelmietvertrag mit Renditegarantie bis 2035.
Ausstattung & Raumaufteilung (ca.-Angaben laut Plan)
• Wohn-/Schlafraum: ca. 13,5 m²
• Küche (separat): ca. 3,7 m²
• Bad mit Dusche & WM-Anschluss: ca. 3,3 m²
• Diele: ca. 3,0 m²
• Abstellraum: ca. 1,4 m²
• Balkon (Südausrichtung): ca. 6,0 m² (50% = 3,0 m² angerechnet)
• Gesamtwohnfläche: ca. 30,9 m²
• Zusätzliche Nutzfläche im eigenen Kellerraum: ca. 4,0 m²
Bauweise & Technik laut Teilungserklärung:
• Massivbau mit Leichtziegelmauerwerk
• Fenster: Kunststoff mit Isolierverglasung
• Rollläden an allen Fenstern
• Zentralheizung mit Erdgas
• Warmwasser zentral über Heizungsanlage
• Kein Aufzug (geringe Nebenkosten)
Energieeffizienz mit Zukunft: PV-Anlage & vorausschauende WEG
Die Wohnung ist Teil einer sehr gut strukturierten WEG, die im Jahr 2017 auf eigene Kosten eine Photovoltaikanlage installieren ließ. Diese erzeugt Strom zur Versorgung der zentralen Warmwasser-Begleitheizung (z. B. Leitungstemperierung im Winter) und unterstützt anteilig die zentrale Warmwasserbereitung.
Überschüsse werden in das öffentliche Netz eingespeist und an die EnBW verkauft. Die Vergütung fließt vollständig in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft.
2024 betrug der Einspeiseerlös 764,27€, davon 25,03€ anteilig für diese Wohnung – eine Form passiver Rücklagenbildung, die sonst kaum zu finden ist.
Nebenkosten & Wirtschaftsplan 2025 / Monat
Umlagefähige Kosten274,00 €
Nicht umlagefähige Kosten41,00 €
Rücklagenzuführung22,00 €
Gesamt monatlich337,00 €
Allgemeinstrom dank PVnur 0,55 € / Monat
Rücklagenstand per 31.12.2024:
• Wohnung: 2.098,38 €
• WEG insgesamt: 63.043,31 €
Sonstiges
• Rauchwarnmelder Gemeinschaftseigentum - über TECHEM Fernwartung
• WEG TV Vertrag gekündigt
• Funkbasierte Zähler
Grundsteuer B: 2025 laut Bescheid 29,29 € / Jahr
Energieausweis (Techem)
• Ausgestellt: 2018, gültig bis: 20.09.2028
• Energieverbrauch: 147 kWh/(m²·a) (Effizienzklasse E)
• Wesentlicher Energieträger: Erdgas L
• Art: Verbrauchsausweis auf Basis von Verbrauchsdaten bis 2016
• Hinweis: Die PV-Anlage von 2017 ist nicht berücksichtigt, da sie nach dem Bezugszeitraum installiert wurde und formell nicht dem Allgemeinstrom dient.
Tatsächlich ist die Energieeffizienz durch Eigenstromnutzung besser als ausgewiesen!
Argumente für Finanzierung und nachhaltige Anlage
• Laufende Energiekosten durch Eigenstromnutzung der PV spürbar reduziert
• Rücklagenbildung durch Stromverkauf – Beweis für nachhaltige WEG-Verwaltung
• Sehr niedrige Allgemeinstromkosten: 0,55 €/Monat – unschlagbar im Marktvergleich
• Finanzierungsrelevant: Trotz Energieausweis Klasse E liegt der effektive Verbrauch eher bei D-Niveau
FAZIT
Der Energieausweis weist 147 kWh/(m²·a) aus (Effizienzklasse E). Seit 2017 betreibt die WEG eine Photovoltaikanlage zur Stromversorgung der Warmwassertechnik. Dadurch wird der reale Energiebedarf gesenkt, was zu niedrigeren Betriebskosten führt. Die Überschüsse aus dem Stromverkauf an die EnBW werden der Rücklage gutgeschrieben. Die effektive Effizienz des Objekts liegt höher als im Ausweis dargestellt. Die WEG ist wirtschaftlich und energetisch vorausschauend aufgestellt.
Verkauf direkt vom Eigentümer, provisionsfrei.
Makleranfragen unerwünscht.
Alle Unterlagen, Protokolle, Abrechnungen & Energieausweis werden auf Wunsch zur Verfügung gestellt.
Makrolage & Mikrolage
• Eggenstein-Leopoldshafen (Ortsteil Eggenstein Süd)
• Ruhige Nebenstraße mit schneller Anbindung
• Nahversorger (EDEKA, ALDI) fußläufig erreichbar
• Nähe KIT Campus Nord / Forschungszentrum Karlsruhe
• S-Bahn-Haltestelle: nur 100 m entfernt
• Karlsruhe Innenstadt in 20 Minuten erreichbar
• Kurze Wege zur B36 und B10 -> schnell in Karlsruhe und KIT
