Sukces oględzin rozstrzyga się, zanim pierwszy zainteresowany zadzwoni do drzwi. Kto starannie przygotuje nieruchomość i dokumenty, sprawia wrażenie osoby godnej zaufania, kompetentnie odpowiada na dodatkowe pytania i często sprzedaje ostatecznie szybciej oraz po lepszej cenie. Pokażemy Państwu, jak jako sprzedający przygotować nieruchomość, dokumenty i przebieg oględzin przed terminem – oraz jakich błędów unikać już na etapie przygotowań.
Dlaczego przygotowanie przed terminem się opłaca
Potencjalni kupujący wyrabiają sobie pierwsze odczucia w ciągu kilku minut. Uporządkowana, jasna i czysta nieruchomość sygnalizuje: była pielęgnowana i utrzymywana w dobrym stanie. Zastawiony korytarz, stęchły zapach lub nieskoszony trawnik natychmiast budzą natomiast wątpliwości – a te później znajdują odzwierciedlenie w negocjacjach cenowych. Równie ważne jest drugie wrażenie: osoba, która ma gotową możliwą do potwierdzenia odpowiedź na każde pytanie oraz odpowiedni dokument, usuwa z rozmowy niepewność.
Ten poradnik dotyczy wyraźnie przygotowania przed terminem. Sposób prowadzenia rozmowy podczas samych oględzin, oprowadzania zainteresowanych po pomieszczeniach i odpierania zastrzeżeń to osobny temat. Chodzi tutaj o przygotowanie nieruchomości, dokumentów i przebiegu oględzin w taki sposób, aby w dniu oględzin nie trzeba było już niczego improwizować.
Przygotowanie nieruchomości do oględzin
Poświęćcie Państwo na przygotowanie kilka dni – nie tylko ostatnią godzinę przed terminem. Przechodźcie pomieszczenie po pomieszczeniu i oglądajcie każdy pokój oczami osoby z zewnątrz.
Pomieszczenia wewnętrzne
- Usunąć zbędne rzeczy i ograniczyć wyposażenie: Mniejsza liczba przedmiotów sprawia, że pomieszczenia wydają się większe i jaśniejsze. Należy schować osobiste zdjęcia, kolekcje i przepełnione regały, aby zainteresowani mogli wyobrazić sobie siebie w mieszkaniu.
- Dokładnie posprzątać: Okna, podłogi, łazienka i kuchnia decydują o ogólnym wrażeniu. Kamień, odciski palców i kurz od razu rzucają się w oczy w negatywny sposób.
- Usunąć drobne usterki: Cieknące armatury, poluzowane klamki, skrzypiące drzwi lub uszkodzone gniazdka można szybko naprawić i uniknąć wrażenia zaniedbania.
- Zadbać o światło: Należy otworzyć żaluzje i zasłony, wymienić uszkodzone źródła światła oraz postawić na ciepłe oświetlenie. Jasne pomieszczenie wydaje się bardziej przytulne i większe.
- Stworzyć neutralny zapach: Przed terminem należy dokładnie przewietrzyć pomieszczenia. Należy zrezygnować z intensywnych odświeżaczy powietrza – neutralne jest lepsze niż przesada.
Teren zewnętrzny i pierwsze wrażenie
- Wyczyść wejście, podjazd i elewację, usuń liście i chwasty.
- Skoś trawnik oraz przytnij krzewy i żywopłoty.
- Schowaj rowery, kosze na śmieci i sprzęt ogrodowy poza zasięgiem wzroku.
- Zadbaj o czyste, dobrze oświetlone wejście – tutaj zaczyna się oglądanie nieruchomości.
Profesjonalny home staging może wzmocnić ten efekt. Przygotowanie nie musi być jednak kosztowne ani skomplikowane: porządek, czystość i drobne naprawy zapewniają już większość efektu.
Te dokumenty przygotuj przed spotkaniem
Przygotuj teczkę ze wszystkimi ważnymi dokumentami, którą będziesz mieć pod ręką podczas każdego spotkania. Zainteresowani chcą wcześnie uzyskać jasne informacje o powierzchni mieszkalnej, roku budowy i modernizacjach – a banki później wymagają wiarygodnych dokumentów do finansowania.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej: obowiązkowe przy każdym oglądaniu nieruchomości (więcej poniżej)
- aktualny odpis z księgi wieczystej
- rzut kondygnacji oraz obliczenie powierzchni mieszkalnej/użytkowej
- plan sytuacyjny lub wypis z mapy ewidencyjnej
- dokumenty potwierdzające modernizacje, remonty i naprawy
- zestawienie kosztów dodatkowych z ostatnich lat
- umowy serwisowe i karty gwarancyjne dotyczące ogrzewania, zabudowy i instalacji
- w przypadku mieszkania własnościowego dodatkowo: deklaracja podziału, ostatnie protokoły zebrania wspólnoty właścicieli, aktualny plan gospodarczy oraz wysokość funduszu remontowego
Świadectwo charakterystyki energetycznej zajmuje szczególną pozycję, ponieważ jest wymagane prawem. Zgodnie z § 80 GEG należy je lub jego kopię przedłożyć najpóźniej podczas oglądania nieruchomości, a po zawarciu umowy sprzedaży przekazać kupującemu. Już w ogłoszeniu nieruchomości należy podać określone parametry – na przykład rodzaj świadectwa, zapotrzebowanie na energię końcową lub jej zużycie, główny nośnik energii, a w przypadku budynków mieszkalnych także rok budowy i klasę efektywności energetycznej (§ 87 GEG). Kto nie przedłoży świadectwa w odpowiednim czasie lub pominie wymagane informacje, ryzykuje grzywnę w wysokości do 10.000 euro (§ 108 GEG). Dlatego odpowiednio wcześnie zadbaj o ważne świadectwo charakterystyki energetycznej.
Równie ważne: schowaj osobiste i poufne dokumenty. Wyciągi bankowe, zaświadczenia o zarobkach, korespondencja i prywatne dokumenty nie powinny leżeć na wierzchu podczas oglądania nieruchomości przez obce osoby.
Przebieg planowanie: ustalenie kolejności i odpowiedzi
Przebieg również należy do przygotowań. Z wyprzedzeniem wyznacz trasę przez nieruchomość: zacznij i zakończ w najładniejszych pomieszczeniach – na przykład w przestronnym salonie lub ogrodzie. Dzięki temu pozostanie najmocniejsze wrażenie.
Przejdź również przez typowe pytania i przygotuj sobie na nie szczere odpowiedzi:
- Jaka jest powierzchnia mieszkalna, wysokość kosztów dodatkowych i bieżących kosztów eksploatacji?
- Kiedy ostatnio wymieniano dach, ogrzewanie, okna lub instalacje?
- Dlaczego nieruchomość jest sprzedawana i od kiedy będzie dostępna?
Do przygotowań należy również uświadomienie sobie znanych wad. Są Państwo zobowiązani do ujawnienia istotnych wad, takich jak wilgoć, pleśń lub uszkodzenia substancji budowlanej. Kto podstępnie przemilcza znane wady, ryzykuje późniejszymi roszczeniami odszkodowawczymi. Proszę wcześniej zanotować takie kwestie, aby podczas spotkania rzeczowo i prawidłowo o nich poinformować.
Indywidualne czy grupowe oglądanie? Ważenie zalet i wad
Jedną decyzję należy podjąć przed spotkaniem: zaprosić zainteresowanych pojedynczo czy kilku jednocześnie? Oba warianty mają swoje uzasadnienie.
- Zaleta indywidualnego oglądania: Można indywidualnie podejść do każdego zainteresowanego, spokojnie odpowiedzieć na pytania i przeprowadzić osobistą rozmowę.
- Zaleta indywidualnego oglądania: Atmosfera jest spokojniejsza, a poważni kupujący czują się traktowani poważnie.
- Wada indywidualnego oglądania: Kosztuje zdecydowanie więcej czasu, ponieważ każdy termin trzeba osobno przygotować i przeprowadzić.
- Zaleta grupowego oglądania: Można skumulować nakład pracy i dzięki kilku zainteresowanym stworzyć pewną konkurencję.
- Wada grupowego oglądania: Na niektóre pytania brakuje czasu, a część zainteresowanych czuje się niekomfortowo w grupie.
W przypadku nieruchomości o wyższej wartości lub wymagających dodatkowych wyjaśnień zaleca się indywidualne terminy. Przy dużym popycie grupowe oglądanie może wyraźnie zmniejszyć nakład pracy.
Lista kontrolna: Ostatnie 24 godziny przed spotkaniem
- jeszcze raz przewietrzyć pomieszczenia i zadbać o neutralny zapach
- sprawdzić wszystkie lampy, otworzyć rolety i zasłony
- umyć podłogi, doprowadzić łazienkę i kuchnię do idealnego stanu
- schować osobiste i poufne dokumenty
- przygotować teczkę z dokumentami wraz ze świadectwem charakterystyki energetycznej
- przejrzeć w myślach trasę przez pomieszczenia i odpowiedzi na typowe pytania
- zapewnić zwierzętom domowym miejsce na czas spotkania
- zaplanować wystarczający bufor czasowy między spotkaniami
FAQ dotyczące przygotowania do oglądania nieruchomości
Czy muszę mieć świadectwo charakterystyki energetycznej przygotowane już podczas oglądania?
Tak. Zgodnie z § 80 GEG należy przedłożyć świadectwo charakterystyki energetycznej lub jego kopię najpóźniej podczas oglądania, a po sprzedaży przekazać je kupującemu. Dlatego należy włożyć je do teczki z dokumentami. Jeśli świadectwa brakuje lub nie zostanie ono przedstawione w odpowiednim czasie, grozi grzywna w wysokości do 10.000 euro.
Ile czasu należy zaplanować na przygotowanie?
Na samo przygotowanie mieszkania i ogrodu należy zaplanować kilka dni – w zależności od stanu również dłużej, jeśli konieczne są drobne naprawy lub uporządkowanie rzeczy. Dokumenty i tak należy skompletować odpowiednio wcześnie, ponieważ wypis z księgi wieczystej lub nowe świadectwo charakterystyki energetycznej wymagają czasu.
Czy przed oglądaniem należy jeszcze przeprowadzić remont?
Drobne naprawy kosmetyczne niemal zawsze się opłacają: świeża farba na ścianach, naprawiona armatura i zadbane wejście mają duży wpływ na pierwsze wrażenie. Natomiast od dużych, kosztownych przebudów krótko przed sprzedażą raczej należy się powstrzymać – rzadko udaje się w pełni odzyskać ich koszty w cenie zakupu.
Które dokumenty lepiej schować?
Wszystko, co osobiste i poufne: wyciągi bankowe, paski wynagrodzeń, dokumenty tożsamości, korespondencję i kosztowności. Podczas oglądania obce osoby poruszają się po Państwa pomieszczeniach – pozostawione na widoku dokumenty i wartościowe przedmioty należy bezpiecznie przechowywać.
Czy wady należy ujawnić przed oglądaniem lub w jego trakcie?
Istotne wady należy ujawnić, gdy tylko stają się one istotne – ich podstępne zatajenie może później skutkować roszczeniami odszkodowawczymi. Należy się przygotować, spisując znane wady i informując o nich szczerze. Przejrzystość chroni Państwa prawnie i buduje zaufanie kupującego.
Podsumowanie: dobre przygotowanie ułatwia sprzedaż
Oglądanie nieruchomości nie zaczyna się przy drzwiach wejściowych, lecz kilka dni wcześniej. Osoba, która prezentuje nieruchomość w czystym i uporządkowanym stanie, ma przygotowane wszystkie dokumenty, w tym świadectwo charakterystyki energetycznej, oraz przemyślany przebieg spotkania i odpowiedzi, sprawia profesjonalne wrażenie i zazwyczaj uzyskuje na końcu lepszą cenę. Największe znaczenie mają zadbane pierwsze wrażenie, kompletna teczka z dokumentami i szczere przygotowanie do pytań zainteresowanych osób. W ten sposób każde spotkanie staje się prawdziwą szansą na sprzedaż.