Тот, кто сам проживал в своем доме или квартире, во многих случаях может продать недвижимость без уплаты налога — независимо от известного десятилетнего срока. Решающее значение имеет то, что вы использовали объект для собственных жилых целей в год продажи и в два предшествующих года. Мы объясним, как работает это исключение, какое использование считается «собственным» и о каких налоговых ловушках следует знать.
Когда продажа остается без налога? Основное правило
При продаже частной недвижимости может возникнуть налогооблагаемая прибыль — так называемая частная сделка по отчуждению согласно § 23 EStG. Прибыль представляет собой разницу между продажной ценой и первоначальной покупной ценой за вычетом определенных расходов. С нее взимается подоходный налог, который в разговорной речи называют «налогом на спекулятивную прибыль».
Однако закон предусматривает два важных исключения. Продажа не облагается налогом, если
- недвижимость находилась в вашей собственности более десяти лет, или
- вы сами использовали недвижимость для проживания.
Именно второе исключение — самостоятельное использование — фактически отменяет десятилетний срок. Поэтому подавляющее большинство самостоятельно занимаемых частных домовладений переходят к новому владельцу полностью без уплаты налога.
Два способа получить освобождение от налога благодаря самостоятельному использованию
§ 23 EStG называет два варианта, при которых самостоятельное использование освобождает продажу от налога:
- Непрерывное самостоятельное использование: вы проживали в недвижимости исключительно сами в течение всего периода между приобретением (или завершением строительства) и продажей.
- Самостоятельное использование в год продажи и два предшествующих года: вы использовали недвижимость для собственных жилых целей в год отчуждения и в два непосредственно предшествующих года.
Второй вариант имеет большее практическое значение — и чаще всего понимается неправильно. Ведь три календарных года не должны быть заполнены полностью. Только средний из трех лет — то есть полный календарный год, предшествующий году продажи, — должен быть непрерывно посвящен самостоятельному использованию. В год продажи и в первый из трех лет достаточно соответственно более короткого периода самостоятельного использования.
Пример: тот, кто въезжает в декабре 2024 года, проживает там весь 2025 год и продает недвижимость в январе 2026 года, выполняет это условие — хотя фактическое самостоятельное использование длилось всего немногим более года. Таким образом, достаточно одногонепрерывный период, охватывающий три календарных года.
Что считается «использованием для собственных жилых целей»?
Использование для собственных жилых целей имеет место, если недвижимость пригодна для проживания и фактически используется вами лично. Это включает больше, чем многие предполагают:
- Второе жильё и жильё для отдыха считаются собственным использованием, даже если там не находится ваше основное место жительства.
- Квартира в рамках ведения двух домашних хозяйств также подпадает под льготу.
- Домашний кабинет не препятствует льготе. Федеральный финансовый суд постановил (BFH, решение от 1.3.2021, IX R 27/19), что прибыль остаётся полностью освобождённой от налогообложения также в части, приходящейся на кабинет, — даже если ранее вы вычитали связанные с ним расходы как расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход.
- Если вы безвозмездно предоставляете квартиру ребёнку, на которого получаете детское пособие или налоговую льготу согласно § 32 EStG, это считается собственным использованием.
Напротив, передача жилья другим родственникам, например родителям или братьям и сёстрам, льготой не пользуется — даже если она осуществляется безвозмездно. Чистая сдача жилья посторонним также не является собственным использованием.
Собственное использование или сдача в аренду: решающее различие
Налоговая разница между недвижимостью, используемой самостоятельно, и сдаваемой в аренду, значительна. Часто от этого зависит сумма в несколько десятков тысяч евро:
- Собственное использование: При соблюдении условий собственное использование позволяет сразу продать недвижимость без налога — даже после владения ею всего два или три года.
- Сдача в аренду или простой: В этом случае применяется полный десятилетний срок. Если продать недвижимость раньше, прибыль в принципе облагается налогом.
Для расчёта срока имеют значение даты нотариальных договоров купли-продажи — то есть день нотариального удостоверения покупки и продажи, а не внесение записи в поземельную книгу.
Преимущества и недостатки освобождения при собственном использовании
Ссылка на исключение для собственного использования имеет очевидные преимущества, но и ограничения:
- Преимущество — отсутствие десятилетнего срока: Уже после чуть более двух лет продажа может быть освобождена от налога.
- Преимущество — вся прибыль освобождается от налога: Верхнего предела нет; даже значительный прирост стоимости остаётся необлагаемым.
- Преимущество — кабинет включён: Даже помещения в квартире, используемые в профессиональных целях, охватываются льготой.
- Недостаток — строгие сроки: Уже один год простоя или сдачи в аренду перед продажей может лишить вас освобождения.
- Недостаток – только при фактическом личном использовании: Для инвесторов с объектами, сдаваемыми в аренду, это правило не применяется.
- Недостаток – проблематично при расставании: Если один из партнёров съезжает, его личное использование сразу прекращается.
Частые налоговые ловушки при продаже
Даже тот, кто фактически проживал в недвижимости сам, может попасть в ловушку:
- Простой или аренда перед продажей: Если недвижимость пустует весь год перед продажей или сдаётся в аренду в этот период, освобождение от налога утрачивается. Краткосрочная аренда только в самом году продажи, напротив, согласно судебной практике Федерального финансового суда, не имеет негативных последствий, если до этого вы непрерывно проживали в ней сами.
- Продажа после развода: Если один из супругов съезжает из общего дома, а позднее продаёт свою долю в общей собственности другому, может возникнуть налог. Федеральный финансовый суд постановил (BFH, решение от 14.2.2023, IX R 11/21), что личное использование прекращается с выездом — даже если общий ребёнок и бывший партнёр продолжают там жить, а продажа осуществляется под давлением угрозы принудительной продажи с торгов.
- Унаследованная или подаренная недвижимость: Для наследников новый срок не начинается. Им засчитывается дата приобретения наследодателя или дарителя. Если прежний владелец сам проживал в недвижимости или теперь вы используете её самостоятельно, продажа всё же может быть освобождена от налога.
FAQ о продаже самостоятельно используемой недвижимости без налога
Нужно ли мне прожить там самостоятельно три полных года?
Нет. Достаточно непрерывного личного использования, охватывающего три календарных года. Только средний год должен быть полностью использован для собственного проживания; в год продажи и в первый год достаточно соответственно более короткого периода. На практике таким образом может быть достаточно чуть более двух лет.
Является ли домашний кабинет препятствием?
Нет. Согласно решению Федерального финансового суда, прибыль от продажи остаётся освобождённой от налога также в отношении доли домашнего кабинета. Помещение по-прежнему считается частью самостоятельно используемой квартиры — закон не предусматривает порогового значения незначительности.
Как рассматривается недвижимость при наследовании?
При наследовании или дарении вам засчитывается дата приобретения прежнего владельца. Новый десятилетний срок не начинается. Возникновение налога зависит от того, как долго прежний владелец уже владел недвижимостью и использовалась ли она тем временем самостоятельно.
Является ли продажа не облагается налогом после развода?
Не обязательно. Тот, кто выезжает из общего дома и в течение десятилетнего срока продаёт бывшему партнёру свою долю в общей собственности, больше не использует эту долю самостоятельно — поэтому прибыль может облагаться налогом. В этом случае стоит заранее обратиться за налоговой консультацией.
Каков налог на спекулятивную прибыль, если он начисляется?
Фиксированной ставки нет. Прибыль прибавляется к прочему вашему доходу и облагается налогом по вашей индивидуальной ставке подоходного налога — в зависимости от размера дохода до 45 процентов, плюс солидарный сбор и, при необходимости, церковный налог.
Существует ли необлагаемый минимум?
Да, но только для случаев, подлежащих налогообложению. Если общая прибыль от частных сделок по отчуждению имущества за год составляет менее 1 000 евро (с 2024 года, ранее — 600 евро), налог не взимается. Если лимит превышен, вся прибыль подлежит налогообложению — речь идёт о необлагаемом пороге, а не о необлагаемой сумме.
Итог: собственное проживание — ключ к освобождению от налога
Тот, кто сам проживает в своей недвижимости, в подавляющем большинстве случаев может продать её без уплаты налога — зачастую задолго до истечения десятилетнего срока. Ключевое значение имеет непрерывное собственное использование в год продажи и два предшествующих года, причём прежде всего средний год должен учитываться полностью. Следует проявлять осторожность при простое объекта, сдаче в аренду незадолго до продажи, а также при раздельном проживании и разводе. В сомнительных случаях — особенно в отношении унаследованных или частично сдаваемых в аренду объектов — до визита к нотариусу следует получить налоговую консультацию. Так вы убедитесь, что прибыль от вашего собственного дома действительно останется освобождённой от налога.