Тому, хто продає нерухомість, потрібно значно більше, ніж просто хороша ціна: без повного пакета документів ані банк покупця, ані нотаріус не зможуть завершити угоду. Відсутні документи є однією з найчастіших причин, через які продаж затягується або взагалі зривається. У цьому огляді ми покажемо, які документи вам потрібно зібрати, коли вони потрібні та де їх отримати — як чекліст для відміток.
Чому так важливо мати повний пакет документів
Купівля нерухомості для більшості людей є найбільшим придбанням у житті — відповідно, покупці та банки перевіряють усе дуже ретельно. Витяг із земельної книги підтверджує право власності та обтяження, розрахунок житлової площі є основою для визначення ціни, а енергетичний сертифікат документує енергетичний стан. Банк, що фінансує купівлю, надає кредит лише після отримання основних документів на об’єкт. А нотаріусу потрібні актуальні дані земельної книги, щоб узагалі посвідчити договір купівлі-продажу (§ 311b BGB).
Друга причина має юридичний характер: як продавець, ви зобов’язані повідомити про істотні властивості та недоліки нерухомості. Той, хто надає повні й достовірні документи, захищає себе від подальших спорів і вимог про відшкодування збитків.
Ці документи потрібні вам завжди
Майже для кожного продажу — будинку чи квартири — вам знадобляться наведені нижче документи. Кожен із них ми докладно розглядаємо в окремих матеріалах; тут ви спочатку знайдете огляд:
- Актуальний витяг із земельної книги: містить дані про власників, поземельні борги, іпотеки, а також права проходу та проживання. Його можна отримати в органі земельної книги при відповідній дільничній судовій установі (§ 12 GBO); як це зробити, пояснює наш матеріал Замовити витяг із земельної книги. Покупці та банки зазвичай приймають лише витяги, видані не більше ніж три-шість місяців тому.
- Кадастровий план (кадастрова карта): офіційний план розташування з точними межами земельної ділянки, який можна отримати в кадастровому або геодезичному управлінні.
- План поверху та розрахунок житлової площі: показують планування приміщень і точну житлову площу — одну з найважливіших основ для визначення ціни купівлі.
- Опис будівлі, будівельні плани та дозвіл на будівництво: документують спосіб будівництва, рік будівництва та затвердженому стані. Ці документи зберігаються у будівельному відомстві або в архіві будівельної документації.
- Енергетичний сертифікат: передбачений законом. Ви повинні пред’явити його не пізніше ніж під час огляду та передати покупцеві після укладення договору (§ 80 GEG); уже в оголошенні обов’язково зазначаються певні енергетичні показники (§ 87 GEG). Коли саме виникає цей обов’язок, пояснює наш посібник Енергетичний сертифікат: обов’язок під час продажу нерухомості.
- Повідомлення про податок на нерухомість: підтверджує поточний податок на нерухомість. З 2025 року діє реформований податок на нерухомість — тому звертайте увагу на актуальне повідомлення.
- Підтвердження модернізацій і ремонтів: рахунки та документи від майстрів за нове опалення, дах, вікна або ванну підвищують довіру та вартість.
- Документи щодо страхування житлового будинку: за законом страхування під час продажу переходить до покупця (§ 95 VVG); після цього він може розірвати його протягом одного місяця.
Додаткові документи для квартир у спільній власності
Якщо ви продаєте квартиру у спільній власності, додаються документи об’єднання власників квартир (WEG). Покупці та банки надають їм особливого значення, оскільки вони розкривають фінансовий стан об’єднання:
- Декларація про поділ із правилами спільноти: визначає індивідуальну та спільну власність, а також права й обов’язки власників (§ 8 WEG).
- Протоколи зборів власників квартир: зазвичай за останні три роки. Вони показують затверджені та заплановані ремонти, а також можливі конфлікти.
- Фінансовий план і розрахунки витрат на утримання будинку: підтверджують поточні витрати та щомісячні платежі за утримання будинку.
- Розмір резерву на утримання: резерв об’єднання для ремонтних робіт — раніше називався резервом на ремонт (§ 19 WEG).
- Договір з управителем і контактні дані адміністрації будинку: адміністрація надає вам багато з цих документів.
Документи для особливих випадків
Не кожна нерухомість є стандартним випадком. Залежно від ситуації вам потрібні додаткові документи:
- Орендована нерухомість: актуальний договір оренди, останні розрахунки експлуатаційних і додаткових витрат, а також інформація про заставу.
- Право забудови: договір про право забудовиДоговір про право забудови із зазначенням строку дії та плати за право забудови.
- Охорона пам’яток: рішення та вимоги компетентного органу охорони пам’яток.
- Будівельні обтяження: витяг із реєстру будівельних обтяжень органу будівельного нагляду (у Баварії та Бранденбурзі будівельні обтяження натомість вносяться до земельної книги).
- Підключення до інженерних мереж: рішення щодо сплачених або ще не сплачених внесків за підключення та внесків власників прилеглих ділянок.
Коли потрібні які документи
Не все потрібно надавати одночасно. На практиці зарекомендувала себе така послідовність:
- Для експозе та оголошення: планування, житлова площа, рік будівництва та обов’язкові енергетичні показники з енергетичного сертифіката.
- Для огляду: енергетичний сертифікат для пред’явлення, а також змістовні плани приміщень.
- Для потенційних покупців та їхнього банку: витяг із земельної книги, кадастровий план, розрахунок житлової площі та – для квартир – документи WEG.
- Для зустрічі в нотаріуса: актуальний витяг із земельної книги, а також ваше посвідчення особи або закордонний паспорт.
- Під час передачі: енергетичний сертифікат для вручення, страхові документи, інструкції з експлуатації та акт приймання-передачі з показниками лічильників.
Де отримати документи
Більшість документів надходить від органів влади або вже є у вас удома:
- Відділ земельної книги (дільничний суд): витяг із земельної книги
- Кадастрове або геодезичне управління: кадастровий план і план розташування
- Будівельне управління або архів будівельної документації: будівельні плани, опис будівлі, дозвіл на будівництво
- Керуюча компанія: декларація про поділ, протоколи, фінансовий план, стан резервного фонду
- Енергетичний консультант або уповноважені видавці: енергетичний сертифікат
- Власні папки: страховий поліс, рахунки за модернізацію, повідомлення про податок на нерухомість
Заплануйте кілька тижнів на отримання документів – особливо органам влади та керуючим компаніям часто потрібен час. Якщо ви хочете повністю самостійно організувати продаж, додатково вам допоможе наш посібник Продаж нерухомості без маклера.
FAQ про документи для продажу
Які документи є обов’язковими за законом?
Насамперед обов’язковим є енергетичний сертифікат: ви повинні пред’явити його не пізніше огляду та передати покупцеві після продажу (§ 80 GEG). Якщо енергетичні показники вже відсутні в оголошенні про нерухомість, відповідно до § 108 Закону про енергоефективність будівель загрожують штрафи до 10 000 євро. Усі інші документи окремо законом не вимагаються, однак на практиці але незамінний – без витягу з поземельної книги жоден нотаріус не посвідчить договір.
Наскільки давнім може бути витяг із поземельної книги?
Закон не встановлює чіткого максимального строку давності. Однак банки й нотаріуси зазвичай вимагають актуальний витяг, якому не більше трьох–шести місяців.
Чи потрібен мені енергетичний сертифікат також для старішої нерухомості?
Так. Обов’язок діє незалежно від року будівництва. Сертифікат чинний десять років; уже наявного чинного сертифіката достатньо. Завдяки оновленій Директиві ЄС щодо енергетичних характеристик будівель до 2026 року енергетичні сертифікати стануть більш уніфікованими по всій Європі – однак чинний німецький сертифікат зберігає свій строк дії.
Які документи потрібні нотаріусу?
Нотаріусу передусім потрібні актуальний витяг із поземельної книги та ваші посвідчувальні дані. Для квартир у багатоквартирних будинках додається декларація про поділ власності. На цій основі він готує проєкт договору купівлі-продажу та після нотаріального посвідчення ініціює внесення запису до поземельної книги.
Скільки коштує отримання документів?
Збори помірні: витяг із поземельної книги коштує залежно від форми від кількох до приблизно 20 євро, витяг із кадастру – приблизно стільки ж. Найбільшою статтею витрат є енергетичний сертифікат, ціна якого залежить від виду сертифіката – за фактичним споживанням чи за розрахунковою потребою – та об’єкта.
Які додаткові документи потрібні для квартири у спільній власності?
До стандартних документів додаються документи WEG: декларація про поділ власності, останні протоколи зборів, фінансовий план, розрахунки витрат на утримання будинку та стан резерву на технічне обслуговування. Їх можна отримати через управителя будинку.
Висновок: завчасний збір документів окупається
Документи є основою кожного продажу нерухомості. Той, хто завчасно починає їх збирати, продає швидше, справляє більш серйозне враження та уникає неприємних сюрпризів безпосередньо перед зустріччю в нотаріуса. Використовуйте цей контрольний список як відправну точку та крок за кроком опрацьовуйте окремі теми – від витягу з поземельної книги до енергетичного сертифіката. Так усі документи будуть у вас напоготові ще до того, як запитає перший серйозний зацікавлений покупець.