Для продажи недвижимости нужно гораздо больше, чем просто хорошая цена: без полного комплекта документов ни банк покупателя, ни нотариус не смогут завершить сделку. Отсутствующие документы — одна из самых частых причин, по которым продажа затягивается или полностью срывается. В этом обзоре мы покажем, какие документы необходимо собрать, когда они понадобятся и где их получить — в виде чек-листа для отметки.
Почему так важно иметь полный комплект документов
Покупка недвижимости для большинства людей — крупнейшее приобретение в жизни, поэтому покупатели и банки проводят тщательную проверку. Выписка из поземельной книги разъясняет права собственности и обременения, расчёт жилой площади служит основой для определения цены, энергетический сертификат документирует энергетическое состояние. Финансирующий банк выдаёт кредит только после получения основных документов на объект. А нотариусу нужны актуальные данные поземельной книги, чтобы вообще удостоверить договор купли-продажи (§ 311b BGB).
Вторая причина имеет юридический характер: как продавец вы обязаны раскрыть существенные характеристики и недостатки недвижимости. Тот, кто предоставляет документы полностью и честно, защищает себя от последующих споров и требований о возмещении ущерба.
Эти документы нужны всегда
Практически для любой продажи — дома или квартиры — вам понадобятся следующие документы. Каждый из них мы подробно представляем в отдельных руководствах; здесь вы найдёте первоначальный обзор:
- Актуальная выписка из поземельной книги: содержит сведения о собственниках, земельных долгах, ипотеках, а также правах прохода и проживания. Получить её можно в отделе поземельной книги соответствующего участкового суда (§ 12 GBO); порядок действий описан в нашем руководстве Запросить выписку из поземельной книги. Покупатели и банки, как правило, принимают только выписки, выданные не более трёх-шести месяцев назад.
- Кадастровый план (карта объекта недвижимости): официальный план расположения с точными границами земельного участка, который можно получить в кадастровом или геодезическом ведомстве.
- План помещений и расчёт жилой площади: показывают планировку и точную жилую площадь — одну из важнейших основ для определения покупной цены.
- Описание здания, строительные планы и разрешение на строительство: документируют способ строительства, год постройки и утверждённое состояние. Эти документы находятся в строительном ведомстве или архиве строительной документации.
- Энергетический паспорт: предписан законом. Вы должны предъявить его не позднее осмотра объекта и передать покупателю после заключения договора (§ 80 GEG); уже в объявлении обязательны определённые энергетические показатели (§ 87 GEG). Когда именно возникает эта обязанность, объясняется в нашем руководстве Энергетический паспорт: обязательность при продаже недвижимости.
- Уведомление о налоге на недвижимость: подтверждает текущий налог на недвижимость. С 2025 года действует реформированный налог на недвижимость — поэтому обращайте внимание на актуальное уведомление.
- Подтверждения модернизации и ремонта: счета и документы от специалистов за новую систему отопления, крышу, окна или ванную повышают доверие и стоимость.
- Документы по страхованию жилого здания: при продаже страхование по закону переходит к покупателю (§ 95 VVG); после этого он может расторгнуть договор в течение одного месяца.
Дополнительные документы для квартир в собственности
Если вы продаёте квартиру в собственности, добавляются документы сообщества собственников жилья (WEG). Покупатели и банки придают им особое значение, поскольку они раскрывают финансовое положение сообщества:
- Декларация о разделе с регламентом сообщества: определяет отдельную и общую собственность, а также права и обязанности собственников (§ 8 WEG).
- Протоколы собраний собственников: обычно за последние три года. Они показывают утверждённые и предстоящие ремонтные работы, а также возможные конфликты.
- Финансовый план и расчёты эксплуатационных расходов: подтверждают текущие расходы и ежемесячные взносы на содержание дома.
- Размер резерва на содержание: резерв сообщества на техническое обслуживание — ранее называвшийся резервом на содержание (§ 19 WEG).
- Договор с управляющим и контактные данные управляющей компании: управляющая компания предоставляет вам многие из этих документов.
Документы для особых случаев
Не каждая недвижимость является стандартным объектом. В зависимости от ситуации вам понадобятся дополнительные документы:
- Сдаваемая в аренду недвижимость: актуальный договор аренды, последние расчёты эксплуатационных и дополнительных расходов, а также сведения о залоге.
- Право наследуемого землевладения: der Договор об установлении права застройки с указанием срока действия и арендной платы за право застройки.
- Охрана памятников: решения и предписания компетентного ведомства по охране памятников.
- Обременения в строительном реестре: выписка из реестра строительных обременений строительного надзора (в Баварии и Бранденбурге строительные обременения вместо этого вносятся в земельную книгу).
- Инженерное обустройство: уведомления об уплаченных или ещё не погашенных взносах на инженерное обустройство и взносах собственников прилегающих участков.
Когда нужны какие документы
Не всё требуется одновременно. На практике хорошо зарекомендовала себя следующая последовательность:
- Для экспозе и объявления: планировка, жилая площадь, год постройки и обязательные энергетические показатели из энергетического сертификата.
- Для осмотра: энергетический сертификат для предъявления, а также информативные планы помещений.
- Для потенциальных покупателей и их банка: выписка из земельной книги, кадастровый план, расчёт жилой площади и – для квартир – документы WEG.
- Для встречи у нотариуса: актуальная выписка из земельной книги, а также удостоверение личности или заграничный паспорт.
- При передаче: энергетический сертификат для вручения, страховые документы, инструкции по эксплуатации и акт приёма-передачи с показаниями счётчиков.
Где получить документы
Большинство документов поступает из ведомств или уже хранится у вас дома:
- Ведомство земельной книги (участковый суд): выписка из земельной книги
- Кадастровое или геодезическое ведомство: кадастровый план и ситуационный план
- Строительное ведомство или архив строительной документации: строительные планы, описание здания, разрешение на строительство
- Управляющая компания: декларация о разделении собственности, протоколы, финансовый план, состояние резервного фонда
- Энергетический консультант или уполномоченные составители: энергетический сертификат
- Собственные папки: страховой полис, счета за модернизацию, уведомление о налоге на недвижимость
Запланируйте на получение документов несколько недель – особенно ведомствам и управляющим компаниям часто требуется время. Если вы хотите полностью организовать продажу самостоятельно, дополнительно вам поможет наш справочник Продажа недвижимости без маклера.
FAQ по документам для продажи
Какие документы обязательны по закону?
В первую очередь обязательным является энергетический сертификат: вы должны предъявить его не позднее осмотра и передать покупателю после продажи (§ 80 GEG). Если энергетические показатели уже отсутствуют в объявлении о недвижимости, согласно § 108 Закона об энергетике зданий грозят штрафы в размере до 10 000 евро. Все остальные документы по отдельности законом не требуются, однако на практике но они незаменимы — без выписки из поземельной книги ни один нотариус не заверит сделку.
Какой давности может быть выписка из поземельной книги?
Закон не устанавливает определённый максимальный срок давности. Однако банки и нотариусы обычно требуют актуальную выписку, выданную не более трёх–шести месяцев назад.
Нужен ли мне энергетический сертификат для старого объекта недвижимости?
Да. Это требование действует независимо от года постройки. Сертификат действителен десять лет; уже имеющегося и всё ещё действующего сертификата достаточно. В связи с обновлённой Директивой ЕС об энергоэффективности зданий энергетические сертификаты к 2026 году станут более унифицированными по всей Европе, однако срок действия действующего немецкого сертификата сохранится.
Какие документы нужны нотариусу?
Прежде всего нотариусу понадобятся актуальная выписка из поземельной книги и ваши паспортные данные. Для квартир в многоквартирных домах дополнительно требуется декларация о разделе собственности. На этой основе он подготовит договор купли-продажи и после нотариального удостоверения инициирует внесение записи в поземельную книгу.
Сколько стоит получение документов?
Расходы умеренные: выписка из поземельной книги в зависимости от формы стоит от нескольких до примерно 20 евро, выписка из кадастра — примерно столько же. Наибольшую статью расходов составляет энергетический сертификат, цена которого зависит от его вида — сертификат на основании фактического потребления или расчётный сертификат — и объекта.
Какие дополнительные документы нужны для квартиры в многоквартирном доме?
К стандартным документам добавляются документы WEG: декларация о разделе собственности, последние протоколы собраний, финансовый план, расчёты эксплуатационных расходов и размер резервного фонда на содержание. Их можно получить через управляющую компанию.
Итог: заблаговременный сбор документов окупается
Документы — фундамент любой продажи недвижимости. Тот, кто заранее начинает их собирать, продаёт быстрее, производит более серьёзное впечатление и избегает неприятных сюрпризов непосредственно перед визитом к нотариусу. Используйте этот контрольный список как отправную точку и последовательно проработайте отдельные темы — от выписки из поземельной книги до энергетического сертификата. Так все документы будут у вас на руках ещё до того, как появится первый серьёзный покупатель.