Тот, кто продаёт собственный дом в течение десятилетнего спекулятивного периода и ранее учитывал домашний кабинет для целей налогообложения, часто опасается пропорционального налога на спекулятивную прибыль именно за это помещение. Хорошая новость: Федеральный финансовый суд в значительной степени развеял эти опасения. Мы объясняем ключевое судебное решение, условия и одно важное исключение, о котором следует знать.
Налог на спекулятивную прибыль и личное использование: исходная ситуация
Если вы продаёте недвижимость из частного имущества в течение десяти лет после покупки, прибыль в принципе облагается так называемым налогом на спекулятивную прибыль — точнее, подоходным налогом с частной сделки по отчуждению имущества согласно § 23 EStG. Определяющим является период между приобретением и продажей. Если он превышает десять лет, прибыль в любом случае освобождается от налога.
Однако для самостоятельно занимаемой недвижимости существует важное исключение. Согласно § 23 абз. 1 предложение 1 № 1 предложение 3 EStG, от налогообложения освобождаются объекты имущества, которые в период между приобретением или завершением строительства и продажей использовались исключительно для собственного проживания либо в год продажи и два предшествующих года для собственного проживания. Поэтому тот, кто живёт в своём доме, как правило, может продать его без налога и до истечения десяти лет.
Именно эта формулировка порождает вопрос: домашний кабинет используется для профессиональных, а не жилых целей — ставит ли это под угрозу освобождение от налога?
Почему кабинет вообще вызывает вопросы
Кабинет, расходы на который вы вычитаете как расходы, связанные с получением дохода, или операционные расходы, перед налоговой службой фактически не декларируется как жилое помещение. Поэтому налоговая администрация долгое время исходила из того, что эта часть квартиры не используется «исключительно для собственного проживания». Следствие: доля прибыли от продажи, приходящаяся на кабинет, должна была облагаться налогом на спекулятивную прибыль пропорционально — исходя из соотношения площадей. Так было указано в письме Федерального министерства финансов от 5 октября 2000 года.
Расчётный пример наглядно показывает значимость вопроса: если кабинет площадью 15 квадратных метров в квартире площадью 100 квадратных метров занимает 15 процентов площади, а прибыль от продажи составляет 120 000 евро, то согласно прежнему толкованию 18 000 евро подлежали бы налогообложению. При личной налоговой ставке 42 процента такой налог составил бы более7 500 евро в общей сложности – только из-за вычтенного рабочего кабинета.
Решение BFH IX R 27/19: никакого пропорционального налогообложения
Федеральный финансовый суд отменил эту практику решением от 1 марта 2021 года. По делу IX R 27/19 суд постановил:
Если используемая владельцем для собственных жилых целей квартира продаётся в течение десятилетнего срока владения, прибыль от продажи также в той части освобождается от налогообложения, в какой она приходится на домашний рабочий кабинет, используемый для получения доходов от превышения расходов над доходами.
Обоснование: домашний рабочий кабинет конструктивно и функционально интегрирован в частную квартиру. Его нельзя выделить как самостоятельный актив. Согласно позиции суда, текст закона, история его возникновения и цель нормы не указывают на то, что законодатель хотел исключить рабочий кабинет из освобождения от налогообложения. Кроме того, по мнению BFH, даже при почти исключительно профессиональном использовании «как правило, сохраняется по меньшей мере незначительное использование для собственных жилых целей».
Результат: прибыль от продажи полностью освобождается от налога – в том числе в части, которая расчётным путём приходится на рабочий кабинет. Пропорциональный налог на спекулятивную прибыль не взимается.
Когда продажа остаётся освобождённой от налога – и важное исключение
Вы можете полагаться на это решение, если выполнены два условия:
- Имеется собственное использование. Вы либо постоянно проживали в недвижимости сами, либо использовали её для собственного проживания как минимум в год продажи и в двух предшествующих календарных годах. Рабочий кабинет внутри самостоятельно используемой квартиры при этом не является препятствием.
- Речь идёт о доходах от превышения расходов над доходами. Решение касалось наёмной работницы, обязанной уплачивать налог. Для работников, а также для доходов от сдачи в аренду или капитала освобождение от налога действует без ограничений.
Важное исключение касается индивидуальных предпринимателей, лиц свободных профессий и коммерсантов: если рабочий кабинет относится к активам предприятия, недвижимость в этой части не является частью освобождённого от налогообложения частного имущества. При продаже рабочий кабинет изымается из активов предприятия, и приходящаяся на него прибыль может облагаться налогом – независимо от десятилетнего срока.
Обязательно ли помещение относится к активам предприятия, зависит от конкретного случая. Согласно § 8 EStDV части земельных участков, используемые в собственных производственных целях, не обязательно учитывать как активы предприятия, если их площадь не превышает 30 квадратных метров или их стоимость не превышает 40 000 евро. Если помещение остаётся ниже этого порога и, следовательно, относится к частному имуществу, самозанятые также получают выгоду от освобождения от налога. Перед продажей здесь стоит обратиться за консультацией к налоговой консультантке или налоговому консультанту.
Налоговый вычет за рабочий кабинет в 2026 году остаётся без изменений
Важно понимать: вопрос о том, вычитаете ли вы расходы на рабочий кабинет и в каком объёме, и вопрос о том, будет ли последующая продажа освобождена от налога, — это два отдельных вопроса. Согласно решению BFH, сам вычет не лишает права на освобождение от налога.
Для текущего вычета в 2026 году без изменений действуют правила, установленные с 2023 года в § 4 абз. 5 EStG:
- Домашний рабочий кабинет: Фактические расходы можно вычесть только в том случае, если кабинет является центром всей вашей профессиональной и предпринимательской деятельности. В качестве альтернативы расчёту по фактическим расходам можно применить годовую фиксированную сумму в размере 1 260 евро.
- Паушальная сумма за работу из дома (дневная сумма): За каждый рабочий день, проведённый преимущественно дома, можно заявить 6 евро, но не более 1 260 евро в год (210 дней). Отдельное помещение для этого не требуется.
Тот, кто использует только дневную паушальную сумму, в любом случае не относит конкретное помещение к профессионально используемым — поэтому вопрос о пропорциональном налоге на спекулятивную прибыль изначально не возникает.
Часто задаваемые вопросы о рабочем кабинете и налоге на спекулятивную прибыль
Должен ли я платить налог на спекулятивную прибыль, потому что заявлял вычет за рабочий кабинет?
Нет, если вы сами проживали в недвижимости и ваши доходы относятся к доходам от превышения расходов, например если вы наёмный работник. Согласно решению BFH от 1 марта 2021 года, вся прибыль от продажи остаётся освобождённой от налога, включая долю, приходящуюся на рабочий кабинет.
Распространяется ли это также на самозанятых и предпринимателей?
Не автоматически. Если рабочий кабинет относится к активам предприятия, приходящаяся на него прибыль при продаже может облагаться налогом как изъятие — независимо от десятилетнего срока. Предварительно поручите проверить этот случай с налоговой точки зрения.
Нужно ли мне «переоборудовать обратно» рабочий кабинет в год продажи?
Нет. Для освобождения от налога согласно решению такой шаг не требуется. Решающее значение имеет использование квартиры для собственных жилых целей, частью которой является рабочий кабинет.
Как вообще определяется доля рабочего кабинета?рассчитывается?
Обычно исходя из соотношения площади рабочего кабинета и общей жилой площади. Этот расчёт был определяющим для прежней административной практики — однако после решения BFH при доходах от превышения он не приводит к налогообложению.
Что действует, если я сдавал недвижимость в аренду, а сам использовал только одну комнату в качестве офиса?
В этом случае отсутствует использование объекта в качестве собственного жилья. Освобождение от налога согласно § 23 EStG предполагает, что вы сами проживаете в объекте. При сдаваемой в аренду недвижимости в течение десяти лет применяется обычное налогообложение спекуляционной прибыли.
Считается ли паушальная сумма за домашний офис «вредным» использованием?
Нет. Дневная паушальная сумма в размере 6 евро не требует наличия отдельного рабочего помещения. Часть жилья не выделяется для профессионального использования, поэтому вопрос о пропорциональном налогообложении не возникает.
Итог: домашний кабинет не угрожает налоговой льготе
Для наёмных работников и других получателей доходов от превышения всё ясно: заявленный к вычету домашний кабинет не ставит под угрозу освобождение от налога при продаже самостоятельно используемой недвижимости. Федеральный финансовый суд решением IX R 27/19 отклонил прежнюю, более строгую административную практику. Осторожность требуется лишь в случае, если рабочий кабинет относится к производственным активам самозанятого лица или предпринимателя — здесь может возникнуть пропорциональный налог. В случае сомнений до продажи уточните конкретную ситуацию у налогового консультанта. Для всех остальных действует следующее: спокойно заявляйте рабочий кабинет к вычету — он не препятствует продаже без налогообложения.