Новобудова та будинок із 1960-х років можуть розташовуватися на одній вулиці й водночас мати дуже різну вартість. Причина полягає не стільки в самому році будівництва, скільки в залишковому строку експлуатації — кількості років, протягом яких будівля ще економічно використовуватиметься. У методі визначення вартості за витратами цей показник визначає так зване зниження вартості через вік і, відповідно, значну частину вартості будівлі. Ми пояснюємо, як взаємодіють рік будівництва, модернізації та залишковий строк експлуатації, як розраховується зниження вартості через вік і що це означає для покупців і продавців.
Залишковий строк експлуатації, загальний строк експлуатації та зниження вартості через вік — основні поняття
Основу становлять три поняття. Їхні визначення містяться в Положенні про визначення вартості нерухомості (ImmoWertV), яке з 2022 року є обов’язковою основою для визначення ринкової вартості.
- Загальний строк експлуатації (GND): період, протягом якого будівельний об’єкт за належного управління зазвичай може економічно використовуватися, рахуючи від року будівництва (§ 4 ImmoWertV). Це не фізичний строк служби, а нормативний модельний показник.
- Залишковий строк експлуатації (RND): кількість років, протягом яких будівля імовірно ще може економічно використовуватися. Загалом він визначається як загальний строк експлуатації мінус вік будівлі — але може збільшуватися завдяки модернізаціям і скорочуватися через неналежне технічне обслуговування.
- Зниження вартості через вік: зменшення вартості будівлі, яке застосовується зі збільшенням її віку. Воно відображає втрату вартості, якої споруда зазнає з роками.
Взаємозв’язок стисло й однозначно врегульований у положенні:
Коефіцієнт зниження вартості через вік відповідає співвідношенню залишкового строку експлуатації до загального строку експлуатації. (§ 38 ImmoWertV)
Отже, коефіцієнт показує, яка частка вартості будівлі залишається після вирахування зносу через вік. Тому він є центральним фактором часу та стану під час кожного визначення вартості за витратами.
Як розраховується зниження вартості через вік у методі визначення вартості за витратами
Метод визначення вартості за витратами обчислює вартість як суму витрат на будівництво будівлі та вартості землі. Із витрат на будівництво віднімається зниження вартості через вік. При цьому обов’язковим є лінійний метод: втрата вартості розподіляється рівномірно протягом усього строку експлуатації.
Достатньо двох простих формул:
- Коефіцієнт зниження вартості через вік = залишковий строк експлуатації ÷ загальний строк експлуатації
- Зниження вартості через вік у відсотках = вік ÷ загальний строк експлуатації × 100
Приклад: односімейний будинок було завершено у 2006 році, дата оцінки — 2026 рік. Отже, вік становить 20 років, а загальний строк експлуатації — 80 років. Без особливих модернізацій залишковий строк експлуатації становить 80 − 20 = 60 років.
-
Коефіцієнт зниження вартості через вік:
60 ÷ 80 = 0,75 -
Зниження вартості через вік:
20 ÷ 80 = 25 відсотків
Отже, від витрат на будівництво будівлі 75 відсотків зберігаються як матеріальна вартість будівлі, а 25 відсотків потрібно відняти як зниження вартості через вік. Одразу видно: вирішальним є не рік будівництва як календарний рік, а співвідношення віку та залишкового строку експлуатації до припустимого загального строку експлуатації.
Загальний строк експлуатації за типом будівлі: модельні значення додатка 1
Щоб оцінювання залишалося зрозумілим і уніфікованим, ImmoWertV задає загальний строк експлуатації для кожного виду будівлі як модельний показник (Додаток 1 ImmoWertV). Основні значення:
- Одно- та двосімейні будинки, здвоєні та рядні будинки: 80 років
- Багатоквартирні будинки та житлові будівлі змішаного використання: 80 років
- Офісні й адміністративні будівлі, банки, торговельні будівлі: 60 років
- Універмаги та торговельні будинки: 50 років
- Супермаркети та автосалони: 30 років
- Окремі гаражі: 60 років, підземні та багатоповерхові гаражі: 40 років
Для житлових будівель після реформи законодавства про оцінювання єдиний загальний строк експлуатації становить 80 років. Це не означає, що після 80 років будинок втрачає цінність — строк експлуатації є розрахунковим показником, а не датою закінчення. Доглянуті та модернізовані старі будівлі на практиці використовуються значно довше за цей період.
Як модернізації продовжують залишковий строк експлуатації
Саме тут застосовується коефіцієнт стану. Той, хто інвестує в дах, вікна, опалення або теплоізоляцію, продовжує економічний залишковий строк експлуатації — у розрахунку будівля стає «молодшою». Для житлових будівель ImmoWertV передбачає для цього бальну модель (Додаток 2 ImmoWertV). Кожному модернізованому елементу будівлі нараховуються бали:
- Заміна даху, включно з покращенням теплоізоляції: до 4 балів
- Теплоізоляція зовнішніх стін: до 4 балів
- Модернізація вікон і зовнішніх дверей: до 2 балів
- Модернізація інженерних мереж (електрика, газ, водопостачання, каналізація): до 2 балів
- Модернізація опалювальної системи: до 2 балів
- Модернізація ванних кімнат: до 2 балів
- Модернізація внутрішнього оздоблення (стелі, підлоги, сходи): до 2 балів
- Істотне покращення планування: до 2 балів
Із суми — щонайбільше 20 балів — визначається ступінь модернізації:
- 0–1 бал: не модернізовано
- 2–5 балів: незначна модернізація в межах технічного обслуговування
- 6–10 балів: середній ступінь модернізації
- 11–17 балів: переважно модернізовано
- 18–20 балів: комплексно модернізовано
Що вищий ступінь модернізації, то довший розрахунковий залишковий строк корисного використання. Однак модель збільшує його максимум до 70 відсотків загального строку корисного використання. У разі справжньої капітальної реконструкції, яка значною мірою надає будівлі стану, подібного до новобудови, можливі навіть 90 відсотків.
Приклад: багатоквартирному будинку 1970 року станом на контрольну дату 2026 року за розрахунком 56 років. Без модернізації залишковий строк корисного використання становив би лише 80 − 56 = 24 роки. Але якщо було оновлено дах, фасад, вікна, опалення, інженерні мережі та ванні кімнати, об’єкт може вважатися «комплексно модернізованим» — тоді залишковий строк корисного використання наближається до межі 70 відсотків, тобто становить до 0,7 × 80 = 56 років. Фахівці в цьому контексті говорять про фіктивний рік будівництва: уявний рік будівництва, який відповідає модернізованому стану та є значно пізнішим за фактичний.
Переваги й недоліки: що вік і залишковий строк корисного використання означають для покупців і продавців
Рік будівництва та залишковий строк корисного використання для обох сторін — залежно від перспективи — є можливістю або ризиком.
- Для продавців — варто підтверджувати: Той, хто підтверджує модернізації рахунками та датами, може обґрунтувати довший залишковий строк корисного використання, а отже, і вищу вартість. Недокументовані роботи означають втрату реальних грошей.
- Для продавців — залишайтеся чесними: Невиконане технічне обслуговування, наприклад дах, що потребує санації, скорочує залишковий строк корисного використання і має бути розкрито.
- Для покупців — показник для розрахунків: Короткий залишковий строк корисного використання сигналізує про передбачувану потребу в санації. Це слід враховувати під час переговорів щодо ціни купівлі та планування фінансування.
- Для покупців — модернізація як важіль: Недорого придбану стару будівлю, що потребує санації, можна завдяки цілеспрямованим заходам підвищити вартість – залишковий строк експлуатації та вартість також зростають.
- Для обох – вплив на фінансування: Банки орієнтують заставну вартість і строк кредиту на залишковий строк експлуатації. Короткий строк може ускладнити фінансування.
FAQ про рік будівництва та залишковий строк експлуатації
Чи автоматично старий будинок коштує менше?
Ні. Сам по собі рік будівництва мало про що говорить. Вирішальним є залишковий строк експлуатації, який залежить від стану. Доглянутий, модернізований будинок 1965 року може мати довший залишковий строк експлуатації, ніж занедбана будівля 1995 року.
Як дізнатися залишковий строк експлуатації моєї нерухомості?
Як вихідне значення відніміть вік від загального строку експлуатації згідно з Додатком 1 (для житлових будинків – 80 років). Потім скоригуйте значення з урахуванням проведених модернізацій. Для отримання обґрунтованого показника доцільна оцінка експерта, особливо для старих будівель із масштабною санацією.
Для залишкового строку експлуатації враховується фактичний чи фіктивний рік будівництва?
Визначальним є фактичний стан. Значні модернізації призводять до визначення фіктивного року будівництва, який є новішим за реальний. На цій основі визначається продовжений залишковий строк експлуатації.
Чи існує нижня межа залишкового строку експлуатації?
Це залежить від мети. Для ринкової вартості відповідно до ImmoWertV фіксованої нижньої межі немає; вирішальними є індивідуальні обставини об’єкта. Натомість у податковому праві оцінки залишковий строк експлуатації ще придатної до використання будівлі становить щонайменше 30 відсотків загального строку експлуатації (§ 253 BewG).
Чи продовжує кожен ремонт залишковий строк експлуатації?
Ні. Звичайні косметичні ремонти, як-от нове фарбування, не враховуються. Визнаються суттєві заходи щодо конструктивних елементів, зазначених у Додатку 2, – наприклад, даху, утеплення фасаду, вікон, опалення, інженерних мереж або ванних кімнат.
Чи відіграє залишковий строк експлуатації роль також поза методом визначення вартості за витратами?
Так. У методі визначення вартості за доходами залишковий строк експлуатації визначає коефіцієнт поточної вартості, а отже, і капіталізований дохід. Також під час податкової амортизації (AfA) доведений коротший строк експлуатації може збільшити щорічні амортизаційні відрахування.
Висновок: вирішальним є не рік будівництва, а стан
Вік зменшує вартість нерухомості не просто як календарний показник, а через залишковий строк експлуатації. Він визначається як загальний строк експлуатації мінус вік і можна суттєво продовжити завдяки модернізації — у разі комплексних заходів до 70, а під час капітальної реконструкції — до 90 відсотків загального строку корисного використання. Той, хто може підтвердити проведення модернізацій, забезпечує собі вищу вартість; покупцеві слід сприймати залишковий строк корисного використання як важливий розрахунковий показник для санації та фінансування. Так часовий і технічний фактор із абстрактної формули перетворюється на один із найважливіших важелів під час оцінювання нерухомості.