Той, хто продає власний будинок у межах десятирічного спекуляційного періоду та раніше враховував домашній кабінет у податкових деклараціях, часто побоюється пропорційного спекуляційного податку саме на це приміщення. Добра новина: Федеральний фінансовий суд значною мірою розвіяв ці побоювання. Ми пояснюємо ключове рішення, передумови та один важливий виняток, про який варто знати.
Спекуляційний податок і власне користування: вихідна ситуація
Якщо ви продаєте нерухомість із приватного майна протягом десяти років після її придбання, прибуток загалом підлягає так званому спекуляційному податку — точніше, прибутковому податку на приватну операцію з відчуження відповідно до § 23 EStG. Вирішальним є період між придбанням і відчуженням. Якщо він перевищує десять років, прибуток у будь-якому разі не оподатковується.
Однак для нерухомості, у якій власник проживає сам, існує важливий виняток. Відповідно до § 23 абз. 1 речення 1 № 1 речення 3 EStG, від оподаткування звільняються активи, які в період між придбанням або завершенням будівництва та відчуженням використовувалися виключно для власного проживання або у році відчуження та протягом двох попередніх років для власного проживання. Отже, той, хто проживає у своєму будинку, зазвичай може продати його без оподаткування навіть до завершення десяти років.
Саме це формулювання породжує запитання: домашній кабінет використовується для професійних, а не житлових цілей — то чи ставить це під загрозу звільнення від податку?
Чому домашній кабінет узагалі викликає запитання
Кабінет, витрати на який ви віднімаєте як витрати, пов’язані з отриманням доходу, або операційні витрати, у відносинах із податковою службою фактично не декларується як житлова площа. Податкова адміністрація тривалий час робила з цього висновок, що ця частина житла не використовується «виключно для власного проживання». Наслідок: частина прибутку від продажу, що припадала на домашній кабінет, мала пропорційно — відповідно до співвідношення площ — обкладатися спекуляційним податком. Саме так було зазначено в листі Федерального міністерства фінансів від 5 жовтня 2000 року.
Розрахунковий приклад демонструє гостроту проблеми: якщо кабінет площею 15 квадратних метрів у квартирі площею 100 квадратних метрів займає 15 відсотків площі, а прибуток від відчуження становить 120 000 євро, то за старим підходом 18 000 євро підлягали б оподаткуванню. За особистої податкової ставки 42 відсотки такий податок становив би понад 7 500 євро разом — лише через виділений робочий кабінет.
Рішення BFH IX R 27/19: пропорційне оподаткування не застосовується
Федеральний фінансовий суд скасував цю практику рішенням від 1 березня 2021 року. У справі IX R 27/19 суд постановив:
Якщо квартира у власності, яка використовувалася для власного проживання, відчужується протягом десятирічного строку володіння, прибуток від відчуження також у тій частині звільняється від оподаткування, у якій він припадає на домашній робочий кабінет, що використовувався для отримання доходів від надлишкових джерел.
Обґрунтування: домашній робочий кабінет конструктивно та функціонально інтегрований у приватну квартиру. Його не можна відокремити як самостійний актив. На думку суду, формулювання закону, історія його виникнення та мета норми не дають підстав вважати, що законодавець хотів виключити робочий кабінет із податкової пільги. Крім того, як зазначив BFH, навіть за майже виключно професійного використання «регулярно залишається принаймні незначне використання для власного проживання».
Результат: прибуток від продажу повністю звільняється від оподаткування — також у частині, яка розрахунково припадає на робочий кабінет. Пропорційний спекулятивний податок не стягується.
Коли продаж залишається неоподатковуваним — і важливий виняток
Ви можете покладатися на це рішення, якщо виконуються дві умови:
- Власне користування мало місце. Ви або безперервно проживали в нерухомості самі, або принаймні проживали в ній у році продажу та протягом двох попередніх календарних років. Робочий кабінет у межах квартири, якою ви користуєтеся самі, цьому не перешкоджає.
- Йдеться про доходи від надлишкових джерел. Рішення стосувалося найманої працівниці, яка була платницею податків. Для найманих працівників, а також для доходів від оренди чи капіталу податкова пільга діє без обмежень.
Важливий виняток стосується самозайнятих, представників вільних професій і підприємців: якщо робочий кабінет належить до майна підприємства, нерухомість у цій частині не є частиною неоподатковуваного приватного майна. Під час продажу робочий кабінет вилучається з майна підприємства, і прибуток, що припадає на нього, може оподатковуватися — незалежно від десятирічного строку.
Чи є приміщення обов’язково майном підприємства, залежить від конкретного випадку. Відповідно до § 8 EStDV немає потреби обліковувати частини земельної ділянки, що використовуються у власній господарській діяльності, як активи підприємства, якщо їхня площа не перевищує 30 квадратних метрів або їхня вартість не перевищує 40 000 євро. Якщо приміщення залишається в межах цього ліміту й, відповідно, належить до приватного майна, самозайняті особи також користуються звільненням від оподаткування. Перед продажем у цьому випадку варто звернутися за порадою до податкової консультантки або податкового консультанта.
Податкове вирахування за робочий кабінет у 2026 році залишається без змін
Важливо розуміти: питання про те, чи можна й у який спосіб регулярно враховувати витрати на робочий кабінет, і питання про те, чи буде подальший продаж звільнений від оподаткування, є двома окремими питаннями. Саме вирахування, відповідно до рішення BFH, не позбавляє права на звільнення від оподаткування.
Для поточного вирахування у 2026 році без змін діють правила, чинні з 2023 року, передбачені § 4 абз. 5 EStG:
- Домашній робочий кабінет: Фактичні витрати можна вирахувати лише тоді, коли кабінет є центром усієї вашої професійної та господарської діяльності. Як альтернативу індивідуальному розрахунку можна застосувати річну фіксовану суму 1 260 євро.
- Відрахування за роботу з дому (денна фіксована сума): За кожен робочий день, проведений переважно вдома, можна заявити 6 євро, але не більше 1 260 євро на рік (210 днів). Окреме приміщення для цього не потрібне.
Той, хто використовує лише денну фіксовану суму, у будь-якому разі не відносить окреме приміщення до професійного використання — тому питання про пропорційний спекуляційний податок від самого початку не виникає.
FAQ про робочий кабінет і спекуляційний податок
Чи потрібно сплачувати спекуляційний податок, оскільки я враховував витрати на робочий кабінет?
Ні, якщо ви самі проживали в нерухомості, а ваші доходи належать до доходів від надлишку, наприклад як у найманого працівника. Відповідно до рішення BFH від 1 березня 2021 року весь прибуток від продажу залишається звільненим від оподаткування, зокрема й частина, що припадає на робочий кабінет.
Чи стосується це також самозайнятих осіб і підприємців?
Не безумовно. Якщо робочий кабінет належить до активів підприємства, прибуток, що припадає на нього, під час продажу може оподатковуватися як вилучення — незалежно від десятирічного строку. Попередньо доручіть податкову перевірку цього випадку.
Чи потрібно в рік продажу «перебудувати» робочий кабінет?
Ні. Для звільнення від оподаткування відповідно до цього рішення такий крок не потрібен. Вирішальним є використання квартири для власного проживання, частиною якого є робочий кабінет.
Як взагалі визначається частка робочого кабінету?розраховується?
Зазвичай відповідно до співвідношення площі робочого кабінету до загальної житлової площі. Цей розрахунок був визначальним для колишньої адміністративної практики — однак після рішення BFH для доходів від надлишків він не призводить до жодного оподаткування.
Що діє, якщо я здавав нерухомість в оренду, а сам використовував як офіс лише одну кімнату?
У такому разі відсутнє використання житла власником. Податкове звільнення відповідно до § 23 EStG передбачає, що ви самі проживаєте в об’єкті. Для орендованої нерухомості протягом десяти років застосовується звичайне оподаткування спекуляційного прибутку.
Чи вважається фіксована сума за роботу з дому «шкідливим» використанням?
Ні. Денна фіксована сума в розмірі 6 євро не потребує окремого робочого приміщення. Частина житла не виокремлюється для професійного використання, тому питання пропорційного оподаткування не виникає.
Висновок: можна не турбуватися щодо домашнього робочого кабінету
Для найманих працівників та інших одержувачів доходів від надлишків ситуація однозначна: заявлений домашній робочий кабінет не ставить під загрозу податкове звільнення під час продажу нерухомості, якою власник користувався сам. Федеральний фінансовий суд рішенням IX R 27/19 відхилив колишню суворішу адміністративну практику. Обережність потрібна лише тоді, коли робочий кабінет належить до активів підприємства самозайнятої особи або підприємця — у такому разі може виникнути пропорційне оподаткування. У разі сумнівів з’ясуйте конкретну ситуацію до продажу за допомогою податкового консультанта. Для всіх інших діє правило: спокійно заявляйте свій робочий кабінет — він не перешкоджає продажу без оподаткування.