При покупке недвижимости в Саксонии-Анхальт взимается налог на приобретение недвижимости — 5,0 процента от покупной цены. Поскольку цены на недвижимость в Магдебурге, Галле и остальной части земли сравнительно невысоки, абсолютная сумма налога остается обозримой: за квартиру в Магдебурге стоимостью 180 000 евро это 9 000 евро. Мы объясним, как рассчитывается налог на приобретение недвижимости в Саксонии-Анхальт, когда он подлежит уплате и какими законными способами можно снизить налоговую нагрузку.
Что такое налог на приобретение недвижимости?
Налог на приобретение недвижимости — это разовый налог, который взимается при покупке земельного участка или недвижимости. Основанием является нотариально удостоверенный договор купли-продажи: как только он подписан, возникает налоговое обязательство. Он относится к так называемым дополнительным расходам при покупке и наряду с расходами на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу является крупнейшей отдельной статьей расходов, которая возникает при приобретении недвижимости сверх чистой покупной цены.
Налог на приобретение недвижимости является земельным налогом. Хотя федерация регулирует основные положения в Законе о налоге на приобретение недвижимости и в § 11 GrEStG устанавливает базовую ставку в размере 3,5 процента, после реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут самостоятельно определять налоговую ставку. Именно этим воспользовалась Саксония-Анхальт.
Важно знать: без уплаченного налога на приобретение недвижимости запись в поземельную книгу невозможна. Налоговое ведомство выдает так называемое свидетельство об отсутствии возражений только после полной уплаты — и без этого документа ведомство по ведению поземельной книги не внесет вас в качестве нового собственника.
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Саксонии-Анхальт?
В Саксонии-Анхальт налоговая ставка составляет 5,0 процента от покупной цены. Земля повышала ставку в два этапа: сначала с 1 марта 2010 года в соответствии с законом о бюджете 2010/2011 годов она выросла с общенациональной базовой ставки 3,5 до 4,5 процента — тем самым Саксония-Анхальт стала первой федеральной землей Восточной Германии, повысившей ставку. В 2012 году последовал второй этап — повышение до 5,0 процента. С тех пор ставка не менялась; также и в 2026 году она останется на уровне 5,0 процента.
Ставка действует по всей земле и не зависит от объекта. Приобретаете ли вы квартиру в Магдебурге, отдельно стоящий дом в Галле (Заале), таунхаус в Дессау-Рослау или земельный участок в Альтмарке — налог на приобретение недвижимости всегда составляет 5,0 процента от удостоверенной нотариусом покупной цены. Определяющим фактором всегда является местонахождение земельного участка, а не Ваше место жительства.
По сравнению с соседними землями Саксония-Анхальт выглядит вполне достойно:
- Бавария: 3,5 процента (самая низкая ставка по стране)
- Саксония-Анхальт, Нижняя Саксония и Тюрингия: 5,0 процента
- Саксония: 5,5 процента
- Бранденбург: 6,5 процента (самая высокая ставка по стране, наравне с Северным Рейном — Вестфалией, Сааром и Шлезвиг-Гольштейном)
Таким образом, Саксония-Анхальт находится в более выгодной середине. Тот, кто смотрит через границу земли в сторону Бранденбурга, платит там за сопоставимый объект ощутимо больше: при покупной цене 300.000 евро это 15.000 евро в Саксонии-Анхальт против 19.500 евро в Бранденбурге.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости
Расчёт прост. Налоговой базой является стоимость встречного предоставления — обычно это согласованная в договоре купли-продажи цена, включая прочие платежи, принятые на себя покупателем (§ 9 GrEStG). К этой сумме применяется налоговая ставка 5,0 процента:
Налог на приобретение недвижимости = покупная цена × 5,0 %
Пример расчёта для квартиры в Магдебурге:
- Покупная цена: 180.000 евро
- Налоговая ставка в Саксонии-Анхальт: 5,0 %
- Налог на приобретение недвижимости: 9.000 евро
Пример расчёта для частного дома в Галле (Заале):
- Покупная цена: 320.000 евро
- Налоговая ставка в Саксонии-Анхальт: 5,0 %
- Налог на приобретение недвижимости: 16.000 евро
Здесь проявляется главное преимущество для покупателей в Саксонии-Анхальт: процентная ставка такая же, как в Баден-Вюртемберге или Нижней Саксонии, однако цены на недвижимость ниже. В 2026 году квартиры в Магдебурге и Галле стоят в среднем около 2.250–2.300 евро за квадратный метр, а дома — около 2.550–2.700 евро. Сопоставимый объект в Мюнхене стоил бы во много раз дороже — там 5,0 процента в абсолютных цифрах ощущаются значительно сильнее.
Эти суммы добавляются к прочим сопутствующим расходам при покупке. На нотариуса и внесение записи в поземельную книгу следует дополнительно заложить около 1,5–2,0 процента покупной цены. Без комиссии маклера общие дополнительные расходы в Саксонии-Анхальт составят примерно 6,5–7,0 процента — это деньги, которые банк обычно не финансирует и которые вы должны иметь в качестве собственного капитала.
Процесс: от нотариального удостоверения до справки об отсутствии возражений
Вам нужно лишь частично заниматься процессом самостоятельно — многое происходит автоматически. Путь налога на приобретение недвижимости выглядит следующим образом:
- Нотариальное удостоверение: вы и продавец заключаете договор купли-продажи у нотариуса. С этого момента возникает налоговое обязательство.
- Уведомление: Нотариус сообщает о сделке в компетентное налоговое управление. Компетентным является налоговое управление, в округе которого находится земельный участок. Сами стороны договора также обязаны сообщить о сделке — в течение двух недель с момента, когда им стало о ней известно.
- Налоговое уведомление: Налоговое управление начисляет налог на приобретение недвижимости и направляет вам налоговое уведомление о его уплате.
- Уплата: Налог подлежит уплате через месяц после вручения уведомления (§ 15 GrEStG).
- Справка об отсутствии возражений: После полной уплаты налоговое управление выдает справку об отсутствии возражений и направляет ее нотариусу.
- Запись в поземельной книге: Только после этого ведомство по ведению поземельной книги может зарегистрировать вас в качестве нового собственника.
Соответствующие налоговые формы предоставляет Министерство финансов земли Саксония-Анхальт. На практике нотариус берет на себя большую часть формальностей — вам прежде всего необходимо следить за сроком уплаты.
Преимущества и недостатки налоговой ставки в Саксонии-Анхальт
Для покупателей в Саксонии-Анхальт ставка 5,0 процента имеет несколько аспектов:
- Преимущество — умеренная ставка: Ставка в Саксонии-Анхальт составляет 5,0 процента и значительно ниже максимальных ставок в 6,5 процента. По сравнению с соседней Бранденбургией при цене покупки 300.000 евро вы сэкономите около 4.500 евро.
- Преимущество — низкие цены на недвижимость: Поскольку недвижимость в Магдебурге и Галле дешевле, чем во многих других регионах, сумма налога в евро остается невысокой.
- Преимущество — определенность планирования: Ставка остается стабильной с 2012 года. На 2026 год повышение не объявлено, поэтому вы можете надежно рассчитать расходы.
- Недостаток — значительная потребность в собственном капитале: Даже 5,0 процента плюс расходы на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу необходимо дополнительно оплатить из собственного капитала. При ограниченном финансировании это может стать решающим препятствием.
- Недостаток — отсутствие необлагаемого минимума: В отличие от некоторых других налогов, общего необлагаемого минимума для лиц, использующих жилье самостоятельно, не существует. Налог начисляется с первого евро сверх необлагаемого порога.
Как законно снизить налог на приобретение недвижимости?
Полностью избежать налога на приобретение недвижимости при классической покупке недвижимости нельзя. Однако существуют законные способы уменьшить налоговую базу или полностью освободиться от налога.
Отдельно указывать движимое имущество: Проданные вместе с недвижимостью, не прочно связанные со зданием предметы, такие как встроенная кухня, сауна, маркизы или качественное садовое оборудование, не обязательно входят в налоговую базу. Если реалистичная стоимость инвентаря отдельно указана в договоре купли-продажи, она уменьшает облагаемую налогом покупную цену. При инвентаре стоимостью 12.000 евро налог на приобретение недвижимости снижается на 600 евро. Важно: суммы должны быть обоснованными и убедительными, иначе налоговая инспекция запросит пояснения.
Используйте освобождения от налога: Закон о налоге на приобретение недвижимости в § 3 GrEStG предусматривает несколько исключений. В частности, от налога освобождаются:
- приобретения, стоимость которых не превышает 2.500 евро (необлагаемый минимум)
- приобретение земельного участка супругом или зарегистрированным партнёром продавца
- приобретение лицами, состоящими с продавцом в прямом родстве, — например, передача имущества от родителей детям
- приобретения в порядке наследования и дарение земельных участков (вместо этого применяется налог на наследство или дарение)
Небольшой совет: резерв на капитальный ремонт в квартире в кондоминиуме согласно актуальной практике Федерального финансового суда больше не уменьшает налог на приобретение недвижимости. Поэтому не рассчитывайте на этот пункт как на способ экономии.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Саксонии-Анхальт
Сколько налога на приобретение недвижимости я плачу в Саксонии-Анхальт?
Налоговая ставка составляет 5,0 процента от покупной цены. При покупной цене 180.000 евро это 9.000 евро, при покупной цене 320.000 евро — 16.000 евро. Ставка одинакова на всей территории федеральной земли.
Почему налог на приобретение недвижимости в Магдебурге и Галле сравнительно низкий?
Процентная ставка 5,0 процента идентична ставке в нескольких других федеральных землях. В Магдебурге и Галле прежде всего ниже абсолютная сумма, поскольку цены покупки там значительно ниже уровня дорогих крупных городов.
Когда нужно платить налог на приобретение недвижимости?
Налог подлежит уплате через месяц после уведомления о налоговом постановлении по налогу на приобретение недвижимости. Постановление вы получите через несколько недель после визита к нотариусу от компетентной налоговой инспекции в Саксонии-Анхальт.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
С юридической точки зрения покупатель и продавец несут солидарную ответственность за уплату налога. На практике в договоре купли-продажи почти всегда указывается, что налог на приобретение недвижимости полностью оплачивает покупатель.
Будет ли в 2026 году изменена налоговая ставка?
Нет. Саксония-Анхальт сохраняет ставку 5,0 процента с 2012 года, и на 2026 год никаких изменений не предусмотренопредусмотрено. Вы можете использовать текущую ставку в качестве основы для своих расчётов.
Итог: надёжно рассчитывайте на 5 процентов
Налог на приобретение недвижимости в Саксонии-Анхальт с 2012 года стабильно составляет 5,0 процента и является умеренным по сравнению с другими федеральными землями. Однако главное преимущество для покупателей заключается в сравнительно низких ценах на недвижимость: в Магдебурге или Галле сумма налога даже при ставке 5,0 процента остаётся обозримой и значительно меньше, чем в дорогих агломерациях. Тем не менее с самого начала заложите этот налог в свой собственный капитал. Если при заключении договора указать реалистичную стоимость инвентаря или воспользоваться одним из освобождений от налога, финансовая нагрузка дополнительно снизится — и покупка недвижимости в Саксонии-Анхальт не преподнесёт неприятных сюрпризов.