Chi acquista una casa o un appartamento di proprietà nel Saarland paga, con il 6,5 per cento, una delle aliquote dell’imposta sull’acquisto di immobili più elevate di tutta la Germania. Con un prezzo d’acquisto tipico di 300.000 euro, si tratta di quasi 20.000 euro solo di imposta – in aggiunta a notaio, registro fondiario e finanziamento. Spieghiamo come si è arrivati a questa aliquota, calcoliamo l’imposta con esempi concreti e mostriamo in quali punti è possibile risparmiare legalmente.
Che cos’è l’imposta sull’acquisto di immobili e perché è così alta nel Saarland?
L’imposta sull’acquisto di immobili si applica non appena un terreno, una casa o un appartamento di proprietà cambia titolare. In linea di principio, è soggetto all’imposta ogni contratto di acquisto relativo a un immobile situato in Germania (§ 1 GrEStG). A livello nazionale, la legge prevede in realtà un’aliquota ordinaria del 3,5 per cento (§ 11 GrEStG) – tuttavia oggi quasi nessun Land applica ancora questa aliquota.
La ragione risiede nella riforma del federalismo del 2006: da allora i Länder possono stabilire autonomamente l’aliquota fiscale (Art. 105 Abs. 2a GG). Poiché l’intero gettito confluisce ai Länder, quasi tutti hanno colto l’occasione per aumentare l’aliquota. Il Saarland si è spinto particolarmente oltre e, con il 6,5 per cento, applica pienamente l’aliquota attualmente più alta comunemente praticata in Germania.
Come si è sviluppata l’aliquota fiscale nel Saarland
Quasi nessun Land ha aumentato l’aliquota così rapidamente e così spesso come il Saarland. Nel giro di pochi anni, l’aliquota è salita dal 3,5 al 6,5 per cento:
- fino al 31.12.2010: 3,5 %
- dal 2011: 4,0 %
- dal 2012: 4,5 %
- dal 2013 al 2014: 5,5 %
- dal 1º gennaio 2015: 6,5 %
In questo modo, il Saarland ha aumentato l’aliquota quattro volte in soli quattro anni – più frequentemente di ogni altro Land. Dal 2015 il valore è tuttavia rimasto stabile; al momento non è previsto un ulteriore aumento. Per il calcolo vale sempre l’aliquota in vigore al momento della stipula notarile del contratto di acquisto.
Calcolare l’imposta sull’acquisto di immobili nel Saarland
La formula è semplice: prezzo d’acquisto × 6,5 per cento. La base imponibile è il valore della controprestazione, quindi di norma il prezzo d’acquisto autenticato, inclusi gli elementi venduti congiuntamente in modo fisso. Il risultato viene arrotondato per difetto all’euro intero (§ 11 GrEStG).
Alcuni esempi tipici per il Saarland:
- Prezzo d’acquisto 200.000 € → 13.000 € di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto 300.000 € → 19.500 € di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto 350.000 € → 22.750 € di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto 450.000 € → 29.250 € di imposta sul trasferimento immobiliare
L’imposta sul trasferimento immobiliare rappresenta solo una parte dei costi accessori d’acquisto. A questi si aggiungono i costi notarili e catastali, complessivamente pari a circa l’1,5-2 per cento, nonché – se coinvolto – il compenso dell’agente immobiliare. In totale, nel Saarland, dovreste calcolare costi accessori pari a circa l’8-10 per cento del prezzo d’acquisto, che normalmente la vostra banca non finanzia.
Confronto a livello nazionale: il Saarland al vertice
Nel confronto tra Länder, il Saarland è in cima alla classifica. Solo altri tre Länder applicano anch’essi il 6,5 per cento: Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia e Schleswig-Holstein. All’altra estremità si trova la Baviera, l’unico Land rimasto ancora oggi all’aliquota originaria del 3,5 per cento.
Quanto incida la posizione geografica emerge da un esempio di calcolo: per una casa del valore di 350.000 euro, nel Saarland sono dovuti 22.750 euro, mentre in Baviera solo 12.250 euro. Il solo confine regionale comporta quindi una differenza di 10.500 euro.
Procedura: dalla stipula notarile al certificato di nulla osta fiscale
Dovrete occuparvi ben poco della procedura: molte operazioni si svolgono automaticamente:
- Stipula notarile: Il notaio autentica il contratto di compravendita e comunica la vendita all’ufficio delle imposte.
- Competenza: Nel Saarland, l’ufficio delle imposte di Merzig è centralmente competente per l’imposta sul trasferimento immobiliare, indipendentemente dal luogo in cui si trova l’immobile.
- Avviso d’imposta: L’ufficio delle imposte determina l’imposta e vi invia l’avviso relativo all’imposta sul trasferimento immobiliare.
- Pagamento: L’imposta deve essere pagata un mese dopo la comunicazione dell’avviso (§ 15 GrEStG).
- Certificato di nulla osta fiscale: Una volta pagata l’imposta, l’ufficio delle imposte rilascia il certificato di nulla osta fiscale (§ 22 GrEStG).
- Iscrizione: Solo con questo certificato l’ufficio del catasto può iscrivervi come nuovi proprietari.
Dal punto di vista giuridico, acquirente e venditore sono debitori solidali dell’imposta (§ 13 GrEStG). Nella pratica, tuttavia, il contratto di compravendita stabilisce quasi sempre che l’acquirente sostenga da solo l’imposta sul trasferimento immobiliare.
È possibile ridurre l’imposta sul trasferimento immobiliare nel Saarland?
Evitare completamente l’imposta è possibile quando non con un acquisto normale – con il 6,5 per cento vale però la pena verificare ogni leva legale:
- Indicare separatamente i beni mobili: Cucina componibile, tenda da sole, sauna o attrezzature da giardino di pregio non fanno parte del terreno. Se nel contratto di acquisto vengono indicati separatamente con il relativo prezzo, non rientrano nella base imponibile – e consentono di risparmiare il 6,5 per cento del loro valore. Gli importi devono però essere realistici, altrimenti l’ufficio delle imposte non li riconoscerà.
- Nuova costruzione – separare terreno e casa: Se acquistate prima un terreno non edificato e solo successivamente incaricate in modo indipendente un’impresa edile, l’imposta si applica soltanto al prezzo del terreno. È necessaria cautela con le offerte dei promotori immobiliari: se l’operazione è considerata un contratto unitario, l’ufficio delle imposte tassa l’intero prezzo, edificio incluso.
- Utilizzare le esenzioni fiscali: Determinati acquisti sono completamente esenti (§ 3 GrEStG) – ad esempio la vendita tra coniugi e partner di un’unione civile registrata, i trasferimenti a figli o genitori (parenti in linea retta), nonché i terreni con un valore fino a 2.500 euro. Le eredità e le donazioni non sono comunque soggette all’imposta sul trasferimento immobiliare, bensì all’imposta sulle successioni e sulle donazioni.
FAQ sull’imposta sul trasferimento immobiliare nel Saarland
A quanto ammonta l’imposta sul trasferimento immobiliare nel Saarland nel 2026?
L’aliquota è pari al 6,5 per cento del prezzo di acquisto e rientra quindi tra le più elevate in Germania. È invariata dal 1° gennaio 2015.
Chi paga l’imposta sul trasferimento immobiliare – acquirente o venditore?
Per legge entrambe le parti sono responsabili congiuntamente. Tuttavia, è consuetudine e di norma viene stabilito così nel contratto di acquisto che sia l’acquirente a pagare da solo l’imposta.
Quando devo pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Dopo l’autenticazione notarile riceverete dall’ufficio delle imposte un avviso di accertamento. L’imposta deve quindi essere versata entro un mese dalla sua notifica.
In caso di eredità o donazione di un immobile si applica l’imposta sul trasferimento immobiliare?
No. L’acquisto per eredità o donazione è esente dall’imposta sul trasferimento immobiliare. Può invece applicarsi l’imposta sulle successioni o sulle donazioni, per la quale tuttavia sono previste franchigie generose.
Posso detrarre l’imposta sul trasferimento immobiliare dalle tasse?
Non nel caso di un immobile utilizzato personalmente. Se date l’immobile in locazione, l’imposta sul trasferimento immobiliare rientra nei costi accessori di acquisizione e può essere fatta valere fiscalmente insieme all’edificio tramite l’ammortamento (AfA).
Conclusione
Il Saarland, con il 6,5 percento, è uno dei Länder più costosi per l’imposta sul trasferimento immobiliare: il risultato di quattro aumenti in soli quattro anni. Per l’acquisto di una casa, l’importo supera rapidamente i 20.000 euro, che dovrete reperire dal capitale proprio. Calcolate quindi l’imposta nel vostro budget fin dall’inizio, verificate l’indicazione separata dei beni mobili e chiedete al notaio informazioni sulle possibili esenzioni. In questo modo terrete sotto controllo i costi accessori e non avrete brutte sorprese al momento della conclusione dell’acquisto.