Тот, кто покупает в Сааре дом или квартиру в собственности, платит 6,5 процента — одну из самых высоких ставок налога на приобретение недвижимости во всей Германии. При типичной цене покупки 300 000 евро это почти 20 000 евро только налога — вдобавок к расходам на нотариуса, земельную книгу и финансирование. Мы объясняем, как сформировалась эта ставка, рассчитываем налог на конкретных примерах и показываем, где можно законно сэкономить.
Что такое налог на приобретение недвижимости — и почему в Сааре он такой высокий?
Налог на приобретение недвижимости взимается, как только земельный участок, дом или квартира в собственности меняет владельца. В принципе, налогом облагается каждый договор купли-продажи недвижимости, расположенной в Германии (§ 1 GrEStG). На федеральном уровне закон предусматривает базовую ставку 3,5 процента (§ 11 GrEStG) — однако сегодня эту ставку применяет уже почти ни одна федеральная земля.
Причина заключается в реформе федерализма 2006 года: с тех пор федеральные земли могут самостоятельно устанавливать ставку налога (ст. 105, абз. 2a Основного закона ФРГ). Поскольку все поступления направляются федеральным землям, почти все они воспользовались возможностью и повысили ставку. Саар пошёл особенно далеко и полностью использует действующую в настоящее время самую высокую обычную ставку в Германии — 6,5 процента.
Как развивалась ставка налога в Сааре
Едва ли какая-либо федеральная земля повышала ставку так быстро и так часто, как Саар. За несколько лет ставка выросла с 3,5 до 6,5 процента:
- до 31.12.2010: 3,5 %
- с 2011 года: 4,0 %
- с 2012 года: 4,5 %
- с 2013 по 2014 год: 5,5 %
- с 1 января 2015 года: 6,5 %
Таким образом, всего за четыре года Саар повысил ставку четыре раза — чаще, чем любая другая федеральная земля. Однако с 2015 года показатель остаётся стабильным; дальнейшее повышение в настоящее время не планируется. Для расчёта всегда применяется ставка, действующая на момент нотариального заключения договора купли-продажи.
Расчёт налога на приобретение недвижимости в Сааре
Формула проста: цена покупки × 6,5 процента. Налогооблагаемой базой является стоимость встречного предоставления, то есть, как правило, удостоверенная нотариусом цена покупки вместе с неотделимыми предметами, продаваемыми в составе сделки. Результат округляется в меньшую сторону до полного евро (§ 11 GrEStG).
Несколько типичные примеры для Саара:
- Цена покупки 200.000 € → 13.000 € налог на приобретение недвижимости
- Цена покупки 300.000 € → 19.500 € налог на приобретение недвижимости
- Цена покупки 350.000 € → 22.750 € налог на приобретение недвижимости
- Цена покупки 450.000 € → 29.250 € налог на приобретение недвижимости
Налог на приобретение недвижимости составляет лишь часть дополнительных расходов при покупке. К нему добавляются расходы на нотариуса и земельную книгу — вместе около 1,5–2 процентов, а также, если привлекается маклер, его комиссионные. В общей сложности в Сааре следует рассчитывать на дополнительные расходы примерно в размере 8–10 процентов от покупной цены, которые ваш банк, как правило, не финансирует.
Сравнение по всей Германии: Саар на вершине
В сравнении федеральных земель Саар занимает первое место. Ещё только три земли взимают также 6,5 процента: Бранденбург, Северный Рейн — Вестфалия и Шлезвиг-Гольштейн. На другом конце находится Бавария, которая как единственная земля до сих пор сохранила первоначальную ставку в размере 3,5 процента.
Насколько сильно местоположение влияет на расходы, показывает следующий пример: за дом стоимостью 350.000 евро в Сааре придётся заплатить 22.750 евро, а в Баварии — только 12.250 евро. Одна лишь граница федеральной земли создаёт здесь разницу в 10.500 евро.
Процедура: от нотариального удостоверения до справки об отсутствии возражений
Вам почти не придётся заниматься оформлением — многое происходит автоматически:
- Нотариальное удостоверение: Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и сообщает о продаже в налоговое управление.
- Компетентность: В Сааре за налог на приобретение недвижимости централизованно отвечает налоговое управление Мерцига, независимо от того, где находится объект недвижимости.
- Налоговое уведомление: Налоговое управление начисляет налог и направляет вам уведомление о налоге на приобретение недвижимости.
- Оплата: Налог подлежит уплате через месяц после уведомления о начислении (§ 15 GrEStG).
- Справка об отсутствии возражений: После уплаты налога налоговое управление выдаёт справку об отсутствии возражений (§ 22 GrEStG).
- Регистрация: Только после получения этой справки земельное ведомство по ведению поземельной книги может зарегистрировать вас в качестве нового собственника.
С юридической точки зрения покупатель и продавец являются солидарными должниками по налогу (§ 13 GrEStG). Однако на практике договор купли-продажи почти всегда предусматривает, что налог на приобретение недвижимости полностью оплачивает покупатель.
Можно ли снизить налог на приобретение недвижимости в Сааре?
Полностью избежать налога при при обычной покупке — нет, однако при ставке 6,5 процента стоит проверить каждый законный способ оптимизации:
- Отдельно указать движимые предметы: встроенная кухня, маркиза, сауна или качественное оборудование сада не относятся к земельному участку. Если они отдельно указаны в договоре купли-продажи с указанием цены, они не входят в налоговую базу — и позволяют сэкономить 6,5 процента от их стоимости. Однако суммы должны быть реалистичными, иначе налоговая служба их не признает.
- Новостройка — разделить земельный участок и дом: Если сначала купить незастроенный земельный участок, а уже затем независимо нанять строительного подрядчика, налог взимается только с цены земельного участка. Следует проявлять осторожность при предложениях застройщиков: если сделка считается единым договорным комплексом, налоговая служба начислит налог на всю сумму, включая здание.
- Использовать налоговые льготы: Некоторые приобретения полностью освобождаются от налога (§ 3 GrEStG) — например, продажа между супругами и зарегистрированными партнерами, передача детям или родителям (родственникам по прямой линии), а также земельные участки стоимостью до 2 500 евро. Наследство и дарение в любом случае не облагаются налогом на приобретение недвижимости, а облагаются налогом на наследство и дарение.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Сааре
Каков налог на приобретение недвижимости в Сааре в 2026 году?
Ставка составляет 6,5 процента от покупной цены и является одной из самых высоких в Германии. С 1 января 2015 года она не менялась.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
По закону обе стороны несут солидарную ответственность. Однако обычно в договоре купли-продажи закрепляется, что налог полностью оплачивает покупатель.
Когда я должен заплатить налог на приобретение недвижимости?
После нотариального удостоверения вы получите из налоговой службы налоговое уведомление. После его вручения налог необходимо перечислить в течение одного месяца.
Возникает ли налог на приобретение недвижимости при наследовании или дарении объекта недвижимости?
Нет. Приобретение по наследству или в результате дарения освобождается от налога на приобретение недвижимости. Вместо этого может применяться налог на наследство или дарение, однако для него предусмотрены значительные необлагаемые суммы.
Могу ли я вычесть налог на приобретение недвижимости из налоговой базы?
При самостоятельно используемой недвижимости — нет. Если вы сдаете объект в аренду, налог на приобретение недвижимости относится к дополнительным расходам на приобретение и может учитываться в налоговых целях вместе со зданием посредством амортизации (AfA).
Итог
Саарская область с показателем 6,5 процента относится к федеральным землям с самым высоким налогом на приобретение недвижимости — это результат четырёх повышений всего за четыре года. При покупке дома сумма быстро достигает более 20 000 евро, которые необходимо внести из собственного капитала. Поэтому с самого начала заложите налог в свой бюджет, проверьте отдельное указание движимого имущества и проконсультируйтесь у нотариуса о возможных освобождениях. Так вы сможете контролировать дополнительные расходы и не столкнётесь с неприятными сюрпризами при завершении покупки.