Під час купівлі нерухомості в Баден-Вюртемберзі держава стягує 5,0 відсотка від купівельної ціни як податок на придбання нерухомості — для квартири у власності в Штутгарті це швидко становить від 15 000 до 20 000 євро. Податок належить до найбільших супутніх витрат купівлі та підлягає сплаті до того, як вас як нового власника буде внесено до поземельної книги. Ми пояснимо, як розраховується сума, яке місце посідає Баден-Вюртемберг у порівнянні федеральних земель і на які конкретні суми вам потрібно розраховувати у Штутгарті та на Боденському озері.
Що таке податок на придбання нерухомості?
Податок на придбання нерухомості — це одноразовий податок, який стягується під час купівлі земельної ділянки або нерухомості. Правовою підставою є Закон про податок на придбання нерухомості (GrEStG). У § 11 GrEStG передбачено загальнонаціональну стандартну ставку 3,5 відсотка, однак після реформи федералізму 2006 року федеральні землі можуть самостійно визначати ставку (ст. 105 абз. 2a Основного закону). Баден-Вюртемберг скористався цим правом і 5 листопада 2011 року підвищив ставку з 3,5 до 5,0 відсотка. Це значення без змін діє також у 2026 році.
Оподатковується майже кожен перехід права власності за винагороду: купівля будинку, квартири у власності, незабудованої земельної ділянки або частки у співвласності. Базою оподаткування є вартість зустрічного надання — як правило, нотаріально посвідчена купівельна ціна. Без сплаченого податку на придбання нерухомості ви не отримаєте дозволу на внесення запису до поземельної книги.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості в Баден-Вюртемберзі
Розрахунок простий: ви множите купівельну ціну на 5,0 відсотка. Після цього сума податку округлюється вниз до повного євро.
- Купівельна ціна 300.000 євро × 5,0 % = 15.000 євро
- Купівельна ціна 450.000 євро × 5,0 % = 22.500 євро
- Купівельна ціна 600.000 євро × 5,0 % = 30.000 євро
Важливо: оподатковується лише земельна ділянка разом із нерозривно приєднаними складовими. Рухоме приладдя — наприклад, вбудована кухня, маркізи або сауна — не входить до бази оподаткування. Якщо таке майно окремо зазначене в договорі купівлі-продажу та оцінене за реалістичною вартістю, податок на придбання нерухомості відповідно зменшується. Податкова інспекція визнає належну частку; за купівельної ціни 400.000 євро, як свідчить досвід, суми до приблизно п’яти відсотків не викликають заперечень.
Приклади розрахунку: Штутгарт і Боденське озеро
У регіонах країни з високими цінами ставка у п’ять відсотків перетворюється на значні суми. Наведені приклади ґрунтуються на середніх цінах за квадратний метр на початку 2026 року:
- Квартира у власність у Штутгарті: 80 м² за приблизно 4 700 євро/м² дають ціну купівлі близько 376 000 євро. Податок на придбання нерухомості становить 18 800 євро.
- Односімейний будинок у Штутгарті: за ціни купівлі 780 000 євро податок на придбання нерухомості становить 39 000 євро.
- Квартира у Констанці: 90 м² за приблизно 5 650 євро/м² відповідають близько 508 500 євро. Це дає 25 425 євро податку на придбання нерухомості.
- Квартира в Юберлінгені (престижне місце): за ціни купівлі 650 000 євро потрібно сплатити 32 500 євро.
Податок на придбання нерухомості є лише частиною супутніх витрат на купівлю. До них додаються витрати на нотаріуса та внесення до земельної книги — разом приблизно 1,5–2,0 відсотка, а також, якщо залучено маклера, відповідна частка комісійної винагороди. Загалом покупцям у Баден-Вюртемберзі слід розраховувати на супутні витрати в розмірі приблизно 8–12 відсотків ціни купівлі та від самого початку враховувати їх у фінансуванні.
Баден-Вюртемберг у порівнянні із землями
Із показником 5,0 відсотка Баден-Вюртемберг перебуває в загальнонаціональній середині. Баварія залишається єдиною землею, яка й надалі стягує початкову ставку 3,5 відсотка, тоді як кілька земель вимагають до 6,5 відсотка. Ставки у 2026 році розподіляються так:
- 3,5 %: Баварія
- 5,0 %: Баден-Вюртемберг, Нижня Саксонія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт, Тюрингія
- 5,5 %: Бремен, Гамбург, Саксонія
- 6,0 %: Берлін, Гессен, Мекленбург-Передня Померанія
- 6,5 %: Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія, Саарланд, Шлезвіг-Гольштейн
Наскільки суттєвою є ставка, показує пряме порівняння за ціни купівлі 500 000 євро: у Баварії покупці сплачують 17 500 євро, у Баден-Вюртемберзі — 25 000 євро, а в Північному Рейні-Вестфалії — 32 500 євро. Отже, між найдешевшою та найдорожчою федеральною землею різниця становить 15 000 євро — саме тому податкова ставка під час переїзду через кордон землі справді відіграє певну роль.
Коли сплачується податок на придбання нерухомості?
Вам не потрібно самостійно запускати процедуру — після нотаріального посвідчення вона здебільшого відбувається автоматично:
- Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу та повідомляє про нього відповідне фінансове управління.
- Фінансове управління нараховує податок і надсилає покупцеві повідомлення про податок на придбання нерухомості.
- Податок підлягає сплаті через місяць після повідомлення про рішення.
- Після надходження платежу фінансове управління видає Видається довідка про відсутність заперечень.
- Лише після отримання цієї довідки орган, який веде поземельну книгу, реєструє покупця як нового власника.
Згідно з § 13 GrEStG, платниками податку в принципі є обидві сторони договору як солідарні боржники. Однак майже в усіх договорах купівлі-продажу сплату покладають на покупця. Якщо він не сплатить податок, податкова служба в разі потреби може вимагати його від продавця — саме тому внесення запису до поземельної книги пов’язане зі сплатою податку.
Як заощадити на податку на придбання нерухомості: які є можливості
Повністю уникнути податку на придбання нерухомості під час звичайної купівлі нерухомості неможливо. Однак у деяких випадках він взагалі не стягується або його можна зменшити:
- Вирахувати рухоме майно: вбудовану кухню, меблі, сауну або садовий будиночок зазначити в договорі купівлі-продажу окремо та за реалістичною вартістю (див. вище).
- Резерв на утримання будинку в квартирах у спільній власності: частка ціни купівлі, що припадає на вже накопичений резерв, може зменшити базу оподаткування. Однак податкові органи дедалі суворіше тлумачать це положення — проконсультуйтеся з фахівцем.
- Придбання в межах сім’ї: відповідно до § 3 GrEStG, купівля чоловіком або дружиною, партнером чи партнеркою, а також родичами по прямій лінії (батьками, дітьми, онуками) звільняється від оподаткування.
- Спадщина та дарування: той, хто успадковує нерухомість або отримує її в дар, не сплачує податок на придбання нерухомості — натомість застосовується податок на спадщину або дарування.
- Неоподатковуваний мінімум: якщо ціна купівлі становить не більше ніж 2.500 євро, придбання не оподатковується.
Приватним покупцям слід уникати складних конструкцій, спрямованих виключно на ухилення від сплати податків: вони є юридично ризикованими й зазвичай виправдані лише під час дуже великих операцій.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Баден-Вюртемберзі
Яким буде податок на придбання нерухомості в Баден-Вюртемберзі у 2026 році?
Податкова ставка становить 5,0 відсотка ціни купівлі. Вона незмінно діє з 5 листопада 2011 року. За ціни купівлі 400.000 євро це становить 20.000 євро.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості — покупець чи продавець?
Юридично обидві сторони договору спільно несуть податкове зобов’язання. На практиці його майже завжди сплачує покупець, і саме так зазвичай передбачено договором купівлі-продажу.
Коли потрібно сплатити податок на придбання нерухомості?
Податкова служба надсилає після Після нотаріального посвідчення податкова служба надсилає податкове повідомлення. Податок підлягає сплаті через місяць після вручення повідомлення — зазвичай, отже, через кілька тижнів після візиту до нотаріуса.
Чи можна вирахувати податок на придбання нерухомості з податків?
Для нерухомості, яку використовують самостійно, — ні. Якщо ж ви купуєте нерухомість для здавання в оренду або для підприємницьких цілей, податок на придбання нерухомості належить до супутніх витрат придбання та враховується для цілей оподаткування через амортизацію будівлі (AfA).
Чи можна уникнути податку на придбання нерухомості?
При класичній купівлі нерухомості — ні. Не оподатковуються лише окремі випадки, як-от придбання між близькими родичами, спадкування, дарування або ціна купівлі до 2 500 євро. Крім того, дозволено вирахувати з ціни купівлі рухоме майно, що продається разом із нерухомістю.
Висновок: завчасне планування окупається
У Баден-Вюртемберзі податок на придбання нерухомості становить 5,0 відсотка і є однією з найбільших статей супутніх витрат купівлі — у Штутгарті та біля Боденського озера це швидко перетворюється на п’ятизначну суму. Під час звичайної купівлі уникнути його неможливо, але суму можна зменшити завдяки коректному вилученню вартості майна або при придбанні в межах сім’ї. Якщо від самого початку врахувати податок у фінансуванні, під час візиту до нотаріуса не буде неприємних сюрпризів. На TraumImmo ви знайдете відповідні пропозиції по всьому Баден-Вюртембергу — із прозорими цінами як надійною основою для ваших розрахунків.