Wie in Saarland een huis of een koopappartement koopt, betaalt met 6,5 procent een van de hoogste overdrachtsbelastingtarieven van heel Duitsland. Bij een gebruikelijke aankoopprijs van 300.000 euro gaat het om bijna 20.000 euro alleen aan belasting – bovenop de kosten voor de notaris, het kadaster en de financiering. Wij leggen uit hoe dit tarief tot stand is gekomen, berekenen de belasting aan de hand van concrete voorbeelden en laten zien op welke punten u legaal kunt besparen.
Wat is de overdrachtsbelasting – en waarom is deze in Saarland zo hoog?
De overdrachtsbelasting is verschuldigd zodra een perceel, een huis of een koopappartement van eigenaar wisselt. In beginsel is elke koopovereenkomst voor een binnenlands onroerend goed belastingplichtig (§ 1 GrEStG). Landelijk voorziet de wet eigenlijk in een standaardtarief van 3,5 procent (§ 11 GrEStG) – maar tegenwoordig heft bijna geen enkele deelstaat dit tarief nog.
De reden ligt in de federalismehervorming van 2006: sindsdien mogen de deelstaten het belastingtarief zelf vaststellen (Art. 105 Abs. 2a GG). Omdat de volledige opbrengst naar de deelstaten vloeit, hebben bijna alle deelstaten de gelegenheid benut en het tarief verhoogd. Saarland is daarbij bijzonder ver gegaan en benut met 6,5 procent het momenteel hoogste gebruikelijke tarief in Duitsland volledig.
Zo heeft het belastingtarief in Saarland zich ontwikkeld
Bijna geen enkele deelstaat heeft het tarief zo snel en zo vaak verhoogd als Saarland. Binnen enkele jaren steeg het tarief van 3,5 naar 6,5 procent:
- tot en met 31-12-2010: 3,5 %
- vanaf 2011: 4,0 %
- vanaf 2012: 4,5 %
- 2013 tot en met 2014: 5,5 %
- sinds 1 januari 2015: 6,5 %
Daarmee heeft Saarland het tarief in slechts vier jaar vier keer verhoogd – vaker dan elke andere deelstaat. Sinds 2015 is de waarde echter stabiel gebleven; een verdere verhoging is momenteel niet aan de orde. Voor de berekening geldt altijd het tarief dat van kracht is op het moment van de notariële koopovereenkomst.
Overdrachtsbelasting in Saarland berekenen
De formule is eenvoudig: aankoopprijs × 6,5 procent. De grondslag is de waarde van de tegenprestatie, doorgaans dus de notarieel vastgelegde aankoopprijs inclusief vast mee verkochte onderdelen. Het resultaat wordt naar beneden afgerond op hele euro's (§ 11 GrEStG).
Een paar typische voorbeelden voor het Saarland:
- Koopprijs 200.000 € → 13.000 € overdrachtsbelasting
- Koopprijs 300.000 € → 19.500 € overdrachtsbelasting
- Koopprijs 350.000 € → 22.750 € overdrachtsbelasting
- Koopprijs 450.000 € → 29.250 € overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is daarbij slechts een deel van de bijkomende aankoopkosten. Daar komen de kosten voor de notaris en het kadaster van samen ongeveer 1,5 tot 2 procent bij, evenals – indien ingeschakeld – de makelaarscourtage. In totaal moet u in het Saarland rekening houden met bijkomende kosten van ongeveer 8 tot 10 procent van de koopprijs, die uw bank doorgaans niet meefinanciert.
Vergelijking in heel Duitsland: het Saarland aan de top
In de vergelijking tussen de deelstaten staat het Saarland helemaal bovenaan. Slechts drie andere deelstaten heffen eveneens 6,5 procent: Brandenburg, Noordrijn-Westfalen en Sleeswijk-Holstein. Aan het andere uiteinde staat Beieren, dat als enige deelstaat tot op heden het oorspronkelijke tarief van 3,5 procent heeft behouden.
Hoe zwaar de locatie meetelt, blijkt uit een rekenvoorbeeld: voor een huis van 350.000 euro is in het Saarland 22.750 euro verschuldigd, in Beieren slechts 12.250 euro. Alleen de deelstaatgrens maakt hier een verschil van 10.500 euro.
Verloop: van de notariële akte tot de verklaring van geen bezwaar
U hoeft zich nauwelijks om de afwikkeling te bekommeren – veel verloopt automatisch:
- Notariële akte: De notaris verlijdt de koopovereenkomst en meldt de verkoop aan de belastingdienst.
- Bevoegdheid: In het Saarland is centraal het Finanzamt Merzig bevoegd voor de overdrachtsbelasting, ongeacht waar het onroerend goed ligt.
- Belastingaanslag: De belastingdienst stelt de belasting vast en stuurt u de aanslag overdrachtsbelasting.
- Betaling: De belasting moet één maand na bekendmaking van de aanslag worden betaald (§ 15 GrEStG).
- Verklaring van geen bezwaar: Zodra de belasting is betaald, geeft de belastingdienst de verklaring van geen bezwaar af (§ 22 GrEStG).
- Inschrijving: Pas met deze verklaring mag het kadaster u als nieuwe eigenaar inschrijven.
Juridisch zijn koper en verkoper gezamenlijk belastingplichtig (§ 13 GrEStG). In de praktijk bepaalt de koopovereenkomst echter vrijwel altijd dat de koper de overdrachtsbelasting alleen draagt.
Kan de overdrachtsbelasting in het Saarland worden verlaagd?
De belasting kan bij niet bij een normale aankoop – bij 6,5 procent loont het echter om elke legale mogelijkheid te onderzoeken:
- Roerende zaken afzonderlijk vermelden: Een inbouwkeuken, zonnescherm, sauna of hoogwaardige tuinuitrusting behoren niet tot het onroerend goed. Als ze in de koopovereenkomst afzonderlijk met een prijs worden vermeld, tellen ze niet mee als heffingsgrondslag – en bespaart u 6,5 procent van hun waarde. De bedragen moeten echter realistisch zijn, anders accepteert de belastingdienst ze niet.
- Nieuwbouw – grond en huis scheiden: Koopt u eerst een onbebouwd perceel en schakelt u pas daarna onafhankelijk een aannemer in, dan wordt de belasting alleen over de grondprijs geheven. Voorzichtigheid is geboden bij aanbiedingen van projectontwikkelaars: als de transactie als één samenhangend contractueel geheel wordt beschouwd, heft de belastingdienst belasting over de volledige prijs, inclusief het gebouw.
- Belastingvrijstellingen benutten: Bepaalde verkrijgingen zijn volledig belastingvrij (§ 3 GrEStG) – bijvoorbeeld verkoop tussen echtgenoten en geregistreerde levenspartners, overdrachten aan kinderen of ouders (bloedverwanten in rechte lijn) en onroerende zaken met een waarde tot 2.500 euro. Erfenissen en schenkingen vallen sowieso niet onder de overdrachtsbelasting, maar onder de erf- en schenkbelasting.
FAQ over de overdrachtsbelasting in Saarland
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Saarland in 2026?
Het tarief bedraagt 6,5 procent van de koopprijs en behoort daarmee tot de hoogste in Duitsland. Het is sinds 1 januari 2015 ongewijzigd.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting – koper of verkoper?
Wettelijk zijn beide partijen gezamenlijk aansprakelijk. Gebruikelijk en doorgaans zo vastgelegd in de koopovereenkomst is echter dat de koper de belasting alleen betaalt.
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?
Na de notariële vastlegging ontvangt u van de belastingdienst een belastingaanslag. De belasting moet vervolgens binnen één maand na bekendmaking daarvan worden overgemaakt.
Moet er overdrachtsbelasting worden betaald bij het erven of schenken van een woning?
Nee. De verkrijging door erfenis of schenking is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In plaats daarvan kan de erf- of schenkbelasting van toepassing zijn, waarvoor echter ruime vrijstellingen gelden.
Kan ik de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekken?
Bij een zelf gebruikte woning niet. Verhuurt u het object, dan behoort de overdrachtsbelasting tot de bijkomende aanschaffingskosten en kan deze samen met het gebouw via de afschrijving (AfA) fiscaal worden opgevoerd.
Conclusie
Saarland behoort met 6,5 procent tot de deelstaten met de hoogste overdrachtsbelasting – het gevolg van vier verhogingen in slechts vier jaar. Bij de aankoop van een huis loopt dit al snel op tot meer dan 20.000 euro, die u uit eigen vermogen moet opbrengen. Neem de belasting daarom vanaf het begin op in uw budget, controleer of roerende zaken afzonderlijk worden vermeld en laat u bij de notaris adviseren over mogelijke vrijstellingen. Zo houdt u de bijkomende kosten onder controle – en komt u bij het afronden van de aankoop niet voor een onaangename verrassing te staan.