Той, хто протягом кількох років продає кілька об’єктів нерухомості, ризикує бути класифікованим податковою інспекцією вже не як приватний власник, а як комерційний торговець нерухомістю — із відчутними податковими наслідками. Вирішальним практичним правилом є так звана межа трьох об’єктів: той, хто продає понад три об’єкти протягом приблизно п’яти років, як правило, виходить за межі приватного управління майном. Ми пояснимо, як працює ця межа, які об’єкти враховуються та які наслідки загрожують у разі комерційної класифікації.
Що таке комерційна торгівля нерухомістю?
Закон про прибутковий податок не містить окремого параграфа «комерційна торгівля нерухомістю». Класифікація випливає із загального визначення підприємницької діяльності в § 15 абз. 2 EStG. Відповідно, підприємницька діяльність має місце, якщо діяльність здійснюється самостійно, на постійній основі та з метою отримання прибутку, є участю в загальному економічному обороті й виходить за межі приватного управління майном.
Саме на цій останній умові все й вирішується. Той, хто купує нерухомість, здає її в оренду, а через роки продає, управляє своїм приватним майном — з податкової точки зору це безпроблемно. Натомість той, хто планомірно купує нерухомість, ділить її на частини, модернізує та невдовзі перепродає з прибутком, здійснює торгівлю. Оскільки розмежування в окремих випадках є складним, Федеральний фінансовий суд розробив межу трьох об’єктів як типову ознаку. Податкова адміністрація застосовує її відповідно до листа BMF від 26 березня 2004 року, узагальненого в Офіційному довіднику з прибуткового податку, додаток 17.
Межа трьох об’єктів: понад три об’єкти за п’ять років
Суть правила пояснюється швидко: якщо понад три об’єкти продаються у тісному часовому взаємозв’язку — приблизно п’ять років між придбанням або будівництвом і продажем, — податкова адміністрація за загальним правилом виходить із наявності комерційної торгівлі нерухомістю. Отже, починаючи з четвертого об’єкта, ситуація стає критичною — перші три продажі, як правило, не створюють проблем.
Важливими є два моменти часу: як період між придбанням (або завершенням будівництва) і продажем, так і період між між першим і останнім продажем, як правило, має існувати тісний часовий зв’язок приблизно в п’ять років. Однак цей п’ятирічний строк не є жорсткою межею. За особливо великої кількості продажів або щодо осіб, які професійно займаються нерухомістю, — наприклад, брокерів, забудовників чи архітекторів, — податкова служба може також врахувати продажі, здійснені після п’яти, але протягом десяти років.
І навпаки, межа у три об’єкти має лише індикативне значення. Її можна спростувати в обох напрямках: навіть продаж лише трьох або меншої кількості об’єктів може вважатися підприємницькою діяльністю, якщо чітко видно безумовний намір відчуження — наприклад, якщо хтось придбаває земельну ділянку, будує на ній уже з твердим наміром продажу та одразу продає її.
Які об’єкти вважаються «об’єктами для підрахунку»?
Самостійним об’єктом, як правило, вважається кожна нерухомість, яку можна відчужити окремо. До них, зокрема, належать:
- квартири у власності
- односімейні та двосімейні будинки
- багатоквартирні будинки
- незабудовані земельні ділянки
- комерційні приміщення, а також менші об’єкти, як-от гаражі
Вирішальне значення має самостійність у праві земельної книги. Якщо ви поділите багатоквартирний будинок на окремі квартири у власності та продасте їх окремо, кожна квартира вважатиметься окремим об’єктом. Таким чином, з однієї будівлі швидко може утворитися понад три об’єкти для підрахунку.
Натомість зазвичай не враховуються:
- Нерухомість, яку ви використовували самостійно: Об’єкти, які ви безперервно використовували для власного проживання, як правило, не беруться до уваги.
- Успадковані або подаровані об’єкти: Нерухомість, отримана безоплатно, зазвичай не враховується, оскільки відсутня власна операція придбання. Увага: для обчислення строків спадкоємець вступає у права спадкодавця щодо придбання.
- Об’єкти, що утримувалися протягом тривалого часу: Нерухомість, яка перебувала у власності значно довше десяти років, — передусім довгостроково здані в оренду інвестиційні об’єкти, — свідчить проти торговельної діяльності та здебільшого не враховується.
Які наслідки має класифікація як підприємницької діяльності?
Якщо ваш продаж класифікують як підприємницьку торгівлю земельними ділянками, податковий режим докорінно змінюється. Основні наслідки:
- Промисловий податок: Прибуток додатково обкладається промисловим податком. Для фізичних осіб і товариств осіб, однак, діє неоподатковуваний мінімум у розмірі 24.500 євро, а ставка податкового нарахування становить 3,5 відсотка (§ 11 Податок на підприємницьку діяльність (GewStG). Завдяки зарахуванню відповідно до § 35 EStG у багатьох випадках податок на підприємницьку діяльність значною мірою зараховується в рахунок податку на доходи.
- Більше немає спекулятивного строку: У разі приватного продажу прибуток після завершення десятирічного строку не оподатковується (§ 23 EStG). Для комерційної торгівлі цей строк не діє — прибуток від відчуження незалежно від тривалості володіння повністю підлягає оподаткуванню.
- Земельні ділянки стають оборотними активами: Нерухомість вважається товаром для торгівлі, а не необоротними активами. Тому амортизація (AfA) скасовується; уже заявлена амортизація може ретроспективно спричинити проблеми.
- Ведення бухгалтерського обліку та реєстрація підприємницької діяльності: Ви повинні зареєструвати підприємницьку діяльність і визначати свій прибуток — залежно від обсягу за спрощеним методом обліку доходів і витрат або за балансом.
- Ефект «забарвлення»: У товариствах осіб підприємницька діяльність може «забарвити» інші доходи, унаслідок чого навіть орендні доходи, які раніше вважалися приватними, стають комерційними.
Особливо неприємно: класифікація часто має зворотну силу. Лише під час четвертого продажу з’ясовується, що попередні об’єкти також належали до комерційного підприємства. Тоді податкова служба може повторно перевірити вже завершені роки.
Винятки: коли межа не застосовується
Навіть якщо суто арифметично ви продали понад три об’єкти протягом п’яти років, комерційна класифікація не є обов’язковою. Якщо продаж зумовлений особистими, непередбачуваними причинами, відсутній типовий для торгівлі намір відчуження. Визнаними підставами, зокрема, є:
- непередбачені фінансові труднощі
- розлучення або роздільне проживання
- тяжке захворювання або смерть у сім’ї
- несподівано низька придатність для здавання в оренду
Ви повинні мати змогу підтвердити такі обставини, наприклад документами або доказами. Вони показують, що продаж не був частиною торгівлі, запланованої від самого початку, а став реакцією на зміну життєвих обставин.
FAQ щодо межі трьох об’єктів
Чи враховується мій будинок, у якому я сам проживаю?
Як правило, ні. Нерухомість, яку ви використовували виключно для власного проживання, зазвичай не враховується в межі трьох об’єктів. Продаж будинку, у якому ви самі проживали, також не спричиняє спекулятивного податку.
Чи враховується успадкована нерухомість?
Об’єкти, набуті безоплатно, — тобто спадщина та дарування — вважаються як правило, не вважаються об’єктами для підрахунку, оскільки відсутнє їхнє окреме придбання. Однак якщо ви продаєте успадковану нерухомість і при цьому перебираєте на себе ще не завершені строки спадкодавця, слід ретельно перевірити таку структуру.
Що відбувається, якщо я продаю рівно три об’єкти?
Продаж до трьох об’єктів, як правило, не має негативних наслідків і вважається приватним управлінням майном. Виняток існує лише тоді, коли очевидним є безумовний намір продати — наприклад, у разі будівництва за чужий рахунок із негайним подальшим продажем.
Чи діє ліміт для подружжя спільно?
Як правило, межа трьох об’єктів перевіряється окремо для кожного власника; отже, кожен із подружжя має власний ліміт. Однак якщо партнери спільно — наприклад, як цивільно-правове товариство — виступають на ринку, спільні продажі підсумовуються.
Чи справляється торговий податок повністю додатково?
Не в повному обсязі. Для фізичних осіб і товариств осіб передбачено неоподатковуваний мінімум у розмірі 24 500 євро, а сплачений торговий податок у багатьох випадках значною мірою зараховується в рахунок прибуткового податку відповідно до § 35 EStG. Фактичне додаткове податкове навантаження залежить від муніципального коефіцієнта вашої громади.
Висновок: завчасно підрахувати й отримати консультацію
Межа трьох об’єктів — це орієнтир із сигнальним значенням, а не жорсткий закон. Той, хто планує продати кілька об’єктів нерухомості протягом кількох років, має стежити за кількістю об’єктів для підрахунку та свідомо контролювати п’ятирічний період. Навіть один зайвий об’єкт у невдалий період може перетворити неоподатковуваний приватний продаж на комерційну торгівлю земельними ділянками — із торговим податком, обов’язком вести бухгалтерський облік і втратою чинності строку спекуляції. Оскільки класифікація залежить від деталей судової практики та вашої особистої ситуації, цей огляд не замінює податкової консультації. Якщо заплановано кілька продажів, варто заздалегідь звернутися до податкової консультантки або податкового консультанта, щоб уникнути дорогих несподіванок.