Той, хто купує будинок або квартиру у власність у Саарланді, сплачує за ставкою 6,5 відсотка один із найвищих податків на придбання нерухомості в усій Німеччині. За типової ціни купівлі 300 000 євро це майже 20 000 євро лише податку – додатково до витрат на нотаріуса, земельний кадастр і фінансування. Ми пояснюємо, як сформувалася ця ставка, розраховуємо податок на конкретних прикладах і показуємо, де можна законно заощадити.
Що таке податок на придбання нерухомості – і чому він такий високий у Саарланді?
Податок на придбання нерухомості стягується, щойно земельна ділянка, будинок або квартира у власність змінює власника. Загалом оподаткуванню підлягає кожен договір купівлі вітчизняної нерухомості (§ 1 GrEStG). На всій території Німеччини закон фактично передбачає стандартну ставку 3,5 відсотка (§ 11 GrEStG) – однак сьогодні цю ставку майже не застосовує жодна федеральна земля.
Причина полягає у федеральній реформі 2006 року: відтоді федеральні землі можуть самостійно встановлювати податкову ставку (Art. 105 Abs. 2a GG). Оскільки всі надходження отримують федеральні землі, майже всі скористалися можливістю та підвищили ставку. Саарланд зайшов у цьому особливо далеко й повністю використовує нині найвищу поширену в Німеччині ставку – 6,5 відсотка.
Як змінювалася податкова ставка в Саарланді
Майже жодна федеральна земля не підвищувала ставку так швидко й так часто, як Саарланд. Протягом кількох років ставка зросла з 3,5 до 6,5 відсотка:
- до 31.12.2010: 3,5 %
- з 2011 року: 4,0 %
- з 2012 року: 4,5 %
- 2013–2014: 5,5 %
- з 1 січня 2015 року: 6,5 %
Таким чином, Саарланд підвищував ставку чотири рази лише за чотири роки – частіше, ніж будь-яка інша федеральна земля. Однак із 2015 року показник залишається стабільним; наразі чергове підвищення не планується. Для розрахунку завжди застосовується ставка, чинна на момент укладення нотаріального договору купівлі.
Розрахунок податку на придбання нерухомості в Саарланді
Формула проста: ціна купівлі × 6,5 відсотка. Базою оподаткування є вартість зустрічного надання, тобто зазвичай засвідчена в договорі ціна купівлі разом із невід’ємними складовими, що продаються разом. Результат округлюється вниз до повного євро (§ 11 GrEStG).
Кілька Типові приклади для Саарланду:
- Ціна купівлі 200.000 € → 13.000 € податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 300.000 € → 19.500 € податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 350.000 € → 22.750 € податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 450.000 € → 29.250 € податку на придбання нерухомості
Податок на придбання нерухомості є лише частиною додаткових витрат на купівлю. До них додаються витрати на нотаріуса та земельну книгу, разом близько 1,5–2 відсотків, а також — якщо залучається — комісія маклера. Загалом у Саарланді слід розраховувати на додаткові витрати в розмірі приблизно 8–10 відсотків ціни купівлі, які ваш банк, як правило, не фінансує.
Порівняння по всій Німеччині: Саарланд на першому місці
У порівнянні федеральних земель Саарланд посідає найвище місце. Ще лише три землі також стягують 6,5 відсотка: Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія та Шлезвіг-Гольштейн. На іншому кінці — Баварія, яка як єдина земля до сьогодні зберегла початкову ставку 3,5 відсотка.
Наскільки суттєвим є місце розташування, показує розрахунковий приклад: за будинок вартістю 350.000 євро в Саарланді потрібно сплатити 22.750 євро, а в Баварії — лише 12.250 євро. Сама лише межа федеральної землі створює тут різницю в 10.500 євро.
Процедура: від нотаріального посвідчення до довідки про відсутність заперечень
Вам майже не доведеться займатися оформленням — багато процесів відбуваються автоматично:
- Нотаріальне посвідчення: Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу та повідомляє податкову інспекцію про продаж.
- Компетентність: У Саарланді за податок на придбання нерухомості централізовано відповідає податкова інспекція Мерцига, незалежно від того, де розташована нерухомість.
- Податкове повідомлення: Податкова інспекція визначає суму податку та надсилає вам повідомлення про податок на придбання нерухомості.
- Сплата: Податок підлягає сплаті через місяць після повідомлення про рішення (§ 15 GrEStG).
- Довідка про відсутність заперечень: Після сплати податку податкова інспекція видає довідку про відсутність заперечень (§ 22 GrEStG).
- Внесення запису: Лише на підставі цієї довідки земельна книга може внести вас як нового власника.
З юридичного погляду покупець і продавець є солідарними платниками податку (§ 13 GrEStG). На практиці, однак, договір купівлі-продажу майже завжди передбачає, що покупець самостійно несе податок на придбання нерухомості.
Чи можна зменшити податок на придбання нерухомості в Саарланді?
Повністю уникнути податку при звичайної купівлі — ні, але за ставки 6,5 відсотка варто перевірити кожен законний важіль:
- Окремо зазначити рухомі предмети: вбудована кухня, маркіза, сауна або якісне садове обладнання не належать до земельної ділянки. Якщо в договорі купівлі-продажу їх окремо вказати із ціною, вони не входять до бази оподаткування — і це дає змогу заощадити 6,5 відсотка їхньої вартості. Однак суми мають бути реалістичними, інакше податкова служба їх не визнає.
- Новобудова — розділити земельну ділянку та будинок: якщо спочатку придбати незабудовану земельну ділянку, а вже потім незалежно залучити будівельного підрядника, податок нараховується лише на ціну земельної ділянки. Обережність потрібна з пропозиціями забудовників: якщо операція вважається єдиним договірним комплексом, податкова служба оподатковує всю ціну, включно з будівлею.
- Скористатися податковими звільненнями: певні придбання повністю звільняються від податку (§ 3 GrEStG) — наприклад, продаж між подружжям і зареєстрованими цивільними партнерами, передача дітям або батькам (родичам по прямій лінії), а також земельні ділянки вартістю до 2 500 євро. Спадщина та дарування в будь-якому разі не обкладаються податком на придбання нерухомості, а податком на спадщину та дарування.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Саарланді
Який розмір податку на придбання нерухомості в Саарланді у 2026 році?
Ставка становить 6,5 відсотка від ціни купівлі, тому вона належить до найвищих у Німеччині. Вона залишається незмінною з 1 січня 2015 року.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості — покупець чи продавець?
За законом обидві сторони несуть солідарну відповідальність. Однак зазвичай у договорі купівлі-продажу зазначається, що податок сплачує лише покупець.
Коли потрібно сплатити податок на придбання нерухомості?
Після нотаріального посвідчення ви отримаєте від податкової служби податкове повідомлення. Після цього податок потрібно переказати протягом одного місяця з моменту його вручення.
Чи нараховується податок на придбання нерухомості під час успадкування або дарування нерухомості?
Ні. Придбання у спадщину або в дар звільняється від податку на придбання нерухомості. Натомість може застосовуватися податок на спадщину або дарування, для якого передбачені значні неоподатковувані суми.
Чи можна відняти податок на придбання нерухомості від податків?
Якщо нерухомість використовується власником, — ні. Якщо ви здаєте об’єкт в оренду, податок на придбання нерухомості належить до супутніх витрат на придбання, і його можна врахувати разом із будівлею через амортизацію (AfA) для цілей оподаткування.
Висновок
Саарланд із показником 6,5 відсотка належить до федеральних земель із найвищим податком на придбання нерухомості — це наслідок чотирьох підвищень лише за чотири роки. Під час купівлі будинку ця сума швидко перевищує 20 000 євро, які вам доведеться сплатити з власного капіталу. Тому від самого початку врахуйте податок у своєму бюджеті, перевірте окреме зазначення рухомих предметів і проконсультуйтеся в нотаріуса щодо можливих звільнень. Так ви зможете контролювати додаткові витрати — і не зіткнетеся з неприємними сюрпризами під час завершення купівлі.