Той, хто продає орендовану нерухомість у межах спекуляційного строку, часто дивується податковому розрахунку: податкова служба визначає значно вищий прибуток, ніж можна було б припустити за різницею між ціною купівлі та ціною продажу. Причиною є амортизаційні відрахування (AfA), які ви щороку заявляли під час оренди, – вони заднім числом зменшують ваші витрати на придбання і таким чином збільшують оподатковуваний прибуток від відчуження. Ми пояснимо механізм, покажемо його на прикладі та розповімо, як уникнути спекуляційного податку.
Чому оподатковуваний прибуток вищий за саме зростання вартості
Амортизація – скорочено AfA – це податкова амортизація вартості будівлі. Поки ви здаєте нерухомість в оренду, ви можете віднімати цю амортизацію як витрати, пов’язані з отриманням доходу, зі своїх орендних доходів і таким чином щороку зменшувати свій прибутковий податок. Однак ця перевага має зворотний бік, щойно ви знову продаєте об’єкт у межах десятирічного спекуляційного строку.
Закон про прибутковий податок у цьому випадку вимагає коригування: відповідно до § 23 абз. 3 речення 4 EStG, витрати на придбання або виробництво «зменшуються на амортизаційні відрахування, підвищені амортизаційні відрахування та спеціальні амортизаційні відрахування, якщо вони були відняті під час визначення доходів ...». Простіше кажучи: кожне євро AfA, яким ви скористалися під час оренди, під час розрахунку продажу віднімається від ваших первісних витрат на придбання. Унаслідок цього розрахункова ціна придбання зменшується – а оподатковуваний прибуток збільшується рівно на цю суму.
Таким чином законодавець запобігає подвійному податковому привілею: ви не повинні мати можливість спочатку відняти амортизацію з орендних доходів, а згодом вдруге заявити ту саму суму як неоподатковувану частину ціни придбання.
Як формується оподатковуваний прибуток
Прибуток від відчуження відповідно до § 23 EStG визначається за таким розрахунком:
- Ціна відчуження (отримана ціна продажу)
- мінус витрати на придбання (ціна купівлі плюс супутні витрати, такі як податок на придбання нерухомості, послуги нотаріуса та земельний реєстр)
- плюс загальна сума використаних амортизаційних відрахувань AfA
- мінус витрати на відчуження (наприклад, компенсація за дострокове погашення, оголошення або комісійна винагорода маклера)
- = оподатковуваний прибуток від відчуження
Вирішальний Публікація — це «плюс AfA». Без цього додавання прибуток приблизно відповідав би чистому приросту вартості. Саме використана амортизація підвищує базу оподаткування.
Розрахунковий приклад: як AfA збільшує спекуляційний податок
Приклад пояснює цей ефект. Припустімо, у 2019 році ви придбали орендовану квартиру у власність за 400 000 євро. На будівлю припадало 300 000 євро, а на земельну ділянку — 100 000 євро. Оскільки амортизується лише будівля, ваша лінійна AfA становить 2 відсотки від 300 000 євро, тобто 6 000 євро на рік. Витрати на придбання ми тут для спрощення не враховуємо.
Через шість років, у 2025 році, ви продаєте квартиру за 460 000 євро. За цей час ви списали приблизно 36 000 євро (шість років по 6 000 євро).
- Чистий приріст вартості: 460 000 євро − 400 000 євро = 60 000 євро
- Оподатковуваний прибуток: 460 000 євро − (400 000 євро − 36 000 євро) = 96 000 євро
Хоча квартира подорожчала «лише» на 60 000 євро, ви сплачуєте податок із 96 000 євро. Різниця в 36 000 євро точно відповідає AfA, яку ви раніше використали. Цей прибуток оподатковується за вашою особистою ставкою прибуткового податку — не за фіксованою ставкою податку на доходи від капіталу 25 відсотків, яку багато хто помилково очікує. За високої податкової ставки сума податку на 96 000 євро може швидко перевищити 40 відсотків.
Які амортизаційні відрахування збільшують прибуток
Враховується не лише звичайна лінійна AfA. § 23 EStG охоплює всі форми амортизації будівлі, які ви відняли для цілей оподаткування:
- Лінійна AfA відповідно до § 7 абз. 4 EStG: залежно від року будівництва 2 відсотки (завершення будівництва з 1925 по 2022 рік), 2,5 відсотка (завершення будівництва до 1925 року) або 3 відсотки (завершення будівництва з 2023 року).
- Дегресивна AfA відповідно до § 7 абз. 5a EStG: 5 відсотків від відповідної залишкової вартості для житлових будівель, будівництво яких розпочато з жовтня 2023 року до вересня 2029 року.
- Спеціальні амортизаційні відрахування для нового будівництва орендного житла відповідно до § 7b EStG: до 5 відсотків щорічно протягом чотирьох років додатково до звичайної AfA.
- Підвищені відрахування, наприклад для пам’яток архітектури або будівель у районах санації.
Особливо сильно тут впливають дегресивна AfA та спеціальна амортизація: той, хто списує значні суми в перші роки, а потім рано продає майно, має відповідну високу суму знову додати до прибутку. Амортизації земельної ділянки, навпаки, не існує — земля зношується не припиняється, а тому з податкової точки зору також не амортизується.
Десятирічний строк і виняток для власного користування
Увесь механізм діє лише тоді, коли ви продаєте нерухомість протягом спекулятивного строку. Відповідно до § 23 абз. 1 № 1 EStG, цей строк становить десять років і обчислюється день у день від дати нотаріального договору купівлі до нотаріального продажу. Якщо ви продаєте нерухомість лише після спливу цих десяти років, увесь прибуток для фізичних осіб звільняється від оподаткування, а використана AfA залишається постійною податковою перевагою, яку вам ніколи не доведеться повертати.
Другим винятком є власне користування. Продаж також залишається неоподатковуваним, якщо ви виключно самі проживали в нерухомості або використовували її для власного проживання щонайменше в році продажу та двох попередніх роках. На практиці для цього достатньо безперервного періоду трохи більше одного року, який охоплює три календарні роки. Однак за період самостійного користування ви не можете заявляти AfA — отже, питання про додавання виникає лише щодо попередніх років здавання в оренду.
До речі: якщо весь ваш прибуток від приватних операцій з відчуження за один рік залишається нижчим за неоподатковувану межу в 1.000 євро (з 2024 року, раніше 600 євро), податок не стягується. Якщо межу перевищено, оподатковується повна сума, починаючи з першого євро.
FAQ щодо AfA та спекулятивного податку
Чи потрібно повертати використану AfA податковій службі?
Ні, прямого повернення немає. Використана AfA лише арифметично додається до вашого прибутку від продажу й таким чином збільшує базу оподаткування спекулятивним податком. Якщо ви продаєте нерухомість лише після спливу десятирічного спекулятивного строку, амортизація навіть повністю зберігається і ніколи не оподатковується повторно.
Чи враховується також амортизація земельної ділянки?
Ні. Додається лише амортизація частки, що припадає на будівлю. Земля не зношується і з податкової точки зору не амортизується. Тому для розрахунку так важливо розподілити ціну придбання між вартістю будівлі та землі.
Що відбувається після спливу десяти років?
Тоді продаж для фізичних осіб повністю звільняється від оподаткування. Не оподатковуються ні приріст вартості, ні раніше використана AfA. Тому завершити десятирічний строк володіння — найефективніший спосіб назавжди зберегти для себе податкову перевагу амортизації.
Чи збільшують також дегресивна амортизація та спеціальна амортизація — прибуток?
Так, і особливо помітно. Оскільки за дегресивною амортизацією відповідно до § 7 абз. 5a EStG та спеціальною амортизацією відповідно до § 7b EStG уже в перші роки списуються значні суми, сума, яка додається під час дострокового продажу, відповідно велика. Той, хто користується цими видами амортизації, має особливо ретельно прорахувати продаж у межах спекулятивного строку.
Наскільки високим є спекулятивний податок на збільшений прибуток?
Фіксованої податкової ставки немає. Прибуток від відчуження додається до іншого оподатковуваного доходу та обкладається вашим особистим податком на доходи — до 45 відсотків плюс солідарний збір і, за потреби, церковний податок. Чим вищим буде ваш інший дохід у році продажу, тим вищим буде і податок на прибуток.
Переваги та недоліки амортизації з точки зору продавця
Амортизація загалом є перевагою — однак її ефект залежить від моменту продажу:
- Перевага — поточна економія на податках: Під час здавання в оренду амортизація щороку зменшує ваше податкове навантаження на доходи від оренди.
- Перевага — постійний ефект після десяти років: Якщо ви продаєте лише після закінчення строку, уся податкова перевага зберігається.
- Перевага — ліквідність: Заощаджений податок протягом періоду володіння доступний вам як додатковий капітал.
- Недолік — вищий прибуток при достроковому продажу: У межах спекулятивного строку використана амортизація збільшує оподатковуваний прибуток євро за євро.
- Недолік — прогресивний ефект: Додана сума може перевести вас до вищої податкової ставки й таким чином непропорційно збільшити податкове навантаження.
- Недолік — витрати на підтвердження: Ви маєте належним чином документувати всю використану амортизацію за всі роки.
Висновок: розумно враховуйте амортизацію у плануванні продажу
Амортизація — це не подарунок, а відстрочення сплати податків: те, що ви заощаджуєте під час здавання в оренду, податкова служба повертає під час продажу в межах спекулятивного строку через збільшений прибуток. Тому найважливішим важелем є момент продажу. Той, хто чекає на закінчення десятирічного строку, продає без оподаткування й повністю зберігає використану амортизацію. Якщо дострокового продажу неможливо уникнути, слід заздалегідь точно розрахувати оподатковуваний прибуток і за значних сум звернутися по податкову консультацію. У маркетингу вашої нерухомості вам допоможе TraumImmo — податкову Найкраще доручити детальне планування податковій консультантці або податковому консультанту.