Al comprar un inmueble en Baden-Wurtemberg, el fisco exige el 5,0 por ciento del precio de compra en concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias; en el caso de un piso en propiedad en Stuttgart, esto supone rápidamente entre 15.000 y 20.000 euros. El impuesto es uno de los mayores gastos adicionales de la compra y debe pagarse antes de que usted, como nuevo propietario, sea inscrito en el registro de la propiedad. Le explicamos cómo se calcula el importe, qué posición ocupa Baden-Wurtemberg en la comparación entre estados federados y con qué cantidades concretas debe contar en Stuttgart y en el lago de Constanza.
¿Qué es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias?
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias es un impuesto único que se aplica al comprar un terreno o un inmueble. Su base jurídica es la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias (GrEStG). En el § 11 GrEStG establece un tipo general federal del 3,5 por ciento; sin embargo, desde la reforma del federalismo de 2006, los estados federados pueden fijar el tipo por sí mismos (art. 105, apdo. 2a de la Ley Fundamental). Baden-Wurtemberg hizo uso de esta posibilidad y elevó el tipo del 3,5 al 5,0 por ciento el 5 de noviembre de 2011. Este valor sigue vigente sin cambios también en 2026.
Se grava prácticamente toda transmisión de propiedad a título oneroso: la compra de una casa, un piso en propiedad, un terreno sin edificar o una cuota de copropiedad. La base imponible es el valor de la contraprestación, es decir, por regla general, el precio de compra certificado notarialmente. Sin haber pagado el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias, no recibirá la autorización para inscribirse en el registro de la propiedad.
Así se calcula el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias en Baden-Wurtemberg
El cálculo es sencillo: multiplique el precio de compra por el 5,0 por ciento. A continuación, el importe del impuesto se redondea hacia abajo al euro entero.
- Precio de compra de 300.000 euros × 5,0 % = 15.000 euros
- Precio de compra de 450.000 euros × 5,0 % = 22.500 euros
- Precio de compra de 600.000 euros × 5,0 % = 30.000 euros
Importante: solo se grava el terreno junto con sus componentes permanentemente unidos. Los accesorios muebles, como una cocina empotrada, toldos o una sauna, no forman parte de la base imponible. Si dichos bienes se indican por separado en el contrato de compraventa y se les asigna un valor realista, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias disminuye proporcionalmente. La administración tributaria reconoce una proporción razonable; en una compra por 400.000 euros, según la experiencia, los importes de hasta aproximadamente el cinco por ciento no suelen plantear problemas.
Ejemplos de cálculo: Stuttgart y Lago de Constanza
En las regiones de precios elevados del estado federado, el cinco por ciento se acumula hasta alcanzar importes considerables. Los siguientes ejemplos se basan en los precios medios por metro cuadrado de principios de 2026:
- Vivienda en propiedad en Stuttgart: 80 m² a unos 4.700 euros/m² dan como resultado un precio de compra de aproximadamente 376.000 euros. El impuesto sobre adquisiciones inmobiliarias asciende a 18.800 euros.
- Casa unifamiliar en Stuttgart: Con un precio de compra de 780.000 euros, se deben pagar 39.000 euros de impuesto sobre adquisiciones inmobiliarias.
- Vivienda en propiedad en Constanza: 90 m² a unos 5.650 euros/m² corresponden a aproximadamente 508.500 euros. Esto da como resultado 25.425 euros de impuesto sobre adquisiciones inmobiliarias.
- Vivienda en Überlingen (ubicación privilegiada): Con un precio de compra de 650.000 euros, se deben pagar 32.500 euros.
El impuesto sobre adquisiciones inmobiliarias es solo una parte de los gastos adicionales de compra. A esto se suman los gastos notariales y del registro de la propiedad, que en conjunto representan aproximadamente entre el 1,5 y el 2,0 por ciento, así como —si se contrata a un agente inmobiliario— la comisión proporcional. En total, los compradores de Baden-Württemberg deberían contar con gastos adicionales de compra de aproximadamente entre el 8 y el 12 por ciento del precio de compra e incluirlos en la financiación desde el principio.
Baden-Württemberg en comparación con los estados federados
Con un 5,0 por ciento, Baden-Württemberg se sitúa en la media nacional. Baviera es el único estado federado que sigue aplicando el tipo original del 3,5 por ciento, mientras que varios estados exigen hasta un 6,5 por ciento. Así se distribuyen los tipos en 2026:
- 3,5 %: Baviera
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Turingia
- 5,5 %: Bremen, Hamburgo, Sajonia
- 6,0 %: Berlín, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental
- 6,5 %: Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre, Schleswig-Holstein
La importancia del tipo se muestra en una comparación directa con un precio de compra de 500.000 euros: en Baviera, los compradores pagan 17.500 euros; en Baden-Württemberg, 25.000 euros; y en Renania del Norte-Westfalia, 32.500 euros. Por tanto, entre el estado federado más barato y el más caro hay una diferencia de 15.000 euros, una de las razones por las que el tipo impositivo puede desempeñar un papel importante al mudarse al otro lado de la frontera estatal.
¿Cuándo vence el impuesto sobre adquisiciones inmobiliarias?
No tiene que iniciar el proceso usted mismo; después de la escrituración, se desarrolla en gran medida de forma automática:
- El notario formaliza el contrato de compraventa y lo comunica a la oficina tributaria competente.
- La oficina tributaria fija el impuesto y envía al comprador la liquidación del impuesto sobre adquisiciones inmobiliarias.
- El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación.
- Tras recibir el pago, la oficina tributaria emite el Emite el certificado de no objeción.
- Solo con este certificado la oficina del registro de la propiedad inscribe al comprador como nuevo propietario.
Según el § 13 GrEStG, en principio ambas partes contratantes son deudoras solidarias del impuesto. Sin embargo, en prácticamente todos los contratos de compraventa el pago se impone al comprador. Si este no paga, la administración tributaria puede reclamar, en caso necesario, al vendedor, una razón por la que la inscripción registral está vinculada al pago del impuesto.
Ahorrar el impuesto de transmisiones inmobiliarias: qué posibilidades existen
En una compraventa inmobiliaria normal no se puede evitar por completo el impuesto de transmisiones inmobiliarias. No obstante, en algunas situaciones no se devenga o puede reducirse:
- Desglosar el inventario mueble: Indicar por separado en el contrato de compraventa la cocina empotrada, los muebles, la sauna o la caseta de jardín, con un valor realista (véase arriba).
- Reserva para mantenimiento en viviendas en propiedad: La parte del precio de compra correspondiente a la reserva ya acumulada puede reducir la base imponible. Sin embargo, la administración tributaria interpreta este aspecto cada vez de forma más restrictiva; solicite asesoramiento al respecto.
- Adquisición dentro de la familia: Según el § 3 GrEStG, la compra por parte del cónyuge o pareja de hecho, así como por parientes en línea directa (padres, hijos, nietos), está exenta de impuestos.
- Herencia y donación: Quien hereda o recibe como donación un inmueble no paga el impuesto de transmisiones inmobiliarias; en su lugar se aplica el impuesto de sucesiones o de donaciones, respectivamente.
- Límite exento: Si el precio de compra no supera los 2.500 euros, la adquisición queda exenta de impuestos.
Los compradores particulares deberían mantenerse alejados de estructuras complejas destinadas únicamente a eludir impuestos: son jurídicamente delicadas y, por regla general, solo resultan rentables en operaciones muy grandes.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto de transmisiones inmobiliarias en Baden-Württemberg
¿A cuánto asciende el impuesto de transmisiones inmobiliarias en Baden-Württemberg en 2026?
El tipo impositivo es del 5,0 por ciento del precio de compra. Se aplica sin cambios desde el 5 de noviembre de 2011. Para un precio de compra de 400.000 euros, son 20.000 euros.
¿Quién paga el impuesto de transmisiones inmobiliarias: el comprador o el vendedor?
Legalmente, ambas partes contratantes deben responder conjuntamente del impuesto. En la práctica, casi siempre lo asume el comprador; así suele estar regulado también en el contrato de compraventa.
¿Cuándo debo pagar el impuesto de transmisiones inmobiliarias?
La administración tributaria envía después de la El notario expide una liquidación de impuestos. El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación, es decir, normalmente unas semanas después de la cita con el notario.
¿Se puede deducir el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
No en el caso de una vivienda de uso propio. Sin embargo, si compra para alquilar o para fines empresariales, el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles se considera parte de los costes accesorios de adquisición y se deduce fiscalmente mediante la amortización del edificio (AfA).
¿Puedo evitar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
No en una compraventa inmobiliaria clásica. Solo están exentos determinados casos, como la adquisición entre parientes cercanos, las herencias, las donaciones o los precios de compra de hasta 2.500 euros. Además, está permitido descontar del precio de compra el inventario mueble vendido conjuntamente.
Conclusión: planificar con antelación merece la pena
Con un 5,0 por ciento, el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en Baden-Wurtemberg es uno de los mayores conceptos entre los costes accesorios de compra; en Stuttgart y junto al lago de Constanza, rápidamente alcanza una cantidad de cinco cifras. No se puede evitar en una compra normal, pero sí reducir mediante la correcta exclusión del inventario o en adquisiciones dentro de la familia. Quien incluya el impuesto desde el principio en la financiación no se llevará una desagradable sorpresa en la cita con el notario. En TraumImmo encontrará ofertas adecuadas en todo Baden-Wurtemberg, con precios transparentes como base fiable para sus cálculos.