Той, хто сам проживав у своєму будинку або квартирі, у багатьох випадках може продати нерухомість без сплати податків — незалежно від відомого десятирічного строку. Вирішальним є те, що ви використовували об’єкт для власного проживання в році продажу та протягом двох попередніх років. Ми пояснимо, як працює цей виняток, яке використання вважається «власним» і про які податкові пастки слід знати.
Коли продаж залишається неоподатковуваним? Основне правило
Під час продажу приватної нерухомості може виникнути оподатковуваний прибуток — так звана приватна операція з відчуження відповідно до § 23 EStG. Прибуток — це різниця між ціною продажу та початковою ціною придбання, зменшена на певні витрати. З нього сплачується податок на доходи, який у розмовній мові називають «податком на спекуляцію».
Однак закон передбачає два важливі винятки. Продаж не оподатковується, якщо
- нерухомість перебувала у вашій власності понад десять років, або
- ви використовували нерухомість самостійно для проживання.
Саме другий виняток — самостійне використання — практично нівелює десятирічний строк. Це причина, чому переважна більшість самостійно заселених власних будинків переходить до нового власника повністю без оподаткування.
Два шляхи до звільнення від податку завдяки самостійному використанню
§ 23 EStG називає два варіанти, за яких самостійне використання звільняє продаж від оподаткування:
- Безперервне самостійне використання: ви проживали в нерухомості протягом усього періоду між придбанням (або завершенням будівництва) та продажем виключно самостійно.
- Самостійне використання в році продажу та двох попередніх роках: ви використовували нерухомість для власного проживання в році відчуження та протягом двох попередніх років.
Другий варіант має більше практичне значення — і його найчастіше неправильно розуміють. Адже три календарні роки не повинні бути заповнені повністю. Лише середній із трьох років — тобто повний календарний рік перед роком продажу — має бути використаний для власного проживання безперервно. У році продажу та в першому з трьох років достатньо відповідно коротшого періоду самостійного проживання.
Наприклад: той, хто заселяється в грудні 2024 року, проживає там увесь 2025 рік і продає нерухомість у січні 2026 року, виконує цю умову — хоча фактичне самостійне використання тривало лише трохи більше року. Отже, достатньо одного безперервний період, що охоплює три календарні роки.
Що вважається «використанням для власних житлових потреб»?
Використання для власних житлових потреб має місце, якщо нерухомість придатна для проживання і ви фактично проживаєте в ній самі. Це охоплює більше, ніж багато хто припускає:
- Друге житло та квартири для відпочинку вважаються власним використанням, навіть якщо ви не маєте там основного місця проживання.
- Квартира в рамках подвійного ведення домашнього господарства також користується податковою пільгою.
- Домашній робочий кабінет не є перешкодою. Федеральний фінансовий суд постановив (BFH, рішення від 1.3.2021, IX R 27/19), що прибуток також залишається звільненим від оподаткування в частині, що припадає на робочий кабінет, — навіть якщо раніше ви віднімали витрати на нього як витрати, пов’язані з отриманням доходу.
- Якщо ви безоплатно передаєте квартиру дитині, на яку отримуєте дитячу допомогу або податкову пільгу відповідно до § 32 EStG, це вважається власним використанням.
Натомість передача житла іншим родичам, таким як батьки або брати й сестри, не підпадає під пільгу — навіть якщо вона здійснюється безоплатно. Чиста оренда стороннім особам також не є власним використанням.
Власне використання чи оренда: вирішальна різниця
Податкова різниця між нерухомістю, яку використовують самостійно, і орендованою нерухомістю є значною. Вона часто визначає різницю в кілька десятків тисяч євро:
- Власне використання: За умови виконання вимог щодо власного використання продаж одразу звільняється від оподаткування — навіть після лише двох або трьох років володіння.
- Оренда або простій: Тут діє повний десятирічний строк. Якщо продати нерухомість раніше, прибуток за загальним правилом підлягає оподаткуванню.
Для обчислення строку вирішальними є дати нотаріальних договорів купівлі — тобто день нотаріального посвідчення купівлі та продажу, а не внесення запису до поземельної книги.
Переваги та недоліки звільнення для власного використання
Покладатися на виняток для власного використання має очевидні переваги, але й певні обмеження:
- Перевага — відсутність десятирічного строку: Уже трохи більше ніж через два роки продаж може бути звільнений від оподаткування.
- Перевага — весь прибуток звільнений від оподаткування: Верхньої межі немає; навіть значне зростання вартості не оподатковується.
- Перевага — робочий кабінет включено: Навіть приміщення в квартирі, що використовуються професійно, охоплюються цією нормою.
- Недолік — суворі строки: Уже один рік простою або оренди перед продажем може позбавити права на звільнення.
- Недолік – лише за фактичного особистого користування: Для інвесторів із об’єктами, що здаються в оренду, це правило не застосовується.
- Недолік – проблематично у разі розставання: Якщо один із партнерів виїжджає, його особисте користування припиняється негайно.
Типові податкові пастки під час продажу
Навіть той, хто фактично проживав у нерухомості сам, може потрапити в пастку:
- Простій або оренда перед продажем: Якщо нерухомість увесь рік перед продажем пустує або в цей період здається в оренду, звільнення від оподаткування втрачається. Натомість короткострокова оренда лише в самому році продажу, згідно з практикою Федерального фінансового суду, не має негативних наслідків, якщо до цього ви безперервно проживали там самі.
- Продаж після розлучення: Якщо один із подружжя виїжджає зі спільного будинку, а згодом продає іншому свою частку у спільній власності, може виникнути податкове зобов’язання. Федеральний фінансовий суд постановив (BFH, рішення від 14.2.2023, IX R 11/21), що особисте користування припиняється з моменту виїзду – навіть якщо спільна дитина та колишній партнер продовжують там проживати, а продаж відбувається під загрозою примусового продажу з аукціону.
- Успадкована або подарована нерухомість: Для спадкоємців новий строк не починається. Їм зараховується дата придбання спадкодавця або дарувальника. Якщо попередній власник сам проживав у нерухомості або ви тепер використовуєте її самі, продаж усе одно може бути звільнений від оподаткування.
FAQ про неоподатковуваний продаж нерухомості, що використовується власником
Чи потрібно мені самостійно прожити три повні роки?
Ні. Достатньо безперервного особистого користування, яке охоплює три календарні роки. Лише середній рік має бути повністю використаний особисто; у році продажу та першому році в кожному випадку достатньо коротшого періоду. На практиці може вистачити трохи більше двох років.
Чи є домашній робочий кабінет перешкодою?
Ні. Відповідно до рішення Федерального фінансового суду, прибуток від продажу залишається неоподатковуваним також щодо частки домашнього робочого кабінету. Приміщення й надалі вважається частиною житла, яким користується власник, – закон не передбачає мінімального порогу.
Як оподатковується нерухомість у разі спадкування?
У разі спадкування або дарування вам зараховується дата придбання попереднього власника. Новий десятирічний строк не починається. Чи виникне податок, залежить від того, як довго попередній власник уже володів нерухомістю та чи використовувалася вона тим часом особисто.
Чи є продаж після розлучення — без оподаткування?
Не обов’язково. Якщо виїхати зі спільного будинку та продати свою частку у співвласності колишньому партнеру протягом десятирічного строку, частка більше не використовується вами особисто — тоді прибуток може підлягати оподаткуванню. Тут варто завчасно звернутися за податковою консультацією.
Яким є податок на спекулятивний прибуток, якщо він нараховується?
Фіксованої ставки немає. Прибуток додається до вашого іншого доходу та оподатковується за вашою особистою ставкою прибуткового податку — залежно від розміру до 45 відсотків, плюс солідарний збір і, за потреби, церковний податок.
Чи існує неоподатковуваний мінімум?
Так, але лише для випадків, що підлягають оподаткуванню. Якщо загальний прибуток від приватних операцій з відчуження майна за рік становить менше 1 000 євро (з 2024 року, раніше — 600 євро), податок не стягується. Якщо межу перевищено, оподатковується весь прибуток — йдеться про неоподатковувану межу, а не про податкову пільгу.
Висновок: особисте користування є ключем до звільнення від податку
Той, хто сам проживає у своїй нерухомості, у переважній більшості випадків може продати її без оподаткування — часто задовго до завершення десятирічного строку. Ключовим є безперервне особисте користування в році продажу та у двох попередніх роках, причому особливо середній рік має враховуватися повністю. Обережність потрібна у разі простою нерухомості, її здавання в оренду незадовго до продажу, а також під час роздільного проживання та розлучення. У сумнівних випадках — особливо щодо успадкованих або частково орендованих об’єктів — перед візитом до нотаріуса слід отримати податкову консультацію. Так ви переконаєтеся, що прибуток від вашого власного будинку справді залишиться неоподатковуваним.