Baufinanzierung: Wie funktioniert eigentlich ein Immobilienkredit?

Kaum jemand bezahlt eine Immobilie aus der Portokasse – die meisten Käufer nehmen einen Kredit auf, den sie über Jahrzehnte zurückzahlen. Doch was steckt hinter Begriffen wie Sollzins, Tilgung und Zinsbindung, und wie entsteht daraus die monatliche Rate? Wir erklären Ihnen die Bausteine eines klassischen Immobilienkredits Schritt für Schritt und zeigen an einem Rechenbeispiel, wie sie zusammenspielen.

Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit – oft auch Baufinanzierung, Baudarlehen oder Hypothekendarlehen genannt – ist ein Darlehen, mit dem Sie den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzieren. Rechtlich handelt es sich um einen Darlehensvertrag nach § 488 BGB: Die Bank stellt Ihnen einen Geldbetrag zur Verfügung, und Sie verpflichten sich, dafür Zinsen zu zahlen und das Darlehen zurückzuzahlen.

Als Sicherheit lässt sich die Bank in aller Regel eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Zahlen Sie Ihre Raten nicht, darf sie die Immobilie im äußersten Fall verwerten. Deshalb sind die Zinsen für Immobilienkredite deutlich niedriger als bei einem gewöhnlichen Konsumkredit.

In Deutschland ist die mit Abstand häufigste Form das Annuitätendarlehen. Sein Kennzeichen: Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung jeden Monat exakt denselben Betrag. Genau dieses Modell schauen wir uns hier im Detail an.

Die fünf Bausteine eines Annuitätendarlehens

Ein Annuitätendarlehen wirkt kompliziert, besteht aber im Kern nur aus fünf Begriffen, die zusammenhängen:

• Sollzins: Der reine Zinssatz, zu dem die Bank Ihnen das Geld leiht, angegeben in Prozent pro Jahr. Der Sollzins wird immer auf die noch offene Schuld berechnet – nicht auf den ursprünglichen Kreditbetrag.
• Tilgung: Der Anteil Ihrer Zahlung, mit dem Sie die Schuld tatsächlich abbauen. Bei Vertragsabschluss legen Sie die anfängliche Tilgung fest, meist zwischen 1 und 3 Prozent pro Jahr, bezogen auf die volle Darlehenssumme.
• Zinsbindung: Der Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist – auch Sollzinsbindung genannt. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Innerhalb dieser Frist kann die Bank den Zinssatz nicht ändern.
• Monatsrate (Annuität): Ihre gleichbleibende monatliche Zahlung. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. „Annuität" meint dabei die Jahresrate, die Sie in zwölf gleiche Monatsraten aufteilen.
• Restschuld: Der Betrag, den Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt noch schulden. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld ein Stück.

Der Clou steckt im Zusammenspiel: Die Monatsrate bleibt konstant, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich. Weil die Restschuld sinkt, fällt der Zinsanteil von Monat zu Monat, und der Tilgungsanteil wächst im gleichen Maße. Sie tilgen also mit der Zeit immer schneller, ohne dass Ihre Rate steigt.

Ein Rechenbeispiel: So entsteht Ihre Monatsrate

Nehmen wir ein Darlehen über 300.000 Euro, einen Sollzins von 3,5 Prozent und eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent. Zins und Tilgung ergeben zusammen 5,5 Prozent pro Jahr – das ist Ihre Annuität. Auf 300.000 Euro sind das 16.500 Euro im Jahr oder 1.375 Euro pro Monat.

So teilt sich die erste Rate auf:

• Zinsanteil: 3,5 Prozent von 300.000 Euro ergeben 10.500 Euro im Jahr, also 875 Euro im ersten Monat.
• Tilgungsanteil: Der Rest der Rate, 1.375 minus 875 Euro, sind 500 Euro.

Schon im zweiten Monat berechnet die Bank die Zinsen nur noch auf 299.500 Euro. Der Zinsanteil sinkt dadurch minimal, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Dieser Effekt verstärkt sich Jahr für Jahr.

Wichtig für Einsteiger: Bei dieser Konstellation ist das Darlehen nach zehn Jahren noch längst nicht abbezahlt. In unserem Beispiel wären am Ende der zehnjährigen Zinsbindung noch rund 228.000 Euro offen – das ist die Restschuld, mit der Sie in die nächste Phase gehen. Eine höhere anfängliche Tilgung würde die Schuld schneller abbauen und die Gesamtlaufzeit verkürzen, dafür aber die Monatsrate erhöhen. Wie hoch Sie die Tilgung sinnvoll ansetzen, ist eine eigene Frage, der wir in einem weiterführenden Ratgeber nachgehen.

Sollzins oder Effektivzins – worin liegt der Unterschied?

In Kreditangeboten begegnen Ihnen zwei Zinssätze. Der Sollzins ist der nackte Zinssatz für das geliehene Geld und bestimmt Ihre Monatsrate. Der effektive Jahreszins liegt in der Regel etwas höher, weil er zusätzlich bestimmte Nebenkosten des Kredits berücksichtigt und die unterjährige Zahlungsweise einrechnet.

Der Effektivzins ist gesetzlich vorgeschrieben: Nach der Preisangabenverordnung (§ 16 PAngV) muss jedes Verbraucherdarlehen einen effektiven Jahreszins ausweisen, der die Gesamtkosten als jährlichen Prozentsatz abbildet. Für Sie ist er das ehrlichere Vergleichsmaß: Wenn Sie zwei Angebote gegenüberstellen, achten Sie auf den Effektivzins, nicht nur auf den Sollzins.

Zur Einordnung: Mitte 2026 bewegen sich die Sollzinsen für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung je nach Anbieter, Eigenkapital und Bonität meist in einer Spanne von rund 3,4 bis 3,9 Prozent. Ihr persönlicher Zinssatz hängt stark davon ab, wie viel Eigenkapital Sie einbringen und wie hoch die Bank das Risiko einschätzt.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

Läuft die Zinsbindung aus und ist – wie fast immer – noch eine Restschuld offen, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Dafür vereinbaren Sie einen neuen Zinssatz, entweder bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einem anderen Anbieter (Umschuldung). Der neue Zins richtet sich nach dem dann geltenden Marktniveau – das ist das Zinsänderungsrisiko, das Sie bei der Wahl der Zinsbindung im Blick behalten sollten.

Ein wichtiges Recht sichert Ihnen der Gesetzgeber unabhängig davon zu: Nach § 489 BGB dürfen Sie einen Darlehensvertrag mit festem Sollzins spätestens zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn Sie eine längere Zinsbindung von etwa 15 oder 20 Jahren vereinbart haben. Sinken die Zinsen, können Sie so nach zehn Jahren in einen günstigeren Vertrag wechseln.

Ob eine kurze oder lange Zinsbindung für Ihre Situation die richtige ist, hängt von Zinsniveau, Sicherheitsbedürfnis und Lebensplanung ab. Diese Abwägung behandeln wir in einem eigenen Beitrag.

Vorteile und Nachteile des Annuitätendarlehens

Das Annuitätendarlehen ist aus gutem Grund der Standard – aber es hat auch Grenzen:

• Vorteil – Planungssicherheit: Die Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Sie wissen auf den Euro genau, was Sie monatlich zahlen.
• Vorteil – kalkulierbarer Zinsschutz: Während der Zinsbindung sind Sie vor steigenden Zinsen geschützt.
• Vorteil – automatisch schnellere Tilgung: Da der Tilgungsanteil mit der Zeit wächst, bauen Sie die Schuld gegen Ende der Bindung zügiger ab.
• Nachteil – Restschuld bleibt: Nach der Zinsbindung ist der Kredit meist noch nicht getilgt; Sie tragen das Risiko höherer Anschlusszinsen.
• Nachteil – begrenzte Flexibilität: Ihre Rate ist fest. Sondertilgungen sind nur möglich, soweit sie im Vertrag vereinbart wurden.
• Nachteil – bei kurzer Zinsbindung höheres Risiko: Wer nur kurz festschreibt, zahlt oft weniger Zins, muss aber früher neu verhandeln.

FAQ zu Immobilienkrediten

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Eine feste gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Als Faustregel sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, je nach Bundesland und Maklereinsatz meist rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – aus eigenem Vermögen bezahlen. Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus einbringen, desto niedriger fällt in der Regel Ihr Zinssatz aus.

Was bedeutet „anfängliche Tilgung"?

Der Tilgungssatz heißt „anfänglich", weil er sich auf die volle Darlehenssumme im ersten Jahr bezieht. Da der Tilgungsanteil im Lauf der Zeit steigt, tilgen Sie tatsächlich mit jedem Jahr etwas mehr als diesen Startwert.

Ist der Sollzins dasselbe wie meine Monatsrate?

Nein. Der Sollzins bestimmt nur den Zinsanteil. Ihre Monatsrate besteht aus Zins und Tilgung. Zwei Kredite mit gleichem Sollzins können deshalb sehr unterschiedliche Raten haben, wenn die Tilgung verschieden hoch ist.

Kann ich meinen Kredit vorzeitig zurückzahlen?

Innerhalb der Zinsbindung ist eine vollständige Rückzahlung meist nur mit Zustimmung der Bank möglich, die dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Viele Verträge räumen Ihnen aber jährliche Sondertilgungen bis zu einem vereinbarten Betrag ein. Spätestens nach zehn Jahren greift das kostenfreie Kündigungsrecht nach § 489 BGB.

Wie lange läuft ein Immobilienkredit insgesamt?

Die Zinsbindung ist nicht die Gesamtlaufzeit. Bis zur vollständigen Tilgung vergehen je nach Tilgungshöhe und Zins häufig 25 bis 35 Jahre – oft verteilt über mehrere aufeinanderfolgende Zinsbindungen mit jeweils neu verhandelten Konditionen.

Fazit: Die Bausteine verstehen, bevor Sie vergleichen

Ein Immobilienkredit wirkt zunächst undurchsichtig, folgt aber einer klaren Logik: Sollzins und Tilgung ergeben Ihre gleichbleibende Monatsrate, die Zinsbindung schützt den Zinssatz für einen festen Zeitraum, und die Restschuld zeigt, was am Ende dieser Phase noch offen ist. Wer diese fünf Bausteine verstanden hat, kann Angebote sinnvoll vergleichen – am besten anhand des effektiven Jahreszinses. Die Detailfragen zu Zinsbindungsdauer, Tilgungshöhe und den verschiedenen Darlehensarten bauen auf diesem Fundament auf; ihnen widmen wir eigene, vertiefende Ratgeber.