Тот, кто продаёт сдаваемую в аренду недвижимость в течение спекуляционного срока, часто удивляется налоговому расчёту: налоговая служба указывает значительно более высокую прибыль, чем можно было бы предположить по разнице между ценой покупки и ценой продажи. Причиной являются амортизационные отчисления (AfA), которые вы ежегодно заявляли в период сдачи в аренду: впоследствии они уменьшают ваши расходы на приобретение и тем самым увеличивают облагаемую налогом прибыль от продажи. Мы объясним механизм, покажем его на примере и расскажем, как избежать спекуляционного налога.
Почему облагаемая налогом прибыль выше, чем чистый прирост стоимости
Амортизационные отчисления – сокращённо AfA – представляют собой налоговую амортизацию стоимости здания. Пока вы сдаёте недвижимость в аренду, вы можете вычитать эту амортизацию как расходы, связанные с получением дохода, из доходов от аренды и тем самым ежегодно снижать свой подоходный налог. Однако у этого преимущества есть обратная сторона, если вы снова продаёте объект в течение десятилетнего спекуляционного срока.
В этом случае Закон о подоходном налоге требует корректировки: согласно § 23 абз. 3 предложение 4 EStG, расходы на приобретение или изготовление уменьшаются «на амортизационные отчисления, повышенные амортизационные отчисления и специальные амортизационные отчисления, если они были вычтены при определении доходов ...». Проще говоря: каждый евро AfA, использованный вами в период сдачи в аренду, вычитается при расчёте продажи из первоначальных расходов на приобретение. В результате расчётная первоначальная стоимость снижается, а облагаемая налогом прибыль увеличивается ровно на эту сумму.
Тем самым законодатель предотвращает двойную налоговую выгоду: нельзя сначала вычесть амортизацию из доходов от аренды, а затем второй раз заявить ту же сумму как не облагаемую налогом часть покупной цены.
Из чего складывается облагаемая налогом прибыль
Прибыль от продажи согласно § 23 EStG рассчитывается следующим образом:
- Цена продажи (полученная цена продажи)
- минус расходы на приобретение (цена покупки плюс сопутствующие расходы, такие как налог на приобретение недвижимости, услуги нотариуса и внесение записи в земельную книгу)
- плюс общая сумма использованных амортизационных отчислений AfA
- минус расходы на продажу (например, компенсация за досрочное погашение, объявления или комиссия маклера)
- = облагаемая налогом прибыль от продажи
Решающий В посте указано «плюс AfA». Без этого начисления прибыль примерно соответствовала бы чистому приросту стоимости. Именно использованная амортизация увеличивает налоговую базу.
Пример расчёта: как AfA увеличивает налог на спекулятивную прибыль
Пример показывает этот эффект. Допустим, в 2019 году вы купили сдаваемую в аренду квартиру в кондоминиуме за 400.000 евро. Из них на здание приходилось 300.000 евро, а на земельный участок — 100.000 евро. Поскольку амортизируется только здание, ваша линейная AfA составляет 2 процента от 300.000 евро, то есть 6.000 евро в год. Для упрощения мы не учитываем здесь дополнительные расходы при покупке.
Через шесть лет, в 2025 году, вы продаёте квартиру за 460.000 евро. За это время вы списали около 36.000 евро (шесть лет по 6.000 евро).
- Чистый прирост стоимости: 460.000 евро − 400.000 евро = 60.000 евро
- Налогооблагаемая прибыль: 460.000 евро − (400.000 евро − 36.000 евро) = 96.000 евро
Хотя квартира подорожала «всего» на 60.000 евро, налог вы платите с 96.000 евро. Разница в 36.000 евро в точности соответствует AfA, которую вы ранее использовали. Эта прибыль облагается по вашей личной ставке подоходного налога — а не по фиксированной ставке налога на доходы от капитала в размере 25 процентов, как многие ошибочно ожидают. При высокой налоговой ставке на 96.000 евро быстро может набежать более 40 процентов налога.
Какие амортизационные отчисления увеличивают прибыль
Учитывается не только обычная линейная AfA. § 23 EStG охватывает все виды амортизации здания, которые вы вычли для целей налогообложения:
- Линейная AfA согласно § 7 абз. 4 EStG: в зависимости от года строительства 2 процента (завершение строительства с 1925 по 2022 год), 2,5 процента (завершение строительства до 1925 года) или 3 процента (завершение строительства с 2023 года).
- Дегрессивная AfA согласно § 7 абз. 5a EStG: 5 процентов от соответствующей остаточной стоимости для жилых зданий с началом строительства с октября 2023 года по сентябрь 2029 года.
- Специальные амортизационные отчисления для нового строительства арендного жилья согласно § 7b EStG: до 5 процентов ежегодно в течение четырёх лет дополнительно к обычной AfA.
- Повышенные отчисления, например, для памятников архитектуры или зданий в районах санации.
Именно дегрессивная AfA и специальные амортизационные отчисления проявляются здесь особенно сильно: тот, кто списывает крупные суммы в первые годы, а затем продаёт объект на раннем этапе, должен соответственно большую сумму снова прибавить к прибыли. Амортизации земельного участка, напротив, не существует — земля изнашивается не уменьшается и поэтому в налоговом отношении также не амортизируется.
Десятилетний срок и исключение для собственного проживания
Весь механизм действует только в том случае, если вы продаёте объект в течение спекуляционного срока. Согласно § 23 абз. 1 п. 1 EStG, этот срок составляет десять лет и исчисляется день в день — от даты нотариального договора купли-продажи до нотариального договора продажи. Если вы продаёте объект только после истечения этих десяти лет, вся прибыль для физических лиц освобождается от налогообложения, а использованная AfA остаётся постоянной налоговой выгодой, которую никогда не придётся возвращать.
Второе исключение — собственное использование. Продажа также остаётся освобождённой от налога, если вы исключительно сами проживали в недвижимости либо использовали её для собственных жилых целей в год продажи и два предшествующих года. На практике для этого достаточно непрерывного периода продолжительностью немного более года, охватывающего три календарных года. Однако за период собственного проживания заявлять AfA нельзя — поэтому вопрос о прибавлении возникает только в отношении предыдущих лет сдачи в аренду.
Кстати: если общая прибыль от частных сделок по отчуждению имущества за год составляет менее необлагаемого минимума в 1 000 евро (с 2024 года, ранее — 600 евро), налог не взимается. Однако при превышении порога весь доход начиная с первого евро облагается налогом.
FAQ об AfA и спекуляционном налоге
Нужно ли возвращать налоговой службе использованную AfA?
Нет, прямого возврата нет. Использованная AfA лишь расчётно прибавляется к вашей прибыли от продажи и тем самым увеличивает налоговую базу для спекуляционного налога. Если вы продаёте объект только после истечения десятилетнего спекуляционного срока, амортизация даже полностью сохраняется и никогда не облагается налогом задним числом.
Учитывается ли также амортизация земли и земельного участка?
Нет. Прибавляется только амортизация доли, приходящейся на здание. Земля и земельный участок не изнашиваются и не амортизируются в налоговом отношении. Поэтому распределение покупной цены между стоимостью здания и земли так важно для расчёта.
Что происходит после истечения десяти лет?
Тогда продажа для физических лиц полностью освобождается от налога. Ни прирост стоимости, ни ранее использованная AfA не облагаются налогом. Поэтому завершение десятилетнего срока владения — наиболее эффективный способ навсегда сохранить налоговую выгоду от амортизации.
Увеличивают также ли уменьшают прибыль дегрессивная AfA и специальная амортизация?
Да, и особенно заметно. Поскольку при дегрессивной AfA согласно § 7 абз. 5a EStG и специальной амортизации согласно § 7b EStG уже в первые годы списываются значительные суммы, сумма, которая добавляется при ранней продаже, соответственно велика. Тем, кто использует эти виды амортизации, следует особенно тщательно рассчитать продажу в течение спекуляционного срока.
Каков размер налога на спекуляционную прибыль при увеличенной прибыли?
Фиксированной налоговой ставки не существует. Прибыль от продажи добавляется к прочему налогооблагаемому доходу и облагается по вашей личной ставке подоходного налога — до 45 процентов плюс солидарная надбавка и, при необходимости, церковный налог. Чем выше ваш прочий доход в год продажи, тем выше и налог на прибыль.
Преимущества и недостатки AfA с точки зрения продавца
Амортизация в принципе является преимуществом, однако её эффект зависит от момента продажи:
- Преимущество — текущая экономия на налогах: Во время сдачи в аренду AfA год за годом снижает вашу налоговую нагрузку на доходы от аренды.
- Преимущество — долгосрочный эффект после десяти лет: Если вы продаёте только после истечения срока, вся налоговая выгода сохраняется.
- Преимущество — ликвидность: Сэкономленный налог доступен вам в течение срока владения как дополнительный капитал.
- Недостаток — более высокая прибыль при ранней продаже: В течение спекуляционного срока использованная AfA увеличивает налогооблагаемую прибыль евро за евро.
- Недостаток — прогрессивный эффект: Добавленная сумма может перевести вас в более высокую налоговую категорию и тем самым непропорционально увеличить нагрузку.
- Недостаток — затраты на подтверждение: Вы должны надлежащим образом документировать всю использованную AfA за все годы.
Вывод: разумно учитывать амортизацию при планировании продажи
Амортизация — не подарок, а отсрочка уплаты налогов: сэкономленное во время сдачи в аренду налоговое ведомство возвращает при продаже в течение спекуляционного срока через увеличенную прибыль. Поэтому важнейшим фактором является момент продажи. Тот, кто выжидает десять лет, продаёт без уплаты налога и полностью сохраняет использованную AfA. Если более ранняя продажа неизбежна, следует заранее точно рассчитать налогооблагаемую прибыль и при значительных суммах обратиться за налоговой консультацией. При продаже вашей недвижимости TraumImmo окажет вам поддержку — налоговую Детальное планирование лучше всего поручить налоговому консультанту или налоговой консультантке.