При покупке недвижимости в Баден-Вюртемберге налоговая служба взимает 5,0 процента от покупной цены в качестве налога на приобретение недвижимости — для квартиры в собственности в Штутгарте это быстро составляет от 15 000 до 20 000 евро. Налог относится к крупнейшим дополнительным расходам при покупке и подлежит уплате до того, как вы будете зарегистрированы в поземельной книге в качестве нового собственника. Мы объясняем, как рассчитывается сумма, какое место Баден-Вюртемберг занимает в сравнении федеральных земель и на какие конкретные суммы следует рассчитывать в Штутгарте и на Боденском озере.
Что такое налог на приобретение недвижимости?
Налог на приобретение недвижимости — это единовременный налог, взимаемый при покупке земельного участка или недвижимости. Правовой основой является Закон о налоге на приобретение недвижимости (GrEStG). В § 11 GrEStG предусмотрена общегосударственная базовая ставка в размере 3,5 процента, однако с момента реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут самостоятельно устанавливать ставку (ст. 105, абз. 2a Основного закона). Баден-Вюртемберг воспользовался этой возможностью и повысил ставку 5 ноября 2011 года с 3,5 до 5,0 процента. Это значение неизменно действует и в 2026 году.
Налогом облагается практически каждый переход права собственности за вознаграждение: покупка дома, квартиры в собственности, незастроенного земельного участка или доли в общей собственности. Налогооблагаемой базой является стоимость встречного предоставления — как правило, нотариально заверенная покупная цена. Без уплаты налога на приобретение недвижимости вы не получите разрешение на внесение записи в поземельную книгу.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости в Баден-Вюртемберге
Расчёт прост: умножьте покупную цену на 5,0 процента. Затем сумма налога округляется вниз до полного евро.
- Покупная цена 300 000 евро × 5,0 % = 15 000 евро
- Покупная цена 450 000 евро × 5,0 % = 22 500 евро
- Покупная цена 600 000 евро × 5,0 % = 30 000 евро
Важно: налогом облагаются только земельный участок и прочно соединённые с ним элементы. Движимое имущество — например, встроенная кухня, маркизы или сауна — не входит в налогооблагаемую базу. Если такое имущество отдельно указано в договоре купли-продажи и оценено по реалистичной стоимости, налог на приобретение недвижимости соответствующим образом уменьшается. Налоговая служба признаёт разумную долю; при покупной цене 400 000 евро, согласно опыту, суммы примерно до пяти процентов обычно не вызывают вопросов.
Примеры расчёта: Штутгарт и Боденское озеро
В регионах страны с высокими ценами ставка в пять процентов выливается в значительные суммы. Следующие примеры основаны на средних ценах за квадратный метр в начале 2026 года:
- Квартира в Штутгарте: 80 м² по цене около 4 700 евро/м² дают покупную цену примерно 376 000 евро. Налог на приобретение недвижимости составляет 18 800 евро.
- Односемейный дом в Штутгарте: При покупной цене 780 000 евро налог на приобретение недвижимости составляет 39 000 евро.
- Квартира в Констанце: 90 м² по цене около 5 650 евро/м² соответствуют примерно 508 500 евро. Это дает 25 425 евро налога на приобретение недвижимости.
- Квартира в Юберлингене (престижный район): При покупной цене 650 000 евро необходимо уплатить 32 500 евро.
Налог на приобретение недвижимости является лишь частью дополнительных расходов при покупке. К нему добавляются расходы на нотариуса и внесение записи в земельную книгу — вместе около 1,5–2,0 процента, а также — если привлечен маклер — соответствующая доля комиссионных. В целом покупателям в Баден-Вюртемберге следует рассчитывать на дополнительные расходы при покупке в размере примерно 8–12 процентов от покупной цены и с самого начала учитывать их при финансировании.
Баден-Вюртемберг в сравнении с другими федеральными землями
Ставка 5,0 процента помещает Баден-Вюртемберг в средний диапазон по Германии. Бавария остается единственной землей, взимающей первоначальную ставку в 3,5 процента, тогда как в нескольких землях ставка достигает 6,5 процента. В 2026 году ставки распределяются следующим образом:
- 3,5 %: Бавария
- 5,0 %: Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия
- 5,5 %: Бремен, Гамбург, Саксония
- 6,0 %: Берлин, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания
- 6,5 %: Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн
Насколько ощутимой является ставка, показывает прямое сравнение при покупной цене 500 000 евро: в Баварии покупатели платят 17 500 евро, в Баден-Вюртемберге — 25 000 евро, а в Северном Рейне-Вестфалии — 32 500 евро. Таким образом, между самой дешевой и самой дорогой федеральной землей разница составляет 15 000 евро — одна из причин, почему налоговая ставка при переезде через границу федеральной земли вполне может иметь значение.
Когда подлежит уплате налог на приобретение недвижимости?
Вам не нужно самостоятельно запускать этот процесс — после нотариального удостоверения он в значительной степени проходит автоматически:
- Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и направляет его в компетентное налоговое управление.
- Налоговое управление начисляет налог и отправляет покупателю уведомление о налоге на приобретение недвижимости.
- Налог подлежит уплате через месяц после вручения уведомления.
- После поступления платежа налоговое управление оформляет Выдаёт справку об отсутствии возражений.
- Только после получения этой справки земельный кадастр вносит покупателя в качестве нового собственника.
Согласно § 13 GrEStG, налогоплательщиками в принципе являются обе стороны договора как солидарные должники. Однако почти во всех договорах купли-продажи обязанность по оплате возлагается на покупателя. Если он не заплатит, налоговая служба в случае необходимости может потребовать уплаты от продавца — это одна из причин, по которой внесение записи в земельный кадастр связано с уплатой налога.
Как сэкономить на налоге на приобретение недвижимости: какие есть возможности
При обычной покупке недвижимости полностью избежать налога на приобретение недвижимости невозможно. Однако в некоторых ситуациях он вообще не взимается или его можно уменьшить:
- Исключить движимое имущество из расчёта: встроенную кухню, мебель, сауну или садовый домик следует указать в договоре купли-продажи отдельно и по реалистичной стоимости (см. выше).
- Резерв на содержание общего имущества в кондоминиумах: доля покупной цены, приходящаяся на уже накопленный резерв, может снизить налоговую базу. Однако налоговая администрация всё строже трактует этот вопрос — проконсультируйтесь со специалистом.
- Приобретение внутри семьи: согласно § 3 GrEStG, покупка супругом или партнёром, а также родственниками по прямой линии (родителями, детьми, внуками) не облагается налогом.
- Наследство и дарение: тот, кто наследует недвижимость или получает её в дар, не платит налог на приобретение недвижимости — вместо этого применяется налог на наследство или дарение.
- Необлагаемый минимум: если покупная цена составляет не более 2 500 евро, приобретение не облагается налогом.
Частным покупателям следует избегать сложных схем, предназначенных исключительно для обхода налогов: они юридически рискованны и, как правило, оправданы только при очень крупных сделках.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Баден-Вюртемберге
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Баден-Вюртемберге в 2026 году?
Налоговая ставка составляет 5,0 процента от покупной цены. Она не менялась с 5 ноября 2011 года. При покупной цене 400 000 евро это составляет 20 000 евро.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
С юридической точки зрения обе стороны договора несут солидарную ответственность за уплату налога. На практике его почти всегда оплачивает покупатель — обычно именно так это и прописывается в договоре купли-продажи.
Когда я должен заплатить налог на приобретение недвижимости?
После этого налоговая служба отправляетПосле нотариального удостоверения налоговый орган выносит налоговое уведомление. Налог подлежит уплате через месяц после вручения уведомления — обычно это происходит через несколько недель после визита к нотариусу.
Можно ли вычесть налог на приобретение недвижимости из налогов?
При самостоятельно используемой недвижимости — нет. Если же вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду или для коммерческих целей, налог на приобретение недвижимости относится к дополнительным расходам на приобретение и учитывается для целей налогообложения через амортизацию здания (AfA).
Можно ли избежать налога на приобретение недвижимости?
При классической покупке недвижимости — нет. От налога освобождаются лишь определённые случаи, например приобретение у близких родственников, наследование, дарение или покупная цена до 2 500 евро. Кроме того, разрешается вычесть из покупной цены стоимость продаваемого вместе с недвижимостью движимого имущества.
Итог: заблаговременное планирование окупается
В Баден-Вюртемберге налог на приобретение недвижимости составляет 5,0 % и является одной из крупнейших статей дополнительных расходов при покупке — в Штутгарте и на Боденском озере это быстро превращается в пятизначную сумму. При обычной покупке избежать его нельзя, однако сумму можно уменьшить за счёт корректного исключения стоимости инвентаря или при приобретении недвижимости внутри семьи. Если с самого начала учесть налог в финансировании, визит к нотариусу не принесёт неприятных сюрпризов. На TraumImmo вы найдёте подходящие предложения по всему Баден-Вюртембергу — с прозрачными ценами как надёжной основой для ваших расчётов.