Если вы продаёте недвижимость с прибылью в течение десятилетнего спекулятивного периода, эту прибыль необходимо обложить налогом — но не всю сумму выручки от продажи. Многочисленные расходы, связанные с продажей, уменьшают налогооблагаемую прибыль и тем самым налоговую нагрузку. Мы расскажем, какие расходы признаёт налоговая инспекция, как заявить компенсацию за досрочное погашение кредита и почему продажа без комиссии, несмотря на отсутствие расходов на риелтора, в итоге часто оставляет больше чистого дохода.
Когда при продаже недвижимости вообще возникает налог на спекулятивную прибыль?
Так называемый налог на спекулятивную прибыль не является отдельным видом налога, а представляет собой обычный подоходный налог с прибыли от частной сделки по отчуждению имущества согласно § 23 EStG. Он применяется, если между покупкой и продажей недвижимости прошло не более десяти лет.
Продажа в первую очередь освобождается от налога в двух случаях:
- Самостоятельное использование: Если в год продажи и два предшествующих года — или непрерывно с момента приобретения — вы проживали в недвижимости исключительно сами, налог на спекулятивную прибыль не взимается.
- Истечение срока: После истечения десятилетнего спекулятивного периода прибыль в принципе не облагается налогом, независимо от её размера.
Если общая прибыль от частных сделок по отчуждению имущества за календарный год не превышает необлагаемый минимум в 1 000 евро (с 2024 года, ранее 600 евро), она также не облагается налогом. Если этот предел превышен, налогообложению подлежит вся прибыль — по вашей личной ставке подоходного налога, которая может составлять от 14 до 45 процентов. Именно поэтому стоит знать о каждом вычитаемом расходе.
Как налоговая инспекция рассчитывает налогооблагаемую прибыль
Налогом облагается не цена продажи, а прибыль. Согласно § 23 абз. 3 EStG, это разница между ценой отчуждения, с одной стороны, и затратами на приобретение или строительство, а также расходами, связанными с получением дохода, с другой стороны. Упрощённо:
Цена отчуждения − затраты на приобретение − вычитаемые расходы = налогооблагаемая прибыль
Следует учитывать две особенности:
- Дополнительные расходы при приобретении также учитываются: Расходы, которые вы понесли при покупке — налог на приобретение недвижимости, нотариальные сборы и сборы за внесение записи в поземельную книгу — увеличивают затраты на приобретение и тем самым уменьшают прибыль.
- Амортизация прибавляется обратно: Для сдаваемой в аренду недвижимости уменьшают амортизация (AfA), заявленная за эти годы, уменьшает первоначальную стоимость приобретения. Таким образом, использованная амортизация расчётно увеличивает прибыль от продажи — ведь она уже снизила вашу налоговую нагрузку в период сдачи объекта в аренду.
Эти расходы уменьшают вашу налогооблагаемую прибыль
Вычету подлежат все расходы, обусловленные продажей, — так называемые расходы на отчуждение, — а также последующие инвестиции, повышающие стоимость объекта. К ним, в частности, относятся:
- Доля продавца в маклерской комиссии: если вы поручаете продажу маклеру, ваша доля комиссии подлежит вычету. С декабря 2020 года при продаже квартир и частных домов потребителям покупатель и продавец, как правило, делят комиссию поровну.
- Расходы на маркетинг: затраты на объявления, рекламные объявления о продаже, профессиональные фотографии, экспертную оценку стоимости для определения цены и энергетический сертификат.
- Нотариальные расходы и сборы за внесение записей в поземельную книгу для снятия обременений: если покупатель требует передачи объекта без обременений, за снятие зарегистрированных поземельных долгов возникают нотариальные расходы и сборы поземельной книги. Их несёт продавец — и может вычесть.
- Компенсация за досрочное погашение: если при продаже вы досрочно погашаете действующий кредит, компенсация банку подлежит вычету (подробнее ниже).
- Расходы на налоговое консультирование для определения прибыли от продажи.
- Расходы на поездки и телефон, которые можно доказать как связанные с продажей.
- Последующие затраты на создание объекта: модернизация и пристройки, повышающие стоимость, увеличивают первоначальную стоимость приобретения или создания и тем самым также уменьшают прибыль.
Не подлежат вычету, напротив, расходы, которые несёт покупатель, — например, нотариальные расходы и сборы поземельной книги за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и переоформление права собственности, а также налог на приобретение недвижимости покупателя.
Компенсация за досрочное погашение: часто упускаемая статья вычета
Тот, кто продаёт недвижимость до окончания периода фиксированной процентной ставки и досрочно погашает кредит, обычно выплачивает банку компенсацию за досрочное погашение. В отношении сдаваемого в аренду объекта Федеральный финансовый суд постановил, что такая компенсация больше не относится к расходам, связанным с получением дохода от аренды и сдачи внаём (BFH, решение от 11 февраля 2014 года, IX R 42/13). Экономическая связь существует уже не с прежней сдачей объекта в аренду, а с продажей.
Для продавцов в пределах спекуляционного срока это не является недостатком: если продажа облагается налогом согласно § 23 EStG, компенсация за досрочное погашение считается "Расходы на продажу и напрямую уменьшает налогооблагаемую прибыль. Также текущие проценты по задолженности, начисленные начиная с момента принятия решения о продаже, могут учитываться как расходы, связанные с получением дохода, согласно § 9 EStG.
Продажа без комиссии: никаких расходов на маклера — но больше чистой прибыли
На первый взгляд это звучит парадоксально: тот, кто продаёт без маклера, не платит маклерскую комиссию, которую можно было бы вычесть из налогооблагаемой базы. Таким образом, налогооблагаемая прибыль увеличивается ровно на эту сумму. Так стоит ли вообще отказываться от маклера?
Да — и весьма существенно. Расход, который можно вычесть, никогда не экономит вам всю сумму, а только соответствующую ей часть по вашей налоговой ставке. Пример: если ваша доля комиссии составляла бы 12.000 евро, а ваша предельная налоговая ставка — 42 процента, этот вычет уменьшил бы ваш налог примерно на 5.040 евро. Но заплатили бы вы все 12.000 евро — в итоге минус составил бы почти 7.000 евро.
Если же вы продаёте без комиссии, вы полностью экономите 12.000 евро. Правда, вы включаете эту часть прибыли в налогооблагаемую базу (то есть платите примерно на 5.040 евро больше налогов), но остальные примерно 7.000 евро остаются у вас. Все прочие расходы на продажу — объявления, оценка, расходы на снятие обременения, компенсация за досрочное погашение — при частной продаже, разумеется, по-прежнему можно вычесть. Через TraumImmo вы напрямую находите потенциальных покупателей без комиссии.
Пример расчёта: как расходы влияют на результат
Предположим, вы продаёте сдаваемую в аренду квартиру в собственности через восемь лет:
- Цена продажи: 400.000 евро
- Расходы на приобретение, включая дополнительные расходы: 300.000 евро
- Использованная амортизация AfA: 30.000 евро
- Маркетинг, оценка, снятие земельного обременения: 4.000 евро
- Компенсация за досрочное погашение: 8.000 евро
Налогооблагаемая прибыль рассчитывается следующим образом: 400.000 − (300.000 − 30.000) − 4.000 − 8.000 = 118.000 евро. Без учёта расходов на продажу и компенсации за досрочное погашение прибыль была бы на 12.000 евро выше. При предельной налоговой ставке 42 процента учтённые расходы позволяют сэкономить здесь примерно 5.040 евро налогов.
FAQ о налоге на спекулятивную прибыль и расходах, подлежащих вычету
Какие расходы можно вычесть из налога на спекулятивную прибыль?
Вычету подлежат все расходы, вызванные продажей: доля продавца в маклерской комиссии, расходы на маркетинг и оценку, нотариальные сборы и сборы земельной книги за снятие земельных обременений, компенсация за досрочное погашение, а также Расходы на налоговое консультирование, поездки и телефон. Кроме того, первоначальные сопутствующие расходы на приобретение и модернизации, повышающие стоимость объекта, уменьшают прибыль.
Можно ли вычесть компенсацию за досрочное погашение кредита?
Да, если продажа облагается налогом в пределах спекуляционного периода. В этом случае компенсация за досрочное погашение кредита относится к расходам на продажу и уменьшает налогооблагаемую прибыль. При продаже, не облагаемой налогом, это преимущество отсутствует.
Могу ли я вычесть расходы на услуги маклера, если продаю без маклера?
Нет. Если комиссия не начисляется, вычесть также нечего. Однако это не является недостатком: вы экономите всю комиссию, тогда как вычет возвращает лишь её часть — а именно сумму, соответствующую вашей налоговой ставке. Поэтому при продаже без комиссии в итоге остаётся больше чистой прибыли.
Каков размер необлагаемого минимума?
С 2024 года прибыль от частных сделок по отчуждению имущества до необлагаемого минимума в размере 1 000 евро за календарный год не облагается налогом (ранее — 600 евро). Если лимит превышен, налогооблагаемой становится вся прибыль.
Должен ли я платить спекуляционный налог, если сам проживал в этом объекте?
Нет. При непрерывном самостоятельном использовании либо использовании в год продажи и два предшествующих года продажа не облагается налогом — в таком случае вычитаемые расходы больше не имеют значения.
Итог: тщательно документируйте расходы
Если продажа недвижимости облагается налогом, правильный учёт всех расходов на продажу определяет размер налога. От компенсации за досрочное погашение кредита, расходов на снятие обременений и услуг оценщика до первоначальных сопутствующих расходов на приобретение — каждый документ уменьшает прибыль. Продавая без комиссии, вы отказываетесь от вычета расходов на услуги маклера, зато сохраняете всю комиссию — и тем самым большую долю прибыли. Хорошо храните все счета и в сомнительных случаях обратитесь к налоговому консультанту, чтобы правильно определить прибыль.