Тот, кто продаёт недвижимость в Берлине, действует на одном из самых динамичных и одновременно наиболее регулируемых рынков Германии. От реалистичной оценки до защиты жилой среды и налога на приобретение недвижимости, вплоть до визита к нотариусу, необходимо учитывать ряд особенностей. Этот обзор проведёт вас через весь процесс продажи и сошлётся на наши подробные руководства по каждому отдельному этапу.
Обзор процесса продажи недвижимости в Берлине
В основном продажа недвижимости в Берлине проходит так же, как и везде в Германии, — лишь с некоторыми местными подводными камнями. Вам следует запланировать следующие этапы:
- Оценка: Определите рыночную цену предложения на основе нормативной стоимости земли, местоположения и состояния.
- Документы: Соберите выписку из земельной книги, энергетический сертификат, план этажа и другие документы.
- Экспозе и маркетинг: Подготовьте информативное экспозе и разместите объявление там, где ищут покупатели.
- Просмотры: Покажите недвижимость и предоставьте энергетический сертификат.
- Переговоры о цене и проверка платёжеспособности: Обсудите цену и получите подтверждение финансирования покупателем.
- Визит к нотариусу: Нотариус удостоверяет договор купли-продажи — это является обязательным по закону согласно § 311b BGB.
- Передача: После оплаты покупной цены и внесения записи в земельную книгу передайте недвижимость.
Для каждого из этих этапов TraumImmo предлагает отдельное подробное руководство. Эта статья систематизирует их и подчёркивает, что имеет особое значение именно в Берлине.
Сколько стоит ваша недвижимость в Берлине?
Цена предложения определяет успех или неудачу. Берлин при этом представляет собой лоскутное одеяло: между квартирой в старом доме в Митте и сопоставимой квартирой в Марцане легко может быть разница в несколько тысяч евро за квадратный метр. После корректировки цен в 2023 и 2024 годах и разворота тенденции в 2025 году рынок в 2026 году снова умеренно растёт, однако слишком амбициозная цена остаётся частой причиной длительных сроков продажи.
Первоначальную бесплатную оценку дают нормативные стоимости земли, опубликованные Комитетом экспертов по оценке земельных участков в Берлине, которые находятся в свободном доступе через портал BORIS Berlin. Для этого комитет анализирует все нотариально удостоверенные сделки купли-продажи в городе. Сопоставьте это значение с актуальными предложениями аналогичных объектов в вашем районе и — при Потребность — в профессиональном экспертном заключении. Как точно определить стоимость, мы объясняем в нашем руководстве по оценке недвижимости.
Эти документы вам понадобятся
Покупатели и их банки ожидают полный комплект документов. Если чего-то не хватает, продажа задерживается, а у заинтересованных лиц это вызывает недоверие. Для большинства объектов вам понадобятся:
- актуальная выписка из поземельной книги
- энергетический сертификат (обязателен согласно Закону об энергетике зданий)
- план этажа и расчёт жилой площади
- ситуационный план или выписка из кадастровой карты
- подтверждения проведённых модернизаций и санаций
- для квартир в многоквартирных домах дополнительно: декларация о разделе собственности, протоколы собраний собственников, актуальный финансовый план и размер резерва на содержание и ремонт
Энергетический сертификат необходимо предъявить не позднее осмотра объекта. Уже в объявлении требуется указать определённые показатели — если они отсутствуют, согласно Закону об энергетике зданий грозит штраф до 10 000 евро.
Особенности Берлина: защита социально сложившейся среды и преимущественное право покупки
В этом Берлин значительно отличается от других регионов. Центральные районы охватывают более 80 зон социального сохранения — в разговорной речи зон защиты социально сложившейся среды. Если вы продаёте земельный участок или доходный дом в такой зоне, район может обладать преимущественным правом покупки (§ 24 Строительного кодекса Германии). После представления договора купли-продажи у него есть два месяца на его осуществление. После изменения закона осуществление этого права связано с более строгими условиями, однако на практике оно по-прежнему имеет значение.
Для отдельных квартир защита социально сложившейся среды действует прежде всего через запрет преобразования: разделение многоквартирного дома на отдельные квартиры в этих зонах требует разрешения. Узнать, затрагивает ли это вашу недвижимость, можно в ответственном районном ведомстве. Этой теме мы посвятим отдельное руководство.
Налоги и расходы при продаже в Берлине
В связи с продажей у её участников возникают различные расходы:
- Налог на приобретение недвижимости: В Берлине он составляет 6 процентов от покупной цены. Обычно его уплачивает покупатель, однако это увеличивает его общий бюджет — фактор, который следует учитывать при определении цены.
- Налог на спекулятивную прибыль: Если вы продаёте недвижимость в течение десяти лет после покупки и не проживали в ней самостоятельно, на прибыль может начисляться подоходный налог (§ 23 Закона о подоходном налоге Германии). Тот, кто проживает в квартире в год "Обычно продажа недвижимости, которой вы пользовались сами в год продажи и два предыдущих года, не облагается налогом.
- Комиссия агентства: Если вы нанимаете маклера, покупатель и продавец при самостоятельно используемом жилом помещении обязаны разделить комиссию поровну (§ 656c Гражданского уложения Германии). В Берлине обычно взимается в общей сложности около 7,14 процента, включая НДС.
- Компенсация за досрочное погашение: Если ипотечный кредит ещё не погашен, банк может потребовать компенсацию при досрочном погашении.
Преимущества и недостатки: продажа с маклером или без него
Как продавец в Берлине, вы должны принять принципиальное решение: продавать самостоятельно или нанять маклера. Оба варианта имеют право на существование:
- Преимущество самостоятельной продажи: Вы экономите свою долю комиссии и полностью контролируете цену и сроки.
- Преимущество самостоятельной продажи: Вы часто знаете свою недвижимость и свой район лучше любого стороннего специалиста.
- Недостаток самостоятельной продажи: Продвижение, показы и переговоры требуют много времени — особенно в пользующемся высоким спросом Берлине.
- Преимущество маклера: Хороший маклер знает местный рынок, берёт на себя организацию и отсекает недобросовестных заинтересованных лиц.
- Недостаток маклера: Вы должны оплатить свою долю комиссии и передаёте часть контроля другому лицу.
О том, как успешно продать недвижимость самостоятельно, читайте в нашей подробной статье «Продажа недвижимости без маклера».
Часто задаваемые вопросы о продаже недвижимости в Берлине
Сколько длится продажа недвижимости в Берлине?
От подготовки до передачи ключей следует рассчитывать примерно на три—шесть месяцев. В востребованных центральных районах процесс часто проходит быстрее, тогда как проверка преимущественного права покупки в зоне охраны социальной структуры может занять дополнительные недели.
Обязательно ли нанимать маклера?
Нет. Законодательной обязанности нет. Обязательным является только нотариальное заверение договора купли-продажи согласно § 311b Гражданского уложения Германии. Нотариуса вы выбираете совместно с покупателем.
Что следует учитывать при продаже недвижимости в зоне охраны социальной структуры?
Район может воспользоваться преимущественным правом покупки, а переоборудование в отдельные квартиры в частной собственности требует разрешения. Заблаговременно уточните статус своей недвижимости в районном управлении.
Кто платит налог на приобретение недвижимости?
На практике налог на приобретение недвижимости в размере 6 процентов платит покупатель. Тем не менее продавцу следует знать эту ставку, поскольку который влияет на доступный бюджет ваших потенциальных покупателей.
Возникает ли при продаже налог на спекулятивную прибыль?
Только если вы продаёте недвижимость в течение десяти лет после покупки и не проживали в ней самостоятельно. Жильё, используемое владельцем, при соблюдении условий § 23 Закона о подоходном налоге (EStG), как правило, не облагается налогом.
Итог: хорошо подготовленная продажа в Берлине
Продажа недвижимости в Берлине будет успешной, если вы реалистично установите цену, подготовите все документы и с самого начала учтёте местные правила — прежде всего защиту социально-культурной среды (Milieuschutz) и налог на приобретение недвижимости. Используйте этот обзор как отправную точку и подробнее изучите отдельные этапы в наших дополнительных руководствах. Так вы сможете уверенно контролировать весь процесс — от оценки до визита к нотариусу.