Kto sprzedaje wynajmowaną nieruchomość w okresie objętym podatkiem od spekulacji, często dziwi się wysokości rachunku podatkowego: urząd skarbowy przyjmuje znacznie wyższy zysk, niż sugerowałaby różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży. Odpowiadają za to odpisy amortyzacyjne (AfA), które podczas wynajmu były uwzględniane co roku – zmniejszają one później koszty nabycia i tym samym zwiększają podlegający opodatkowaniu zysk ze sprzedaży. Wyjaśnimy ten mechanizm, przedstawimy go na przykładzie i pokażemy, jak uniknąć podatku od spekulacji.
Dlaczego podlegający opodatkowaniu zysk jest wyższy niż sam wzrost wartości
Odpis amortyzacyjny – w skrócie AfA – jest podatkową amortyzacją wartości budynku. Dopóki wynajmują Państwo nieruchomość, mogą Państwo odliczać tę amortyzację jako koszty uzyskania przychodów od przychodów z najmu, zmniejszając tym samym co roku podatek dochodowy. Korzyść ta ma jednak swoją drugą stronę, gdy sprzedają Państwo nieruchomość ponownie w ciągu dziesięcioletniego okresu objętego podatkiem od spekulacji.
Ustawa o podatku dochodowym wymaga w takim przypadku korekty: zgodnie z § 23 ust. 3 zdanie 4 EStG koszty nabycia lub wytworzenia zmniejsza się „o odpisy amortyzacyjne, zwiększone odpisy amortyzacyjne i odpisy specjalne, o ile zostały odliczone przy ustalaniu dochodów...". Upraszczając: każde euro AfA wykorzystane podczas wynajmu zostaje odliczone od pierwotnych kosztów nabycia przy obliczaniu sprzedaży. W ten sposób obniża się obliczeniowa cena nabycia, a podlegający opodatkowaniu zysk wzrasta dokładnie o tę kwotę.
Ustawodawca zapobiega w ten sposób podwójnej korzyści podatkowej: nie można najpierw odliczyć amortyzacji od przychodów z najmu, a następnie po raz drugi wykazać tej samej kwoty jako wolnej od podatku części ceny zakupu.
Tak powstaje podlegający opodatkowaniu zysk
Zysk ze sprzedaży zgodnie z § 23 EStG wynika z następującego obliczenia:
- Cena sprzedaży (uzyskana cena sprzedaży)
- minus koszty nabycia (cena zakupu powiększona o koszty dodatkowe zakupu, takie jak podatek od nabycia nieruchomości, notariusz i księga wieczysta)
- plus łączna kwota wykorzystanych odpisów AfA
- minus koszty sprzedaży (na przykład odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, ogłoszenia lub wynagrodzenie pośrednika)
- = podlegający opodatkowaniu zysk ze sprzedaży
Decydujący Pozycja oznacza „plus AfA”. Bez tego doliczenia zysk odpowiadałby mniej więcej samemu wzrostowi wartości. Dopiero wykorzystana amortyzacja podnosi podstawę opodatkowania.
Przykład obliczeniowy: jak AfA zwiększa podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem okresu spekulacyjnego
Przykład wyjaśnia ten efekt. Załóżmy, że w 2019 roku kupili Państwo wynajmowane mieszkanie własnościowe za 400.000 euro. Na budynek przypada z tej kwoty 300.000 euro, a na grunt 100.000 euro. Ponieważ amortyzacji podlega tylko budynek, Państwa liniowa AfA wynosi 2 procent z 300.000 euro, czyli 6.000 euro rocznie. Dla uproszczenia pomijamy tutaj koszty dodatkowe zakupu.
Po sześciu latach, w 2025 roku, sprzedają Państwo mieszkanie za 460.000 euro. W tym czasie dokonali Państwo amortyzacji w wysokości około 36.000 euro (sześć lat po 6.000 euro).
- Czysty wzrost wartości: 460.000 euro − 400.000 euro = 60.000 euro
- Zysk podlegający opodatkowaniu: 460.000 euro − (400.000 euro − 36.000 euro) = 96.000 euro
Chociaż wartość mieszkania wzrosła „tylko” o 60.000 euro, opodatkowaniu podlega 96.000 euro. Różnica w wysokości 36.000 euro dokładnie odpowiada AfA, z której wcześniej Państwo skorzystali. Zysk ten jest obciążony Państwa osobistą stawką podatku dochodowego – a nie zryczałtowaną stawką podatku od zysków kapitałowych wynoszącą 25 procent, której wiele osób błędnie oczekuje. Przy wysokiej stawce podatkowej podatek od 96.000 euro może szybko przekroczyć 40 procent.
Które odpisy amortyzacyjne zwiększają zysk
Uwzględniana jest nie tylko zwykła amortyzacja liniowa AfA. § 23 EStG obejmuje wszystkie formy amortyzacji budynku, które odliczyli Państwo podatkowo:
- Liniowa AfA zgodnie z § 7 ust. 4 EStG: w zależności od roku budowy 2 procent (ukończenie budowy w latach 1925–2022), 2,5 procent (ukończenie budowy przed 1925 rokiem) lub 3 procent (ukończenie budowy od 2023 roku).
- Degresywna AfA zgodnie z § 7 ust. 5a EStG: 5 procent od każdorazowej wartości pozostałej dla budynków mieszkalnych, których budowę rozpoczęto od października 2023 roku do września 2029 roku.
- Amortyzacja specjalna dla nowo budowanych mieszkań na wynajem zgodnie z § 7b EStG: do 5 procent rocznie przez cztery lata, dodatkowo do zwykłej AfA.
- Podwyższone odpisy, na przykład dla zabytków architektury lub budynków na obszarach objętych rewitalizacją.
Zwłaszcza degresywna AfA i amortyzacja specjalna mają tu szczególnie silny wpływ: kto w pierwszych latach dokonuje odpisów na wysokie kwoty, a następnie szybko sprzedaje nieruchomość, musi doliczyć odpowiednio wysoką kwotę do zysku. Amortyzacja gruntu natomiast nie istnieje – grunt zużywa się nie jest spłacana, dlatego pod względem podatkowym również nie podlega amortyzacji.
Dziesięcioletni okres i wyjątek dotyczący użytkowania własnego
Cały mechanizm ma zastosowanie tylko wtedy, gdy sprzedadzą Państwo nieruchomość w okresie spekulacyjnym. Zgodnie z § 23 ust. 1 pkt 1 EStG okres ten wynosi dziesięć lat i biegnie dokładnie od daty notarialnej umowy kupna do daty notarialnej sprzedaży. Jeśli sprzedaż nastąpi dopiero po upływie tych dziesięciu lat, cały zysk osób prywatnych jest zwolniony z podatku – a wykorzystana AfA pozostaje trwałą korzyścią podatkową, której nigdy nie trzeba zwracać.
Drugim wyjątkiem jest użytkowanie własne. Sprzedaż również pozostaje wolna od podatku, jeśli zamieszkiwali Państwo nieruchomość wyłącznie samodzielnie albo wykorzystywali ją do własnych celów mieszkaniowych w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach. W praktyce wystarczy do tego nieprzerwany okres nieco dłuższy niż rok, obejmujący trzy lata kalendarzowe. Za okres samodzielnego użytkowania nie można jednak wykazywać AfA – kwestia doliczenia dotyczy więc tylko wcześniejszych lat wynajmu.
Przy okazji: jeśli łączny zysk z prywatnych transakcji zbycia w danym roku pozostaje poniżej kwoty wolnej od podatku wynoszącej 1.000 euro (od 2024 r., wcześniej 600 euro), podatek nie jest należny. Jeśli limit zostanie przekroczony, opodatkowaniu podlega jednak pełna kwota od pierwszego euro.
FAQ dotyczące AfA i podatku od sprzedaży spekulacyjnej
Czy muszę zwrócić urzędowi skarbowemu wykorzystaną AfA?
Nie, nie ma bezpośredniego obowiązku zwrotu. Wykorzystana AfA jest jedynie księgowo doliczana do zysku ze sprzedaży, zwiększając tym samym podstawę opodatkowania podatkiem od sprzedaży spekulacyjnej. Jeśli sprzedaż nastąpi dopiero po upływie dziesięcioletniego okresu spekulacyjnego, odpis amortyzacyjny pozostaje w pełni zachowany i nigdy nie podlega dodatkowemu opodatkowaniu.
Czy uwzględnia się również amortyzację gruntu?
Nie. Doliczeniu podlega wyłącznie amortyzacja części budynkowej. Grunt nie zużywa się i nie podlega amortyzacji na gruncie podatkowym. Dlatego podział ceny zakupu na wartość budynku i gruntu jest tak ważny dla obliczeń.
Co dzieje się po upływie dziesięciu lat?
Wówczas sprzedaż osób prywatnych jest całkowicie wolna od podatku. Ani wzrost wartości, ani wcześniej wykorzystana AfA nie podlegają opodatkowaniu. Przeczekanie dziesięcioletniego okresu posiadania jest zatem najskuteczniejszym sposobem na trwałe zachowanie korzyści podatkowej wynikającej z amortyzacji.
Czy zwiększają także degresywna amortyzacja AfA i amortyzacja specjalna zwiększają zysk?
Tak, i to szczególnie wyraźnie. Ponieważ w przypadku degresywnej amortyzacji zgodnie z § 7 ust. 5a EStG oraz amortyzacji specjalnej zgodnie z § 7b EStG już w pierwszych latach odpisywane są wysokie kwoty, kwota doliczana przy wcześniejszej sprzedaży jest odpowiednio duża. Osoby korzystające z tych odpisów powinny szczególnie dokładnie przekalkulować sprzedaż w okresie spekulacyjnym.
Jak wysoki jest podatek spekulacyjny od zwiększonego zysku?
Nie ma stałej stawki podatkowej. Zysk ze sprzedaży zostaje doliczony do pozostałego dochodu podlegającego opodatkowaniu i opodatkowany według indywidualnej stawki podatku dochodowego – do 45 procent, plus podatek solidarnościowy i ewentualnie podatek kościelny. Im wyższy jest pozostały dochód w roku sprzedaży, tym wyższy jest również podatek od zysku.
Zalety i wady amortyzacji AfA z perspektywy sprzedającego
Amortyzacja jest zasadniczo korzystna – jej wpływ zależy jednak od momentu sprzedaży:
- Zaleta – bieżąca oszczędność podatkowa: W okresie wynajmu AfA z roku na rok zmniejsza obciążenie podatkowe z tytułu przychodów z najmu.
- Zaleta – trwały efekt po dziesięciu latach: Jeśli sprzedadzą Państwo nieruchomość dopiero po upływie tego okresu, cała korzyść podatkowa pozostaje zachowana.
- Zaleta – płynność finansowa: Zaoszczędzony podatek jest w okresie posiadania dostępny jako dodatkowy kapitał.
- Wada – wyższy zysk przy wcześniejszej sprzedaży: W okresie spekulacyjnym wykorzystana AfA zwiększa podlegający opodatkowaniu zysk euro za euro.
- Wada – wpływ progresji: Doliczona kwota może spowodować wejście w wyższą stawkę podatkową i tym samym prowadzić do nieproporcjonalnie większego obciążenia.
- Wada – obowiązek dokumentacji: Należy starannie dokumentować całą wykorzystaną AfA za wszystkie lata.
Podsumowanie: uwzględnić amortyzację w planowaniu sprzedaży
Amortyzacja nie jest prezentem, lecz odroczeniem podatku: to, co zaoszczędzą Państwo w okresie wynajmu, urząd skarbowy odzyska przy sprzedaży w okresie spekulacyjnym poprzez zwiększony zysk. Najważniejszą dźwignią jest zatem moment sprzedaży. Osoby, które odczekają dziesięcioletni okres, sprzedają nieruchomość bez podatku i zachowują w całości wykorzystaną AfA. Jeśli wcześniejsza sprzedaż jest nieunikniona, należy wcześniej dokładnie obliczyć podlegający opodatkowaniu zysk, a przy większych kwotach zasięgnąć porady podatkowej. W marketingu Państwa nieruchomości wspiera Państwa TraumImmo – podatkową Szczegółowe planowanie najlepiej powierzyć doradczyni podatkowej lub doradcy podatkowemu.