Новостройка и дом 1960-х годов могут находиться на одной и той же улице и при этом иметь совершенно разную стоимость. Причина заключается не столько в самом годе постройки, сколько в оставшемся сроке полезного использования — количестве лет, в течение которых здание ещё будет экономически использоваться. В рамках метода определения стоимости по затратам этот показатель определяет так называемое снижение стоимости из-за возраста и тем самым составляет значительную часть стоимости здания. Мы объясним, как взаимодействуют год постройки, модернизации и оставшийся срок полезного использования, как рассчитывается снижение стоимости из-за возраста и что это означает для покупателей и продавцов.
Оставшийся срок полезного использования, общий срок полезного использования и снижение стоимости из-за возраста — основные понятия
Основу составляют три понятия. Их определения содержатся в Положении об оценке стоимости недвижимости (ImmoWertV), которое с 2022 года является обязательной основой определения рыночной стоимости.
- Общий срок полезного использования (GND): период, в течение которого строительный объект при надлежащем управлении обычно может экономически использоваться, исчисляемый с года постройки (§ 4 ImmoWertV). Это не физический срок службы, а нормативная модельная величина.
- Оставшийся срок полезного использования (RND): количество лет, в течение которых здание предположительно ещё может экономически использоваться. В принципе он определяется как общий срок полезного использования за вычетом возраста, однако может увеличиваться благодаря модернизации и сокращаться из-за ненадлежащего технического обслуживания.
- Снижение стоимости из-за возраста: уменьшение стоимости, применяемое к стоимости здания по мере его старения. Оно отражает износ, которому строение подвергается с течением лет.
Взаимосвязь кратко и однозначно регулируется положением:
Коэффициент снижения стоимости из-за возраста соответствует отношению оставшегося срока полезного использования к общему сроку полезного использования. (§ 38 ImmoWertV)
Таким образом, коэффициент показывает, какая доля стоимости здания остаётся после вычета износа, обусловленного возрастом. Поэтому он является центральным фактором времени и состояния при любом определении стоимости по затратам.
Как рассчитывается снижение стоимости из-за возраста в рамках метода определения стоимости по затратам
Метод определения стоимости по затратам устанавливает стоимость исходя из затрат на создание здания плюс стоимости земельного участка. Из затрат на создание вычитается снижение стоимости из-за возраста. При этом предписан линейный метод: износ распределяется равномерно в течение всего срока использования.
Достаточно двух простых формул:
- Коэффициент снижения стоимости из-за возраста = оставшийся срок использования ÷ общий срок использования
- Снижение стоимости из-за возраста в процентах = возраст ÷ общий срок использования × 100
Пример: отдельно стоящий жилой дом был завершён в 2006 году, дата оценки — 2026 год. Таким образом, возраст составляет 20 лет, а общий срок использования — 80 лет. Без существенной модернизации оставшийся срок использования составляет 80 − 20 = 60 лет.
-
Коэффициент снижения стоимости из-за возраста:
60 ÷ 80 = 0,75 -
Снижение стоимости из-за возраста:
20 ÷ 80 = 25 процентов
Таким образом, от восстановительной стоимости здания сохраняются 75 процентов как стоимость здания по затратному подходу, а 25 процентов вычитаются как снижение стоимости из-за возраста. Сразу видно: решающим является не год постройки как календарная цифра, а соотношение возраста и оставшегося срока использования с предполагаемым общим сроком использования.
Общий срок использования в зависимости от типа здания: модельные значения приложения 1
Чтобы оценка оставалась понятной и единообразной, ImmoWertV устанавливает общий срок использования для каждого вида здания в качестве модельного показателя (Приложение 1 ImmoWertV). Основные значения:
- Одно- и двухквартирные дома, дома блокированной застройки и рядные дома: 80 лет
- Многоквартирные дома и жилые здания смешанного использования: 80 лет
- Офисные и административные здания, банки, торговые здания: 60 лет
- Универмаги и торговые дома: 50 лет
- Супермаркеты и автосалоны: 30 лет
- Отдельные гаражи: 60 лет, подземные и многоярусные гаражи: 40 лет
Для жилых зданий после реформы законодательства об оценке единообразно применяется общий срок использования 80 лет. Это не означает, что по истечении 80 лет дом становится бесполезным — срок использования является расчётным показателем, а не датой окончания. Ухоженные и модернизированные старые здания на практике используются значительно дольше этого периода.
Как модернизация продлевает оставшийся срок использования
Именно здесь применяется коэффициент состояния. Инвестиции в крышу, окна, отопление или теплоизоляцию продлевают экономический оставшийся срок использования — в расчёте здание становится «моложе». Для жилых зданий ImmoWertV предусматривает для этого балльную модель (Приложение 2 ImmoWertV). Каждому модернизированному элементу здания присваиваются баллы:
- Замена крыши, включая улучшение теплоизоляции: до 4 баллов
- Теплоизоляция наружных стен: до 4 баллов
- Модернизация окон и наружных дверей: до 2 баллов
- Модернизация инженерных систем (электричество, газ, водоснабжение, канализация): до 2 баллов
- Модернизация отопительной системы: до 2 баллов
- Модернизация ванных комнат: до 2 баллов
- Модернизация внутренней отделки (потолки, полы, лестницы): до 2 баллов
- Существенное улучшение планировки: до 2 баллов
Из суммы — максимум 20 баллов — определяется степень модернизации:
- 0–1 балл: не модернизировано
- 2–5 баллов: небольшие модернизации в рамках текущего ремонта
- 6–10 баллов: средняя степень модернизации
- 11–17 баллов: в основном модернизировано
- 18–20 баллов: комплексно модернизировано
Чем выше степень модернизации, тем больше устанавливаемый остаточный срок полезного использования. Однако модель увеличивает его максимум до 70 процентов от общего срока полезного использования. При настоящей капитальной реконструкции, в результате которой здание в значительной степени приобретает состояние, близкое к новостройке, возможны даже 90 процентов.
Пример: многоквартирному дому 1970 года постройки на контрольную дату 2026 года по расчёту 56 лет. Без модернизации остаточный срок полезного использования составил бы всего 80 − 56 = 24 года. Но если были обновлены крыша, фасад, окна, отопление, инженерные коммуникации и ванные комнаты, объект может считаться «комплексно модернизированным» — тогда остаточный срок полезного использования увеличивается в направлении 70-процентной границы, то есть до 0,7 × 80 = 56 лет. Специалисты в этой связи говорят о фиктивном годе постройки: предполагаемом годе постройки, соответствующем модернизированному состоянию и значительно более позднем, чем фактический.
Преимущества и недостатки: что возраст и остаточный срок полезного использования означают для покупателей и продавцов
Год постройки и остаточный срок полезного использования имеют значение для обеих сторон — в зависимости от точки зрения являясь возможностью или риском.
- Для продавцов — подтверждение окупается: тот, кто подтверждает модернизации счетами и датами, может обосновать более длительный остаточный срок полезного использования и тем самым более высокую стоимость. Недокументированные работы означают прямую потерю денег.
- Для продавцов — сохраняйте честность: отсутствие технического обслуживания, например крыша, нуждающаяся в санации, сокращает остаточный срок полезного использования и должно быть раскрыто.
- Для покупателей — расчётный показатель: короткий остаточный срок полезного использования сигнализирует о предстоящей необходимости санации. Это следует учитывать при переговорах о покупной цене и планировании финансирования.
- Для покупателей — модернизация как рычаг: выгодно купленный старый дом, нуждающийся в санации, можно за счёт целенаправленных мер повысить ценность – вместе с этим увеличиваются оставшийся срок полезного использования и стоимость.
- Для обеих сторон – влияние на финансирование: банки ориентируют размер залоговой стоимости и срок кредита на оставшийся срок полезного использования. Короткий срок может осложнить финансирование.
FAQ о годе постройки и оставшемся сроке полезного использования
Старый дом автоматически стоит меньше?
Нет. Сам по себе год постройки мало о чём говорит. Решающее значение имеет оставшийся срок полезного использования, который зависит от состояния. Ухоженный, модернизированный дом 1965 года может иметь более длительный оставшийся срок полезного использования, чем запущенное здание 1995 года.
Как узнать оставшийся срок полезного использования моей недвижимости?
В качестве исходного значения вычтите возраст здания из общего срока полезного использования согласно приложению 1 (для жилых домов — 80 лет). Затем скорректируйте значение с учётом проведённых модернизаций. Для получения обоснованной цифры целесообразна оценка специалиста, особенно для старых зданий с масштабной реконструкцией.
Для оставшегося срока полезного использования учитывается фактический или фиктивный год постройки?
Определяющим является фактическое состояние. Существенная модернизация приводит к установлению фиктивного года постройки, который меньше реального. На этой основе устанавливается продлённый оставшийся срок полезного использования.
Существует ли нижний предел оставшегося срока полезного использования?
Это зависит от цели. Для рыночной стоимости согласно ImmoWertV фиксированного нижнего предела нет; решающее значение имеют индивидуальные обстоятельства объекта. В налоговом оценочном праве, напротив, оставшийся срок полезного использования ещё пригодного для эксплуатации здания составляет не менее 30 процентов общего срока полезного использования (§ 253 BewG).
Каждая ли реконструкция продлевает оставшийся срок полезного использования?
Нет. Обычный косметический ремонт, например новая покраска, не учитывается. Признаются существенные мероприятия в отношении конструктивных элементов, указанных в приложении 2, — например, крыши, утепления фасада, окон, отопления, инженерных коммуникаций или ванных комнат.
Имеет ли оставшийся срок полезного использования значение за пределами метода оценки по восстановительной стоимости?
Да. При оценке по доходности оставшийся срок полезного использования определяет коэффициент приведённой стоимости и тем самым капитализированный доход. Также при налоговой амортизации (AfA) документально подтверждённый более короткий срок полезного использования может увеличить ежегодные амортизационные отчисления.
Итог: решающим является не год постройки, а состояние
Возраст снижает стоимость недвижимости не как простое указание года, а через оставшийся срок полезного использования. Он определяется как общий срок полезного использования за вычетом возраста и можно существенно продлить за счёт модернизации — при масштабных мерах до 70, а при капитальной санации до 90 процентов общего срока эксплуатации. Тот, кто может документально подтвердить проведённую модернизацию, обеспечивает себе более высокую стоимость; покупателю следует учитывать оставшийся срок эксплуатации как расчётный параметр для санации и финансирования. Таким образом, временной фактор и фактор состояния превращаются из абстрактной формулы в один из важнейших рычагов при оценке недвижимости.