AfA und Spekulationssteuer: Erhöhen Abschreibungen den Gewinn?

Wer eine vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, wundert sich oft über die Steuerrechnung: Das Finanzamt setzt einen deutlich höheren Gewinn an, als der Abstand zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis vermuten lässt. Verantwortlich sind die Abschreibungen (AfA), die Sie während der Vermietung Jahr für Jahr geltend gemacht haben – sie mindern nachträglich Ihre Anschaffungskosten und erhöhen so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Wir erklären Ihnen den Mechanismus, rechnen ihn an einem Beispiel vor und zeigen, wie Sie die Spekulationssteuer vermeiden.

Warum der steuerpflichtige Gewinn höher ist als der reine Wertzuwachs

Die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts. Solange Sie die Immobilie vermieten, dürfen Sie diese Abschreibung als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen und senken damit Jahr für Jahr Ihre Einkommensteuer. Dieser Vorteil hat jedoch eine Kehrseite, sobald Sie das Objekt innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist wieder verkaufen.

Das Einkommensteuergesetz verlangt in diesem Fall eine Korrektur: Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten „um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte ... abgezogen worden sind". Vereinfacht gesagt: Jeder Euro AfA, den Sie während der Vermietung genutzt haben, wird bei der Verkaufsberechnung von Ihren ursprünglichen Anschaffungskosten abgezogen. Dadurch sinkt der rechnerische Einstandspreis – und der steuerpflichtige Gewinn steigt um genau diesen Betrag.

Der Gesetzgeber verhindert damit einen doppelten Steuervorteil: Sie sollen die Abschreibung nicht erst von den Mieteinnahmen absetzen und den gleichen Betrag später ein zweites Mal als steuerfreien Kaufpreisanteil geltend machen können.

So setzt sich der steuerpflichtige Gewinn zusammen

Der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG ergibt sich aus folgender Rechnung:

• Veräußerungspreis (der erzielte Verkaufspreis)
• minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch)
• plus die insgesamt in Anspruch genommene AfA
• minus Veräußerungskosten (zum Beispiel Vorfälligkeitsentschädigung, Inserate oder ein Maklerhonorar)
• = steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

Der entscheidende Posten ist das „plus AfA". Ohne diese Hinzurechnung entspräche der Gewinn ungefähr dem reinen Wertzuwachs. Erst die genutzte Abschreibung treibt die Bemessungsgrundlage nach oben.

Rechenbeispiel: Wie die AfA die Spekulationssteuer erhöht

Ein Beispiel verdeutlicht den Effekt. Angenommen, Sie haben 2019 eine vermietete Eigentumswohnung für 400.000 Euro gekauft. Auf das Gebäude entfallen davon 300.000 Euro, auf den Grund und Boden 100.000 Euro. Da nur das Gebäude abgeschrieben wird, beträgt Ihre lineare AfA 2 Prozent von 300.000 Euro, also 6.000 Euro pro Jahr. Die Kaufnebenkosten lassen wir hier zur Vereinfachung außen vor.

Nach sechs Jahren verkaufen Sie die Wohnung 2025 für 460.000 Euro. In dieser Zeit haben Sie rund 36.000 Euro abgeschrieben (sechs Jahre zu je 6.000 Euro).

• Reiner Wertzuwachs: 460.000 Euro − 400.000 Euro = 60.000 Euro
• Steuerpflichtiger Gewinn: 460.000 Euro − (400.000 Euro − 36.000 Euro) = 96.000 Euro

Obwohl die Wohnung „nur" 60.000 Euro mehr wert geworden ist, versteuern Sie 96.000 Euro. Die Differenz von 36.000 Euro entspricht exakt der AfA, die Sie zuvor genutzt haben. Dieser Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet – nicht mit dem pauschalen Abgeltungssatz von 25 Prozent, den viele fälschlich erwarten. Bei einem hohen Steuersatz können so schnell mehr als 40 Prozent Steuer auf die 96.000 Euro zusammenkommen.

Welche Abschreibungen den Gewinn erhöhen

Nicht nur die normale lineare AfA zählt mit. § 23 EStG erfasst alle Formen der Gebäudeabschreibung, die Sie steuerlich abgezogen haben:

• Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: je nach Baujahr 2 Prozent (Fertigstellung 1925 bis 2022), 2,5 Prozent (Fertigstellung vor 1925) oder 3 Prozent (Fertigstellung ab 2023).
• Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 Prozent auf den jeweiligen Restwert für Wohngebäude mit Baubeginn ab Oktober 2023 bis September 2029.
• Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG: bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre zusätzlich zur regulären AfA.
• Erhöhte Absetzungen, etwa für Baudenkmäler oder Gebäude in Sanierungsgebieten.

Gerade die degressive AfA und die Sonderabschreibung schlagen hier besonders stark durch: Wer in den ersten Jahren hohe Beträge abschreibt und dann früh verkauft, muss einen entsprechend hohen Betrag wieder zum Gewinn hinzurechnen. Eine Abschreibung auf den Grund und Boden gibt es dagegen nicht – Boden nutzt sich nicht ab und wird daher steuerlich auch nicht abgeschrieben.

Die Zehnjahresfrist und die Ausnahme Eigennutzung

Der ganze Mechanismus greift nur, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen. Diese Frist beträgt nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zehn Jahre und läuft taggenau vom Datum des notariellen Kaufvertrags bis zum notariellen Verkauf. Verkaufen Sie erst nach Ablauf dieser zehn Jahre, ist der gesamte Gewinn für Privatpersonen steuerfrei – und die genutzte AfA bleibt ein dauerhafter Steuervorteil, den Sie nie zurückzahlen müssen.

Eine zweite Ausnahme ist die Eigennutzung. Steuerfrei bleibt der Verkauf auch, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In der Praxis genügt dafür ein zusammenhängender Zeitraum von etwas mehr als einem Jahr, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Für die Zeit der Selbstnutzung dürfen Sie allerdings keine AfA geltend machen – die Frage nach der Hinzurechnung stellt sich also nur für frühere Vermietungsjahre.

Übrigens: Bleibt Ihr gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter der Freigrenze von 1.000 Euro (seit 2024, zuvor 600 Euro), fällt keine Steuer an. Wird die Grenze überschritten, ist jedoch der volle Betrag ab dem ersten Euro steuerpflichtig.

FAQ zu AfA und Spekulationssteuer

Muss ich die genutzte AfA an das Finanzamt zurückzahlen?

Nein, eine direkte Rückzahlung gibt es nicht. Die genutzte AfA wird lediglich rechnerisch Ihrem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet und erhöht so die Bemessungsgrundlage der Spekulationssteuer. Verkaufen Sie erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, bleibt die Abschreibung sogar vollständig erhalten und wird nie nachversteuert.

Zählt auch die Abschreibung auf den Grund und Boden mit?

Nein. Hinzugerechnet wird nur die Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird steuerlich nicht abgeschrieben. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenwert für die Berechnung so wichtig.

Was passiert nach Ablauf der zehn Jahre?

Dann ist der Verkauf für Privatpersonen komplett steuerfrei. Weder der Wertzuwachs noch die zuvor genutzte AfA werden besteuert. Die zehnjährige Haltefrist zu Ende zu bringen, ist daher der wirksamste Weg, den Steuervorteil der Abschreibung dauerhaft für sich zu behalten.

Erhöhen auch degressive AfA und Sonderabschreibung den Gewinn?

Ja, und zwar besonders deutlich. Da bei der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und der Sonderabschreibung nach § 7b EStG schon in den ersten Jahren hohe Beträge abgeschrieben werden, ist der Betrag, der bei einem frühen Verkauf hinzugerechnet wird, entsprechend groß. Wer diese Abschreibungen nutzt, sollte einen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist besonders sorgfältig durchrechnen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer auf den erhöhten Gewinn?

Es gibt keinen festen Steuersatz. Der Veräußerungsgewinn wird Ihrem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet – bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Je höher Ihr sonstiges Einkommen im Verkaufsjahr ausfällt, desto höher ist auch die Steuer auf den Gewinn.

Vorteile und Nachteile der AfA aus Verkäufersicht

Die Abschreibung ist grundsätzlich ein Vorteil – ihre Wirkung hängt aber vom Verkaufszeitpunkt ab:

• Vorteil – laufende Steuerersparnis: Während der Vermietung senkt die AfA Jahr für Jahr Ihre Steuerlast auf die Mieteinnahmen.
• Vorteil – dauerhafter Effekt nach zehn Jahren: Verkaufen Sie erst nach Ablauf der Frist, bleibt der gesamte Steuervorteil erhalten.
• Vorteil – Liquidität: Die eingesparte Steuer steht Ihnen über die Haltedauer als zusätzliches Kapital zur Verfügung.
• Nachteil – höherer Gewinn bei frühem Verkauf: Innerhalb der Spekulationsfrist erhöht die genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn Euro für Euro.
• Nachteil – Progressionswirkung: Der hinzugerechnete Betrag kann Sie in einen höheren Steuersatz treiben und so überproportional belasten.
• Nachteil – Nachweisaufwand: Sie müssen die gesamte in Anspruch genommene AfA über alle Jahre sauber dokumentieren.

Fazit: Abschreibung klug in die Verkaufsplanung einbeziehen

Abschreibungen sind kein Geschenk, sondern eine Steuerstundung: Was Sie während der Vermietung sparen, holt sich das Finanzamt bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist über den erhöhten Gewinn zurück. Der wichtigste Hebel ist deshalb der Zeitpunkt. Wer die zehnjährige Frist abwartet, verkauft steuerfrei und behält die genutzte AfA vollständig. Ist ein früherer Verkauf unvermeidbar, sollten Sie den steuerpflichtigen Gewinn vorab genau berechnen und bei größeren Beträgen steuerlichen Rat einholen. Bei der Vermarktung Ihrer Immobilie unterstützt Sie TraumImmo – die steuerliche Feinplanung nimmt Ihnen am besten eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater ab.