Тот, кто в течение нескольких лет продаёт несколько объектов недвижимости, рискует быть классифицированным налоговой службой не как частный собственник, а как коммерческий торговец земельными участками — с ощутимыми налоговыми последствиями. Решающее практическое правило для этого — так называемая граница трёх объектов: тот, кто отчуждает более трёх объектов в течение примерно пяти лет, как правило, пересекает границу между частным управлением активами и коммерческой деятельностью. Мы объясним, как работает эта граница, какие объекты учитываются и какие последствия грозят при коммерческой классификации.
Что такое коммерческая торговля земельными участками?
Закон о подоходном налоге не содержит отдельного параграфа «коммерческая торговля земельными участками». Классификация выводится из общего определения коммерческого предприятия в § 15 абз. 2 EStG. Согласно ему, коммерческое предприятие имеет место, если деятельность осуществляется самостоятельно, на постоянной основе и с намерением получения прибыли, представляет собой участие в общем экономическом обороте и выходит за рамки частного управления активами.
Именно на этом последнем условии решается всё. Тот, кто покупает недвижимость, сдаёт её в аренду и продаёт спустя годы, управляет своим частным имуществом — с точки зрения налогообложения это не вызывает проблем. Если же недвижимость планомерно приобретается, разделяется, модернизируется и вскоре перепродаётся с прибылью, это уже торговля. Поскольку разграничение в каждом отдельном случае бывает сложным, Федеральный финансовый суд разработал границу трёх объектов как типовой признак. Налоговая администрация применяет её в соответствии с письмом BMF от 26 марта 2004 года, изложенным в Официальном справочнике по подоходному налогу, приложение 17.
Граница трёх объектов: более трёх объектов за пять лет
Суть правила объясняется быстро: если более трёх объектов отчуждаются в рамках тесной временной связи — примерно пяти лет между приобретением или строительством и продажей, — налоговая администрация обычно исходит из наличия коммерческой торговли земельными участками. Таким образом, с четвёртого объекта ситуация становится критической — первые три продажи, как правило, не создают проблем.
При этом важны два момента времени: как период между приобретением (или завершением строительства) и продажей, так и период между между первой и последней продажей должна, как правило, существовать тесная взаимосвязь продолжительностью около пяти лет. Однако этот пятилетний срок не является жёсткой границей. При особенно большом количестве продаж или в случае лиц, профессионально связанных с недвижимостью, — например, маклеров, застройщиков или архитекторов, — налоговое ведомство может также учитывать продажи, совершённые позднее пяти, но в пределах десяти лет.
И наоборот, граница в три объекта имеет лишь индикативное значение. Её можно опровергнуть в обе стороны: даже продажа только трёх или менее объектов может считаться коммерческой, если явно прослеживается безусловное намерение продать — например, если кто-либо приобретает земельный участок, строит на нём уже с твёрдым намерением продать и сразу же продаёт.
Какие объекты считаются «учётным объектом»?
Самостоятельным объектом, как правило, считается любая недвижимость, которую можно отчуждать отдельно. К ним относятся, в частности:
- квартиры в собственности
- односемейные и двухсемейные дома
- многоквартирные дома
- незастроенные земельные участки
- коммерческие помещения, а также небольшие объекты, например гаражи
Решающим является самостоятельность с точки зрения земельного реестра. Если разделить многоквартирный дом на отдельные квартиры в собственности и продавать их отдельно, каждая квартира считается отдельным объектом. Таким образом, из одного здания быстро может получиться более трёх учётных объектов.
Однако обычно в подсчёт не включаются:
- Недвижимость, используемая самостоятельно: объекты, которые вы постоянно использовали для собственного проживания, как правило, не учитываются.
- Унаследованные или подаренные объекты: недвижимость, приобретённая безвозмездно, обычно не учитывается, поскольку отсутствует собственная сделка приобретения. Внимание: для исчисления сроков наследник вступает в права наследодателя в отношении приобретения.
- Объекты, удерживаемые длительное время: недвижимость, находившаяся в собственности значительно дольше десяти лет, — прежде всего долго сдававшиеся в аренду инвестиционные объекты, — свидетельствует против торговой деятельности и обычно не учитывается.
Каковы последствия признания деятельности коммерческой?
Если ваша продажа будет квалифицирована как коммерческая торговля недвижимостью, порядок налогообложения существенно изменится. Основные последствия:
- Промысловый налог: прибыль дополнительно облагается промысловым налогом. Однако для физических лиц и товариществ действует необлагаемый минимум в размере 24 500 евро, а ставка расчёта налога составляет 3,5 процента (§ 11 Налог на промысловую деятельность). Благодаря зачёту согласно § 35 EStG промысловый налог во многих случаях в значительной степени засчитывается в счёт подоходного налога.
- Больше нет спекуляционного срока: При частных продажах прибыль после истечения десятилетнего срока освобождается от налогообложения (§ 23 EStG). При коммерческой торговле этот срок не применяется — прибыль от продажи независимо от срока владения полностью облагается налогом.
- Земельные участки становятся оборотными активами: Недвижимость считается товаром для торговли, а не основными средствами. Поэтому амортизация (AfA) не применяется; уже заявленная амортизация может впоследствии создать проблемы.
- Бухгалтерский учёт и регистрация предпринимательской деятельности: Вы должны зарегистрировать предпринимательскую деятельность и определить прибыль — в зависимости от масштаба посредством расчёта превышения доходов над расходами или составления баланса.
- Эффект распространения коммерческого статуса: В товариществах коммерческая деятельность может «окрасить» остальные доходы, в результате чего даже ранее частные доходы от аренды станут коммерческими.
Особенно неприятно то, что классификация часто действует задним числом. Только при продаже четвёртого объекта выясняется, что предыдущие объекты также относились к коммерческой деятельности. Тогда налоговая служба может заново пересмотреть уже закрытые годы.
Исключения: когда граница не применяется
Даже если чисто арифметически вы продали более трёх объектов за пять лет, коммерческая классификация не является обязательной. Если продажу обусловили личные, непредвиденные причины, отсутствует характерное для торговли намерение перепродажи. К признанным основаниям относятся, среди прочего:
- непредвиденные финансовые трудности
- развод или раздельное проживание
- тяжёлая болезнь или смерть в семье
- неожиданно плохая возможность сдачи в аренду
Вы должны быть способны подтвердить такие обстоятельства, например документами или справками. Они показывают, что продажа не была частью изначально запланированной торговли, а стала реакцией на изменившиеся жизненные обстоятельства.
FAQ о границе трёх объектов
Учитывается ли мой дом, в котором я проживал сам?
Как правило, нет. Недвижимость, которую вы использовали исключительно для собственного проживания, в принципе не учитывается при применении границы трёх объектов. Продажа собственного дома, в котором вы проживали, также не облагается налогом на спекулятивную прибыль.
Учитывается ли унаследованная недвижимость?
Объекты, приобретённые безвозмездно, — то есть полученные по наследству или в дар, — считаются как правило, не учитываются как объекты для подсчёта, поскольку отсутствует собственное приобретение. Однако если вы продаёте унаследованную недвижимость и при этом принимаете на себя ещё не истёкшие сроки наследодателя, следует тщательно проверить структуру сделки.
Что происходит, если я продаю ровно три объекта?
Продажа до трёх объектов, как правило, не влечёт негативных последствий и считается частным управлением имуществом. Исключение существует только в случае очевидного безусловного намерения продать — например, при строительстве за чужой счёт с немедленной последующей продажей.
Применяется ли лимит совместно к супругам?
Как правило, ограничение в три объекта проверяется отдельно для каждого собственника; у каждого супруга, таким образом, есть собственный лимит. Однако если партнёры совместно — например, в форме гражданско-правового товарищества — выступают на рынке, совместные продажи суммируются.
Взимается ли торговый налог полностью дополнительно?
Не в полном объёме. Для физических лиц и товариществ установлен необлагаемый минимум в размере 24 500 евро, а уплаченный торговый налог во многих случаях в значительной степени засчитывается в счёт подоходного налога согласно § 35 Закона о подоходном налоге (EStG). Фактическая дополнительная нагрузка зависит от ставки налога, установленной вашим муниципалитетом.
Итог: своевременно подсчитывайте объекты и консультируйтесь
Ограничение в три объекта — это ориентир, имеющий сигнальное значение, а не жёсткий закон. Тот, кто планирует продать несколько объектов недвижимости в течение нескольких лет, должен следить за количеством учитываемых объектов и осознанно управлять пятилетним периодом. Всего один лишний объект в неподходящий временной интервал может превратить не облагаемую налогом частную продажу в коммерческую торговлю земельными участками — с торговым налогом, обязанностью вести бухгалтерский учёт и утратой применения срока спекуляции. Поскольку квалификация в деталях зависит от судебной практики и вашей личной ситуации, этот обзор не заменяет налоговую консультацию. При планировании нескольких продаж стоит заранее обратиться к налоговому консультанту, чтобы избежать дорогостоящих сюрпризов.