Якщо ви продаєте нерухомість із прибутком протягом десятирічного спекуляційного періоду, цей прибуток потрібно оподаткувати — але не всю суму виручки від продажу. Численні витрати, пов’язані з продажем, зменшують оподатковуваний прибуток і, відповідно, податкове навантаження. Ми покажемо, які витрати визнає податкова служба, як заявити компенсацію за дострокове погашення кредиту та чому продаж без комісії, попри відсутність витрат на маклера, зрештою часто залишає більше чистого доходу.
Коли під час продажу нерухомості взагалі виникає спекуляційний податок?
Так званий спекуляційний податок не є окремим видом податку, а являє собою звичайний прибутковий податок із прибутку від приватної операції відчуження відповідно до § 23 EStG. Він застосовується, якщо між придбанням і продажем нерухомості минуло не більше десяти років.
Продаж залишається неоподатковуваним насамперед у двох випадках:
- Самостійне проживання: Якщо ви проживали в нерухомості виключно самостійно в році продажу та двох попередніх роках — або безперервно з моменту придбання, — спекуляційний податок не стягується.
- Закінчення строку: Після закінчення десятирічного спекуляційного періоду прибуток за загальним правилом звільняється від оподаткування незалежно від його розміру.
Якщо загальний прибуток від приватних операцій відчуження за календарний рік не перевищує неоподатковувану межу в 1.000 євро (з 2024 року, раніше 600 євро), він також не оподатковується. Якщо цю межу перевищено, оподаткуванню підлягає весь прибуток — за вашою особистою ставкою прибуткового податку, яка може становити від 14 до 45 відсотків. Саме тому варто знати про кожну витрату, яку можна відняти.
Як податкова служба розраховує оподатковуваний прибуток
Оподатковується не ціна продажу, а прибуток. Відповідно до § 23 абз. 3 EStG, це різниця між ціною відчуження, з одного боку, та витратами на придбання або виробництво, а також витратами, пов’язаними з отриманням доходу, з іншого. Спрощено:
Ціна відчуження − витрати на придбання − витрати, що підлягають відрахуванню = оподатковуваний прибуток
Вам слід знати про дві особливості:
- Додаткові витрати на придбання також враховуються: Витрати, які ви понесли під час тодішньої купівлі, — податок на придбання нерухомості, нотаріальні збори та збори за внесення до поземельної книги — збільшують витрати на придбання й таким чином зменшують прибуток.
- Амортизація додається: У випадку нерухомості, що здається в оренду, зменшують амортизації (AfA), заявлені протягом років, зменшують витрати на придбання. Таким чином, використана AfA математично збільшує прибуток від продажу — адже вона вже зменшувала ваше податкове навантаження під час здавання в оренду.
Ці витрати зменшують ваш оподатковуваний прибуток
До вирахування допускаються всі витрати, зумовлені продажем, — так звані витрати на відчуження, — а також подальші інвестиції, що підвищують вартість. Зокрема, до них належать:
- Частка продавця в маклерській комісії: якщо ви залучаєте маклера, ваша частка комісійної винагороди підлягає вирахуванню. Із грудня 2020 року покупець і продавець під час продажу квартир та односімейних будинків споживачам, як правило, ділять комісію навпіл.
- Витрати на маркетинг: витрати на оголошення, рекламу продажу, професійні фотографії, експертну оцінку вартості для визначення ціни та енергетичний сертифікат.
- Нотаріальні витрати та витрати на поземельну книгу за зняття обтяжень: якщо покупець вимагає передачі майна без обтяжень, за видалення зареєстрованих земельних обтяжень виникають нотаріальні збори та збори за поземельну книгу. Їх сплачує продавець — і може відняти їх від оподатковуваного доходу.
- Компенсація за дострокове погашення: якщо під час продажу ви достроково погашаєте чинний кредит, компенсація банку підлягає вирахуванню (докладніше нижче).
- Витрати на податкове консультування для визначення прибутку від продажу.
- Витрати на поїздки та телефон, які можна підтверджено пов’язати з продажем.
- Подальші витрати на будівництво: модернізації та прибудови, що підвищують вартість, збільшують витрати на придбання або будівництво й таким чином також зменшують прибуток.
Натомість не підлягають вирахуванню витрати, які несе покупець, — наприклад, нотаріальні збори та збори за поземельну книгу за посвідчення договору купівлі-продажу й переоформлення права власності, а також податок на придбання нерухомості покупця.
Компенсація за дострокове погашення: стаття витрат, яку часто не помічають
Той, хто продає свою нерухомість до закінчення періоду фіксації процентної ставки та достроково погашає кредит, зазвичай сплачує банку компенсацію за дострокове погашення. Щодо об’єкта, який здається в оренду, Федеральний фінансовий суд постановив, що ця компенсація більше не належить до витрат, пов’язаних із отриманням доходу від оренди та лізингу (BFH, рішення від 11 лютого 2014 року, IX R 42/13). Економічний зв’язок більше не існує з колишньою орендою, а з продажем.
Для продавців у межах спекулятивного строку це не є недоліком: якщо продаж відповідно до § 23 EStG підлягає оподаткуванню, компенсація за дострокове погашення вважаєтьсяВитрати на відчуження та безпосередньо зменшує оподатковуваний прибуток. Також поточні відсотки за боргом, що нараховуються після ухвалення рішення про продаж, можуть бути враховані як витрати, пов’язані з отриманням доходу, відповідно до § 9 EStG.
Продаж без комісії: жодних витрат на маклера — але більше чистого прибутку
На перший погляд це звучить парадоксально: той, хто продає без маклера, не має маклерської комісії, яку можна відняти від податків. Отже, оподатковуваний прибуток буде рівно на цю суму вищим. Чи взагалі виправдана відмова від маклера?
Так — і суттєво. Витрата, яку можна відняти, ніколи не заощаджує вам її повну суму, а лише ваш податковий відсоток від неї. Наприклад: якби ваша частка продавця в комісійній винагороді становила 12.000 євро, а ваша гранична податкова ставка — 42 відсотки, це відрахування зменшило б ваш податок приблизно на 5.040 євро. Але сплатили б ви всі 12.000 євро — у підсумку мінус майже 7.000 євро.
Якщо ж ви продаєте без комісії, ви заощаджуєте всі 12.000 євро. Щоправда, ви оподатковуєте цю частину прибутку (тобто сплачуєте приблизно на 5.040 євро більше податку), але решта приблизно 7.000 євро залишається у вас. Усі інші витрати на продаж — оголошення, оцінки, витрати на зняття обтяження, компенсація за дострокове погашення — під час приватного продажу, звичайно, і надалі можна віднімати. Через TraumImmo ви безпосередньо досягаєте потенційних покупців і без комісії.
Приклад розрахунку: як впливають витрати
Припустімо, ви продаєте орендовану квартиру у власності через вісім років:
- Ціна продажу: 400.000 євро
- Витрати на придбання разом із додатковими витратами: 300.000 євро
- Використана амортизація (AfA): 30.000 євро
- Маркетинг, оцінка, зняття поземельної заборони: 4.000 євро
- Компенсація за дострокове погашення: 8.000 євро
Оподатковуваний прибуток розраховується так: 400.000 − (300.000 − 30.000) − 4.000 − 8.000 = 118.000 євро. Без урахування витрат на продаж і компенсації за дострокове погашення прибуток був би на 12.000 євро вищим. За граничної податкової ставки 42 відсотки враховані витрати заощаджують тут приблизно 5.040 євро податків.
FAQ про податок на спекулятивний прибуток і витрати, що підлягають відрахуванню
Які витрати можна відняти з податку на спекулятивний прибуток?
Можна відняти всі витрати, спричинені продажем: частку продавця в маклерській комісії, витрати на маркетинг та оцінку, нотаріальні збори й збори поземельної книги за зняття поземельних обтяжень, компенсацію за дострокове погашення, а також Витрати на податкове консультування, поїздки та телефон. Крім того, первісні супутні витрати на придбання та модернізації, що підвищують вартість, зменшують прибуток.
Чи можна вирахувати компенсацію за дострокове погашення?
Так, якщо продаж у межах спекуляційного строку підлягає оподаткуванню. Тоді компенсація за дострокове погашення належить до витрат на відчуження та зменшує оподатковуваний прибуток. У разі неоподатковуваного продажу ця перевага відсутня.
Чи можна вирахувати витрати на маклера, якщо я продаю без маклера?
Ні. Якщо комісія не нараховується, то й вираховувати нічого. Однак це не є недоліком: ви заощаджуєте всю комісію, тоді як вирахування повертає лише її частину — а саме за вашою податковою ставкою. Тому продаж без комісії зрештою залишає більший чистий прибуток.
Який розмір неоподатковуваного ліміту?
Починаючи з 2024 року, прибутки від приватних операцій з відчуження майна до неоподатковуваного ліміту в розмірі 1.000 євро на календарний рік не оподатковуються (раніше — 600 євро). Якщо ліміт перевищено, оподатковується весь прибуток.
Чи потрібно сплачувати спекуляційний податок, якщо я сам проживав у цьому житлі?
Ні. У разі безперервного використання для власного проживання або використання в році продажу та двох попередніх роках продаж не оподатковується — тоді витрати, що підлягають вирахуванню, більше не мають значення.
Висновок: ретельно документуйте витрати
Якщо продаж нерухомості підлягає оподаткуванню, правильний облік усіх витрат на продаж визначає розмір податку. Від компенсації за дострокове погашення через витрати на зняття обтяжень і послуги оцінювача до первісних супутніх витрат на придбання — кожен документ зменшує прибуток. Той, хто продає без комісії, хоча й відмовляється від вирахування витрат на маклера, натомість зберігає всю комісію — а отже, більшу частку. Добре зберігайте всі рахунки та, у разі сумнівів, зверніться до податкового консультанта, щоб правильно визначити прибуток.