Тот, кто продаёт сдаваемую в аренду квартиру в собственности или объект, приносящий доход, с точки зрения налогообложения находится в ином положении, чем владелец собственного дома: освобождение для самостоятельно используемой недвижимости здесь не применяется. Если вы продаёте объект в течение десяти лет после покупки, вся прибыль облагается налогом как частная сделка по отчуждению имущества — и из-за амортизационных отчислений часто оказывается выше, чем ожидают многие владельцы. Мы покажем, когда возникает налог на спекулятивную прибыль, как рассчитать прибыль и с помощью каких стратегий снизить этот налог или полностью его избежать.
Почему сдаваемая в аренду недвижимость облагается налогом иначе
При продаже недвижимости налоговая служба строго различает используемое собственником жильё и инвестиционную недвижимость, сдаваемую в аренду. Для самостоятельно используемой недвижимости предусмотрено щедрое исключение: тот, кто проживал в объекте сам в год продажи и в течение двух предшествующих лет, продаёт его без налога — независимо от того, как долго недвижимость находилась в собственности (§ 23 абз. 1 № 1 EStG).
Это освобождение за собственное использование не применяется к недвижимости, постоянно сдаваемой в аренду. Как инвестор вы никогда не использовали объект для собственного проживания — поэтому действует общее правило: прибыль от продажи является частной сделкой по отчуждению имущества в смысле § 22 № 2 EStG и в течение десятилетнего срока полностью облагается подоходным налогом. Именно это ключевое отличие удивляет многих арендодателей.
Десятилетний срок: когда он начинается и заканчивается?
Налог на спекулятивную прибыль связан с так называемым десятилетним спекулятивным сроком. Определяющей является не дата записи в поземельной книге и не передача ключей, а день нотариального удостоверения договора купли-продажи — как при покупке, так и при продаже. Федеральный финансовый суд вновь подтвердил этот подход в 2026 году: для начала и окончания срока учитывается дата визита к нотариусу, а не последующая перерегистрация права собственности в поземельной книге.
Пример: если договор купли-продажи был нотариально удостоверен 15 мая 2017 года, десятилетний срок заканчивается 15 мая 2027 года. Если удостоверить продажу на следующий день, прибыль не облагается налогом. Поэтому может иметь смысл сознательно назначить дату визита к нотариусу и не продавать незадолго до окончания срока.
Как рассчитать облагаемую налогом прибыль
Облагаемая налогом прибыль — это разница между продажной ценой и затратами на приобретение или производство за вычетом расходов на продажу (§ 23 абз. 3 EStG). Для сдаваемых в аренду объектов добавляется фактор, который значительно увеличивает прибыль: амортизация.
Заявленная в период сдачи в аренду амортизация (AfA) уменьшает затраты на приобретение. Иными словами: всю амортизацию, с помощью которой вы годами снижали доходы от аренды, налоговая служба возвращает при продаже через более высокую прибыль от отчуждения. Это главное налоговое отличие от недвижимости, используемой собственником, для которой AfA не применяется.
К расходам, уменьшающим прибыль, относятся, в частности:
- комиссионное вознаграждение маклеру, если его оплачиваете вы
- расходы на объявления и экспозе
- компенсация за досрочное погашение кредита
- нотариальные расходы на снятие земельных залогов
Пример расчёта
Инвестор покупает в 2019 году сдаваемую в аренду квартиру за 300.000 евро и продаёт её в 2026 году — то есть в пределах десятилетнего срока — за 380.000 евро. За годы сдачи в аренду он списал 40.000 евро амортизации. За продажу он платит 15.000 евро расходов на маклера, объявления и досрочное погашение.
- Продажная цена: 380.000 евро
- Затраты на приобретение: 300.000 евро
- за вычетом AfA: −40.000 евро → релевантные затраты на приобретение 260.000 евро
- за вычетом расходов, связанных с получением дохода: −15.000 евро
- налогооблагаемая прибыль: 105.000 евро
Без учёта AfA прибыль составила бы лишь 65.000 евро. Одна только амортизация в данном случае увеличивает налоговую базу на 40.000 евро — эффект, который многие продавцы недооценивают.
Каков размер налога на спекулятивную прибыль?
Фиксированного «налога на спекулятивную прибыль» с собственной налоговой ставкой не существует. Прибыль прибавляется к прочему налогооблагаемому доходу за год продажи и облагается вашей личной ставкой подоходного налога — при необходимости с добавлением солидарной надбавки и церковного налога.
В приведённом выше примере прибыль в размере 105.000 евро при максимальной ставке налога 42 процента приведёт примерно к 44.100 евро налога. Поскольку прибыль увеличивает ваш годовой доход, она также может перевести вас на более высокий уровень прогрессии — ещё одна причина тщательно планировать момент продажи.
Когда продажа остаётся необлагаемой налогом?
Существует несколько способов продать сдаваемую в аренду недвижимость без налога или с налоговой выгодой:
- После истечения срока "Десятилетний срок: Если вы продаёте недвижимость только по истечении более десяти лет, вся прибыль освобождается от налога — независимо от её размера.
- Необлагаемый предел в 1 000 евро: Если ваша совокупная прибыль от частных сделок отчуждения за календарный год составляет менее 1 000 евро, налог не взимается (с 2024 года; ранее предел составлял 600 евро). Это необлагаемый предел, а не налоговая льгота — уже превышение на 1 евро делает всю прибыль налогооблагаемой. При продаже недвижимости этот предел, однако, достигается редко из-за обычно высокой прибыли.
- Собственное использование перед продажей: Если вы своевременно сами въедете в недвижимость, продажа может стать необлагаемой — при условии, что вы проживали в этой недвижимости исключительно сами в год отчуждения и в двух предшествующих календарных годах. Для этого уже может быть достаточно непрерывного собственного проживания на протяжении перехода с одного года на другой.
Убытки от такой продажи — например, при падении цен — можно зачесть только против прибыли от других частных сделок отчуждения, но не против дохода от трудовой деятельности или аренды.
Предел в три объекта: когда продажа становится коммерческой
Если вы за короткий срок продаёте несколько объектов, частное управление имуществом может превратиться в коммерческую торговлю недвижимостью. В качестве общего правила действует предел в три объекта: тот, кто в течение примерно пяти лет приобретает и снова продаёт более трёх объектов недвижимости, как правило, классифицируется как коммерческий торговец недвижимостью (§ 15 EStG).
Последствия существенны: помимо подоходного налога, дополнительно взимается промысловый налог, а защищающий десятилетний срок больше не применяется. Этот предел не установлен жёстким законом, а сформирован судебной практикой — в отдельных случаях коммерческой может считаться уже продажа одного-единственного объекта, недавно построенного продавцом. Тем, кто планирует продать несколько объектов, следует заранее проверить налоговые последствия.
Преимущества и недостатки для инвесторов: продать сейчас или дождаться окончания срока?
Для инвесторов решение часто сводится к одному вопросу: продать в течение установленного срока и заплатить налог — или подождать, пока не истекут полные десять лет?
- Преимущество ожидания: После истечения срока вся прибыль освобождается от налога. При значительном росте стоимости это позволяет быстро сэкономить пятизначную сумму.
- Преимущество продажи в течение срока: Вы фиксируете хорошую рыночную цену, избавляетесь от административных расходов и риска, связанного с арендой, и не связываете свой капитал дольше, чем необходимо.
- Недостаток ожидания: рынок, процентные ставки и состояние недвижимости могут ухудшиться. Гарантированная экономия на налогах может быть вновь поглощена снижением продажной цены.
- Недостаток продажи в течение срока: налог на прибыль — включая возвращённую AfA — ощутимо уменьшает вашу доходность.
Однозначного ответа нет. Рассчитайте оба сценария и учтите при принятии решения вашу личную налоговую ставку, ожидаемую цену и дату визита к нотариусу.
FAQ о спекуляционном налоге при продаже сдаваемой в аренду недвижимости
Должен ли я всегда платить спекуляционный налог при продаже сдаваемой в аренду квартиры?
Нет. Налог взимается только в том случае, если вы продаёте недвижимость в течение десяти лет после покупки и получаете при этом прибыль. После истечения десятилетнего срока продажа не облагается налогом.
Почему моя налогооблагаемая прибыль выше, чем простое увеличение стоимости?
Потому что AfA, заявленная в период сдачи в аренду, уменьшает первоначальную стоимость приобретения. Амортизационные отчисления, которые на протяжении многих лет снижали ваш доход от аренды, при продаже в течение установленного срока увеличивают налогооблагаемую прибыль.
Какая дата считается началом десятилетнего срока?
День нотариального удостоверения договора купли-продажи — не дата внесения записи в земельную книгу и не дата передачи объекта. То же самое относится к продаже.
Можно ли избежать спекуляционного налога благодаря личному пользованию недвижимостью?
Да, при определённых обстоятельствах. Если вы используете недвижимость в год продажи и в течение двух предшествующих календарных лет исключительно для собственных нужд, продажа не облагается налогом. Однако для постоянно сдаваемой в аренду недвижимости это исключение не применяется.
Какова налоговая ставка на прибыль?
Применяется ваша личная ставка подоходного налога, поскольку прибыль прибавляется к остальному доходу. В зависимости от дохода она может составлять до 42 или 45 процентов, при необходимости дополнительно взимаются солидарный сбор и церковный налог.
Итог: срок и амортизация определяют налог
При продаже сдаваемой в аренду недвижимости налоговая нагрузка прежде всего определяется десятилетним сроком. Продавец в течение установленного срока облагает всю прибыль по своей личной ставке — и из-за включения AfA часто платит больше, чем можно предположить по одной лишь разнице в цене. Поэтому перед каждой продажей проверьте, когда истекает срок, какова фактическая величина прибыли и стоит ли ожидание, предварительное личное пользование или сознательно выбранный Нотариальная встреча оправданна. При крупных суммах консультация налогового консультанта — это разумно вложенные деньги. Затем на TraumImmo вы найдёте подходящую платформу, чтобы в нужный момент продать свои инвестиции в недвижимость наилучшим образом.