Почти никто не оплачивает недвижимость из собственного кармана — большинство покупателей берут кредит, который выплачивают десятилетиями. Но что скрывается за такими понятиями, как номинальная процентная ставка, погашение и период фиксации процентной ставки, и как из этого складывается ежемесячный платёж? Мы шаг за шагом объясним составляющие классического ипотечного кредита и на примере расчёта покажем, как они взаимодействуют.
Что такое ипотечный кредит?
Ипотечный кредит — также называемый финансированием строительства, строительным кредитом или ипотечным займом — это заём, с помощью которого вы финансируете покупку или строительство недвижимости. С юридической точки зрения речь идёт о договоре займа согласно § 488 Гражданского кодекса Германии: банк предоставляет вам денежную сумму, а вы обязуетесь выплачивать за неё проценты и возвращать заём.
В качестве обеспечения банк, как правило, регистрирует земельный долг в поземельной книге. Если вы не платите взносы, в крайнем случае банк вправе реализовать недвижимость. Поэтому проценты по ипотечным кредитам значительно ниже, чем по обычному потребительскому кредиту.
В Германии наиболее распространённой формой с большим отрывом является аннуитетный кредит. Его особенность: в течение всего периода фиксации процентной ставки вы каждый месяц платите ровно одну и ту же сумму. Именно эту модель мы подробно рассмотрим здесь.
Пять составляющих аннуитетного кредита
Аннуитетный кредит кажется сложным, но в основе состоит всего из пяти взаимосвязанных понятий:
- Номинальная процентная ставка: чистая процентная ставка, по которой банк выдаёт вам деньги, указанная в процентах годовых. Номинальная ставка всегда рассчитывается на оставшуюся задолженность — не на первоначальную сумму кредита.
- Погашение: часть вашего платежа, с помощью которой вы фактически уменьшаете задолженность. При заключении договора вы устанавливаете первоначальный размер погашения, обычно от 1 до 3 процентов в год, исходя из полной суммы займа.
- Период фиксации процентной ставки: период, на который номинальная процентная ставка согласована как фиксированная — также называемый периодом фиксации номинальной ставки. Обычно это 5, 10, 15 или 20 лет. В течение этого срока банк не может изменить процентную ставку.
- Ежемесячный платёж (аннуитет): ваш неизменный ежемесячный платёж. Он состоит из процентной части и части, направленной на погашение. Под «аннуитетом» при этом понимается годовой платёж, который вы делите на двенадцать равных ежемесячных платежей.
- Оставшаяся задолженность: Der Сумма, которую вы ещё должны в определённый момент времени. С каждым взносом остаток задолженности постепенно уменьшается.
Суть заключается во взаимодействии этих составляющих: ежемесячный платёж остаётся постоянным, но его структура меняется. Поскольку остаток задолженности уменьшается, доля процентов из месяца в месяц снижается, а доля погашения кредита увеличивается в той же мере. Со временем вы погашаете кредит всё быстрее, не увеличивая ежемесячный платёж.
Пример расчёта: как формируется ваш ежемесячный платёж
Предположим, вы берёте кредит в размере 300.000 евро, с номинальной процентной ставкой 3,5 процента и первоначальным погашением 2 процента. Проценты и погашение вместе составляют 5,5 процента в год — это ваша аннуитетная ставка. Для 300.000 евро это 16.500 евро в год или 1.375 евро в месяц.
Так распределяется первый платёж:
- Доля процентов: 3,5 процента от 300.000 евро составляют 10.500 евро в год, то есть 875 евро в первый месяц.
- Доля погашения: оставшаяся часть платежа, 1.375 минус 875 евро, составляет 500 евро.
Уже во втором месяце банк начисляет проценты только на 299.500 евро. Благодаря этому доля процентов минимально снижается, а доля погашения соответственно увеличивается. Этот эффект усиливается из года в год.
Важно для начинающих: при таком раскладе кредит через десять лет ещё далеко не погашен. В нашем примере по окончании десятилетнего периода фиксированной процентной ставки останется открытой сумма около 228.000 евро — это остаток задолженности, с которым вы переходите в следующий этап. Более высокая первоначальная доля погашения позволила бы быстрее уменьшить задолженность и сократить общий срок кредита, но увеличила бы ежемесячный платёж. Какую долю погашения разумно выбрать, — отдельный вопрос, которому мы посвятим дальнейшее руководство.
Номинальная или эффективная процентная ставка — в чём разница?
В кредитных предложениях вы встретите две процентные ставки. Номинальная процентная ставка — это чистая ставка за заёмные деньги, которая определяет размер вашего ежемесячного платежа. Эффективная годовая процентная ставка, как правило, немного выше, поскольку дополнительно учитывает определённые сопутствующие расходы по кредиту и способ осуществления платежей в течение года.
Эффективная процентная ставка предусмотрена законом: согласно Постановлению об указании цен (§ 16 PAngV), каждый потребительский кредит должен содержать информацию об эффективной годовой процентной ставке, отражающей общие расходы в виде годового процентного показателя. Для вас это более честный ориентир для сравнения: если вы сопоставляете два предложения, обращайте внимание на эффективную процентную ставку, а не только на "Фиксированная процентная ставка.
Для ориентира: в середине 2026 года фиксированные ставки по строительным кредитам с десятилетним сроком фиксации процентной ставки в зависимости от поставщика, собственного капитала и кредитоспособности обычно находятся в диапазоне примерно от 3,4 до 3,9 процента. Ваша индивидуальная процентная ставка во многом зависит от того, сколько собственного капитала вы внесёте и насколько высоко банк оценит риск.
Что происходит в конце срока фиксации процентной ставки?
Если срок фиксации процентной ставки истекает и — как почти всегда — остаётся непогашенная задолженность, вам потребуется последующее финансирование. Для этого вы договариваетесь о новой процентной ставке либо с вашим прежним банком (пролонгация), либо с другим поставщиком (рефинансирование). Новая ставка зависит от действующего на тот момент рыночного уровня — это риск изменения процентной ставки, который следует учитывать при выборе срока её фиксации.
Тем не менее законодатель гарантирует вам важное право: согласно § 489 BGB, вы можете расторгнуть кредитный договор с фиксированной процентной ставкой полностью или частично не позднее чем через десять лет после полной выплаты кредита, соблюдая шестимесячный срок уведомления, — без компенсации за досрочное погашение. Это действует и в том случае, если вы договорились о более длительном сроке фиксации процентной ставки — например, 15 или 20 лет. Если ставки снизятся, по истечении десяти лет вы сможете перейти на более выгодный договор.
Подходит ли для вашей ситуации короткий или длительный срок фиксации процентной ставки, зависит от уровня ставок, потребности в безопасности и жизненных планов. Этому вопросу мы посвящаем отдельную статью.
Преимущества и недостатки аннуитетного кредита
Аннуитетный кредит неслучайно является стандартом, однако у него есть и ограничения:
- Преимущество — предсказуемость: Платёж остаётся одинаковым на протяжении всего срока фиксации процентной ставки. Вы точно знаете до евро, сколько платите ежемесячно.
- Преимущество — рассчитываемая защита от изменения процентных ставок: В течение срока фиксации процентной ставки вы защищены от её повышения.
- Преимущество — автоматически более быстрое погашение: Поскольку доля погашения со временем увеличивается, к концу срока фиксации вы быстрее сокращаете задолженность.
- Недостаток — остаточная задолженность сохраняется: После окончания срока фиксации кредит обычно ещё не погашен; вы несёте риск более высоких ставок по последующему финансированию.
- Недостаток — ограниченная гибкость: Размер платежа фиксирован. Досрочные дополнительные погашения возможны только в том объёме, который предусмотрен договором.
- Недостаток — при коротком сроке фиксации более высокий риск: Тот, кто фиксирует ставку лишь на короткий срок, часто платит меньше процентов, но должен заново вести переговоры раньше.
Часто задаваемые вопросы об ипотечных кредитах
Сколько собственного капитала мне нужно?
Фиксированных законодательных требований нет. Как правило, следует оплатить из собственных средств как минимум сопутствующие расходы при покупке — налог на приобретение недвижимости, услуги нотариуса и внесение записи в поземельную книгу, а в зависимости от федеральной земли и участия маклера обычно около 10–15 процентов от покупной цены. Чем больше собственного капитала вы внесёте сверх этого, тем ниже, как правило, будет ваша процентная ставка.
Что означает «первоначальное погашение»?
Ставка погашения называется «первоначальной», поскольку относится к полной сумме кредита в первый год. Так как доля погашения со временем увеличивается, фактически с каждым годом вы погашаете немного больше этой стартовой величины.
Процентная ставка по кредиту — это то же самое, что и мой ежемесячный платёж?
Нет. Процентная ставка по кредиту определяет только процентную составляющую. Ваш ежемесячный платёж состоит из процентов и погашения. Поэтому два кредита с одинаковой процентной ставкой могут иметь совершенно разные платежи, если размер погашения различается.
Могу ли я досрочно погасить кредит?
В течение периода фиксированной процентной ставки полное погашение обычно возможно только с согласия банка, который вправе потребовать за это компенсацию за досрочное погашение. Однако многие договоры предоставляют вам возможность ежегодного досрочного погашения до согласованной суммы. Не позднее чем через десять лет начинает действовать предусмотренное § 489 Гражданского уложения Германии (BGB) право на бесплатное расторжение договора.
Какова общая продолжительность ипотечного кредита?
Период фиксированной процентной ставки не является общей продолжительностью кредита. До полного погашения в зависимости от размера погашения и процентной ставки часто проходит от 25 до 35 лет — нередко срок распределяется между несколькими последовательными периодами фиксации ставки с условиями, заново согласованными для каждого периода.
Итог: разберитесь в составляющих, прежде чем сравнивать
Ипотечный кредит поначалу кажется непрозрачным, но подчиняется чёткой логике: процентная ставка по кредиту и погашение формируют ваш неизменный ежемесячный платёж, период фиксации защищает процентную ставку на определённый срок, а остаток задолженности показывает, какая сумма остаётся непогашенной в конце этого периода. Тот, кто понял эти пять составляющих, может содержательно сравнивать предложения — лучше всего на основе эффективной годовой процентной ставки. Детальные вопросы о продолжительности фиксации ставки, размере погашения и различных видах кредитов основываются на этом фундаменте; им мы посвящаем отдельные подробные руководства.