Bij de aankoop van een onroerend goed in Baden-Württemberg verlangt de fiscus 5,0 procent van de koopprijs als overdrachtsbelasting – bij een appartement in Stuttgart gaat het al snel om 15.000 tot 20.000 euro. De belasting behoort tot de grootste bijkomende aankoopkosten en moet worden betaald voordat u als nieuwe eigenaar in het kadaster wordt ingeschreven. Wij leggen uit hoe het bedrag wordt berekend, waar Baden-Württemberg staat in vergelijking met de andere deelstaten en met welke bedragen u in Stuttgart en aan de Bodensee concreet rekening moet houden.
Wat is de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die verschuldigd is bij de aankoop van een perceel of onroerend goed. De wettelijke grondslag is de Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Deze wet bepaalt in § 11 GrEStG een landelijk basistarief van 3,5 procent – sinds de federalismehervorming van 2006 mogen de deelstaten het tarief echter zelf vaststellen (Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz). Baden-Württemberg heeft hiervan gebruikgemaakt en het tarief op 5 november 2011 verhoogd van 3,5 naar 5,0 procent. Deze waarde geldt ongewijzigd ook in 2026.
Bijna elke eigendomsoverdracht tegen betaling wordt belast: de aankoop van een huis, een appartement, een onbebouwd perceel of een mede-eigendomsbelang. De grondslag is de waarde van de tegenprestatie – doorgaans dus de notarieel vastgelegde koopprijs. Zonder betaalde overdrachtsbelasting krijgt u geen toestemming voor de inschrijving in het kadaster.
Zo berekent u de overdrachtsbelasting in Baden-Württemberg
De berekening is eenvoudig: u vermenigvuldigt de koopprijs met 5,0 procent. Het belastingbedrag wordt vervolgens naar beneden afgerond op hele euro's.
- Koopprijs 300.000 euro × 5,0 % = 15.000 euro
- Koopprijs 450.000 euro × 5,0 % = 22.500 euro
- Koopprijs 600.000 euro × 5,0 % = 30.000 euro
Belangrijk: alleen het perceel inclusief vast verbonden bestanddelen wordt belast. Roerende zaken – zoals een ingebouwde keuken, zonweringen of een sauna – behoren niet tot de heffingsgrondslag. Als dergelijke inventaris in de koopovereenkomst afzonderlijk wordt vermeld en met een realistische waarde wordt gewaardeerd, daalt de overdrachtsbelasting dienovereenkomstig. De belastingdienst accepteert een passend aandeel; bij een koopprijs van 400.000 euro zijn bedragen tot ongeveer vijf procent uit ervaring onkritisch.
Rekenvoorbeelden: Stuttgart en Bodensee
In de regio’s met hoge vastgoedprijzen loopt het tarief van vijf procent op tot aanzienlijke bedragen. De volgende voorbeelden zijn gebaseerd op de gemiddelde vierkantemeterprijzen begin 2026:
- Koopappartement in Stuttgart: 80 m² à circa 4.700 euro/m² komt neer op een aankoopprijs van ongeveer 376.000 euro. De overdrachtsbelasting bedraagt 18.800 euro.
- Eengezinswoning in Stuttgart: Bij een aankoopprijs van 780.000 euro is 39.000 euro overdrachtsbelasting verschuldigd.
- Koopappartement in Konstanz: 90 m² à circa 5.650 euro/m² komt overeen met ongeveer 508.500 euro. Dat betekent 25.425 euro overdrachtsbelasting.
- Appartement in Überlingen (toplocatie): Bij een aankoopprijs van 650.000 euro is 32.500 euro verschuldigd.
De overdrachtsbelasting is daarbij slechts een deel van de bijkomende aankoopkosten. Daar komen notariskosten en kosten voor het kadaster bij, samen ongeveer 1,5 tot 2,0 procent, evenals – als een makelaar wordt ingeschakeld – het evenredige courtage. In totaal moeten kopers in Baden-Württemberg rekening houden met bijkomende aankoopkosten van ongeveer 8 tot 12 procent van de aankoopprijs en deze vanaf het begin in de financiering opnemen.
Baden-Württemberg in vergelijking met andere deelstaten
Met 5,0 procent ligt Baden-Württemberg landelijk in de middenmoot. Beieren heft als enige deelstaat nog steeds het oorspronkelijke tarief van 3,5 procent, terwijl meerdere deelstaten tot 6,5 procent vragen. Zo zijn de tarieven in 2026 verdeeld:
- 3,5 %: Beieren
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Nedersaksen, Rijnland-Palts, Saksen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 %: Bremen, Hamburg, Saksen
- 6,0 %: Berlijn, Hessen, Mecklenburg-Voorpommeren
- 6,5 %: Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein
Hoe zwaar het tarief weegt, blijkt uit een directe vergelijking bij een aankoopprijs van 500.000 euro: In Beieren betalen kopers 17.500 euro, in Baden-Württemberg 25.000 euro en in Noordrijn-Westfalen 32.500 euro. Tussen de goedkoopste en de duurste deelstaat zit dus 15.000 euro – een reden waarom het belastingtarief bij een verhuizing over de deelstaatgrens zeker een rol speelt.
Wanneer is de overdrachtsbelasting verschuldigd?
U hoeft de procedure niet zelf in gang te zetten – na de notariële vastlegging verloopt deze grotendeels automatisch:
- De notaris legt de koopovereenkomst vast en meldt deze bij het bevoegde belastingkantoor.
- Het belastingkantoor stelt de belasting vast en stuurt de aanslag overdrachtsbelasting naar de koper.
- De belasting moet één maand na bekendmaking van de aanslag worden betaald.
- Na ontvangst van de betaling stelt het belastingkantoor de Een verklaring van geen bezwaar.
- Pas met deze verklaring schrijft het kadaster de koper als nieuwe eigenaar in.
Volgens § 13 GrEStG zijn in beginsel beide contractpartijen hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld. In vrijwel alle koopovereenkomsten wordt de betaling echter aan de koper opgelegd. Als deze niet betaalt, kan de belastingdienst zich zo nodig tot de verkoper wenden – een reden waarom de inschrijving in het kadaster is gekoppeld aan de betaalde belasting.
Overdrachtsbelasting besparen: welke mogelijkheden er zijn
Bij een normale aankoop van onroerend goed kan de overdrachtsbelasting niet volledig worden vermeden. In sommige situaties is deze echter helemaal niet verschuldigd of kan deze worden verlaagd:
- Roerende inventaris afzonderlijk berekenen: Inbouwkeuken, meubels, sauna of tuinhuis in de koopovereenkomst afzonderlijk en tegen een realistische waarde vermelden (zie hierboven).
- Onderhoudsreserve bij appartementen: Het deel van de koopprijs dat betrekking heeft op de reeds opgebouwde reserve kan de heffingsgrondslag verlagen. De belastingdienst interpreteert dit punt echter steeds strikter – laat u hierover adviseren.
- Aankoop binnen de familie: Volgens § 3 GrEStG is de aankoop door de echtgenoot of levenspartner evenals door verwanten in rechte lijn (ouders, kinderen, kleinkinderen) belastingvrij.
- Erfenis en schenking: Wie een onroerend goed erft of geschonken krijgt, betaalt geen overdrachtsbelasting – in plaats daarvan is hier de erfbelasting respectievelijk schenkbelasting van toepassing.
- Vrijstellingsgrens: Als de koopprijs maximaal 2.500 euro bedraagt, blijft de verkrijging belastingvrij.
Particuliere kopers doen er goed aan hun vingers niet te branden aan ingewikkelde constructies die uitsluitend dienen om belasting te ontduiken: deze zijn juridisch riskant en zijn doorgaans alleen rendabel bij zeer grote transacties.
FAQ over de overdrachtsbelasting in Baden-Württemberg
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Baden-Württemberg in 2026?
Het belastingtarief bedraagt 5,0 procent van de koopprijs. Het is ongewijzigd van kracht sinds 5 november 2011. Bij een koopprijs van 400.000 euro komt dat neer op 20.000 euro.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting – koper of verkoper?
Juridisch zijn beide contractpartijen gezamenlijk belasting verschuldigd. In de praktijk betaalt vrijwel altijd de koper; doorgaans is dit ook zo in de koopovereenkomst geregeld.
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?
De belastingdienst verstuurt na de Na de notariële bekrachtiging ontvangt u een belastingaanslag. De belasting is één maand na bekendmaking van de aanslag verschuldigd – meestal dus enkele weken na de afspraak bij de notaris.
Kan de overdrachtsbelasting fiscaal worden afgetrokken?
Bij een zelf bewoonde woning niet. Koopt u daarentegen voor verhuur of voor zakelijke doeleinden, dan behoort de overdrachtsbelasting tot de bijkomende aanschafkosten en wordt deze via de afschrijving van het gebouw fiscaal in aanmerking genomen.
Kan ik de overdrachtsbelasting omzeilen?
Bij de klassieke aankoop van onroerend goed niet. Belastingvrij blijven alleen bepaalde gevallen, zoals verkrijging tussen naaste familieleden, erfenissen, schenkingen of koopprijzen tot 2.500 euro. Bovendien is het toegestaan om meeverkochte roerende inventaris uit de koopprijs te halen.
Conclusie: vroegtijdig plannen loont
De overdrachtsbelasting is in Baden-Württemberg met 5,0 procent een van de grootste posten onder de bijkomende aankoopkosten – in Stuttgart en aan de Bodensee al snel een bedrag van vijf cijfers. Bij een normale aankoop kan deze niet worden vermeden, maar wel worden verlaagd door inventaris correct uit de koopprijs te halen of bij aankopen binnen de familie. Wie de belasting vanaf het begin in de financiering meeneemt, komt tijdens de afspraak bij de notaris niet voor onaangename verrassingen te staan. Op TraumImmo vindt u passende aanbiedingen in heel Baden-Württemberg – met transparante prijzen als betrouwbare basis voor uw berekening.