Той, хто продає орендовану квартиру у власності або об’єкт, що приносить дохід, має інший податковий статус, ніж власник власного житла: звільнення для нерухомості, якою користуються самостійно, тут не застосовується. Якщо ви продаєте нерухомість протягом десяти років після придбання, весь прибуток оподатковується як приватна операція з відчуження майна – і через амортизаційні відрахування часто є вищим, ніж очікують багато власників. Ми покажемо, коли нараховується податок на спекулятивний прибуток, як розрахувати прибуток і за допомогою яких стратегій зменшити цей податок або повністю його уникнути.
Чому до орендованої нерухомості застосовуються інші податкові правила
Під час продажу нерухомості податкова служба чітко розрізняє житлову нерухомість, якою власник користується самостійно, та орендовану інвестиційну нерухомість. Для нерухомості, у якій власник проживає сам, передбачено широке виняткове правило: той, хто проживав у нерухомості самостійно в рік продажу та протягом двох попередніх років, продає її без оподаткування – незалежно від того, як довго нерухомість перебувала у власності (§ 23 абз. 1 п. 1 EStG).
Це звільнення за умови особистого користування не застосовується до нерухомості, яка безперервно здається в оренду. Як інвестор ви ніколи не використовували об’єкт для власного проживання – отже, діє загальне правило: прибуток від продажу є приватною операцією з відчуження майна у розумінні § 22 п. 2 EStG і протягом десятирічного строку повністю оподатковується прибутковим податком. Саме ця відмінність дивує багатьох орендодавців.
Десятирічний строк: коли він починається і закінчується?
Податок на спекулятивний прибуток пов’язаний із так званим десятирічним строком спекуляції. Вирішальним є не дата внесення запису до земельної книги чи передання ключів, а день нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу – як під час придбання, так і під час продажу. Федеральний фінансовий суд повторно підтвердив цю позицію у 2026 році: для початку й завершення строку має значення дата візиту до нотаріуса, а не пізніше переоформлення права власності в земельній книзі.
Приклад: якщо договір купівлі-продажу було посвідчено 15 травня 2017 року, десятирічний строк закінчується 15 травня 2027 року. Якщо посвідчити продаж наступного дня, прибуток не оподатковується. Тож може бути вигідно свідомо призначити дату візиту до нотаріуса й не продавати нерухомість незадовго до завершення строку.
Як розрахувати оподатковуваний прибуток
Оподатковуваний прибуток є різницею між ціною продажу та витратами на придбання або виробництво, зменшеними на витрати, пов’язані з продажем (§ 23 абз. 3 EStG). Для об’єктів, що здаються в оренду, додається фактор, який суттєво збільшує прибуток: амортизація.
Заявлене протягом періоду оренди відрахування на знос (AfA) зменшує витрати на придбання. Інакше кажучи: усі амортизаційні відрахування, за допомогою яких ви протягом років зменшували свої доходи від оренди, податкова служба повертає під час продажу через вищий прибуток від відчуження. Це найважливіша податкова відмінність від нерухомості, що використовується власником, для якої AfA не нараховується.
До витрат, пов’язаних із продажем, які зменшують прибуток, зокрема належать:
- комісійна винагорода маклера, якщо її сплачуєте ви
- витрати на оголошення та експозе
- компенсація за дострокове погашення кредиту
- нотаріальні витрати на зняття іпотечних обтяжень
Приклад розрахунку
Інвестор купує у 2019 році квартиру, що здається в оренду, за 300.000 євро та продає її у 2026 році — тобто в межах десятирічного строку — за 380.000 євро. За роки оренди він списав 40.000 євро як AfA. За продаж він сплачує 15.000 євро витрат на маклера, оголошення та дострокове погашення кредиту.
- Ціна продажу: 380.000 євро
- Витрати на придбання: 300.000 євро
- за вирахуванням AfA: −40.000 євро → визначальні витрати на придбання 260.000 євро
- за вирахуванням витрат, пов’язаних із продажем: −15.000 євро
- оподатковуваний прибуток: 105.000 євро
Без додавання AfA прибуток становив би лише 65.000 євро. Сама амортизація в цьому випадку збільшує базу оподаткування на 40.000 євро — ефект, який багато продавців недооцінюють.
Який розмір податку на спекулятивний прибуток?
Фіксованого «податку на спекулятивний прибуток» із власною податковою ставкою не існує. Прибуток додається до іншого оподатковуваного доходу за рік продажу та оподатковується за вашою особистою ставкою прибуткового податку — за потреби додатково солідарним збором і церковним податком.
У наведеному вище прикладі прибуток у розмірі 105.000 євро за максимальною ставкою податку 42 відсотки спричинив би близько 44.100 євро податку. Оскільки прибуток збільшує ваш річний дохід, він також може перевести вас до вищої прогресивної категорії — ще одна причина ретельно планувати момент продажу.
Коли продаж залишається неоподатковуваним?
Є кілька способів, за яких продаж нерухомості, що здається в оренду, залишається неоподатковуваним або оподатковується за вигіднішими умовами:
- Після завершення "Десятирічний строк: Якщо ви продаєте нерухомість лише після закінчення десяти років, увесь прибуток звільняється від оподаткування — незалежно від його розміру.
- Неоподатковуваний мінімум 1 000 євро: Якщо весь ваш прибуток від приватних операцій з відчуження майна за календарний рік становить менше 1 000 євро, податок не стягується (з 2024 року; раніше межа становила 600 євро). Це неоподатковуваний мінімум, а не податкова пільга — навіть 1 євро понад межу робить оподатковуваним увесь прибуток. Для нерухомості цю межу через зазвичай високі прибутки досягають рідко.
- Власне використання перед продажем: Якщо ви своєчасно заселитеся самі, продаж може стати неоподатковуваним — за умови, що ви виключно самостійно проживали в нерухомості в рік відчуження та у двох попередніх календарних роках. Для цього може бути достатньо навіть безперервного власного проживання протягом періоду переходу між роками.
Збитки від такого продажу — наприклад, у разі падіння цін — можна зарахувати лише проти прибутків від інших приватних операцій з відчуження майна, але не проти доходів від трудової діяльності чи оренди.
Межа трьох об’єктів: коли продаж стає комерційним
Якщо ви продаєте кілька об’єктів за короткий час, приватне управління майном може перетворитися на комерційну торгівлю нерухомістю. Орієнтовним правилом є межа трьох об’єктів: той, хто протягом приблизно п’яти років купує та знову продає понад три об’єкти нерухомості, зазвичай класифікується як комерційний торговець нерухомістю (§ 15 EStG).
Наслідки значні: крім прибуткового податку, додатково стягується промисловий податок, а захисний десятирічний строк більше не діє. Ця межа не є жорсткою законодавчою нормою, а сформована судовою практикою — в окремих випадках комерційним може вважатися навіть продаж одного об’єкта, нещодавно зведеного. Тому тим, хто хоче продати кілька об’єктів, варто заздалегідь перевірити це з податкової точки зору.
Переваги та недоліки для інвесторів: продати зараз чи дочекатися завершення строку?
Для інвесторів рішення часто зводиться до одного питання: продати в межах строку й сплатити податок — чи почекати, поки мине десять років?
- Перевага очікування: Після закінчення строку весь прибуток звільняється від оподаткування. За значного зростання вартості це дає змогу швидко заощадити п’ятизначну суму.
- Перевага продажу в межах строку: Ви фіксуєте хорошу ринкову ціну, позбавляєтеся адміністративних витрат і ризику оренди та не заморожуєте свій капітал довше, ніжпотрібно.
- Недолік очікування: ринок, відсоткові ставки та стан нерухомості можуть погіршитися. Гарантовану економію на податках може знову нівелювати зниження ціни продажу.
- Недолік продажу в межах строку: податок із прибутку — включно з повернутою AfA — відчутно зменшує вашу дохідність.
Універсальної відповіді немає. Прорахуйте обидва сценарії та врахуйте під час ухвалення рішення свою особисту податкову ставку, очікувану ціну й дату нотаріального оформлення.
FAQ про податок на спекулятивний прибуток при здаваній в оренду нерухомості
Чи завжди потрібно сплачувати податок на спекулятивний прибуток під час продажу моєї квартири, що здається в оренду?
Ні. Податок виникає лише в разі продажу протягом десяти років після купівлі та отримання при цьому прибутку. Після завершення десятирічного строку продаж не оподатковується.
Чому мій оподатковуваний прибуток вищий за саме зростання вартості?
Тому що AfA, заявлена під час здавання в оренду, зменшує витрати на придбання. Амортизаційні відрахування, які протягом років зменшували ваші доходи від оренди, під час продажу в межах строку збільшують оподатковуваний прибуток.
Який момент є початком десятирічного строку?
День нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу — не внесення запису до земельної книги і не передача майна. Те саме стосується продажу.
Чи можна уникнути податку на спекулятивний прибуток завдяки власному користуванню?
Так, за певних умов. Якщо ви використовуєте нерухомість у рік продажу та в два попередні календарні роки виключно самостійно, продаж не оподатковується. Однак для нерухомості, яка безперервно здається в оренду, цей виняток не застосовується.
Яка податкова ставка застосовується до прибутку?
Застосовується ваша особиста ставка прибуткового податку, оскільки прибуток додається до інших доходів. Залежно від доходу це може становити до 42 або 45 відсотків, за необхідності додатково солідарний збір і церковний податок.
Висновок: строк і амортизація визначають податок
Під час продажу нерухомості, що здається в оренду, податкове навантаження насамперед визначає десятирічний строк. Той, хто продає в межах строку, оподатковує весь прибуток за особистою ставкою — і через додавання AfA часто сплачує більше, ніж можна припустити лише за різницею в ціні. Тому перед кожним продажем перевірте, коли закінчується строк, яким насправді є розмір прибутку та чи варто чекати, попередньо використовувати нерухомість самостійно або свідомо обрати Варто призначити зустріч із нотаріусом. За значних сум консультація податкового консультанта — це вдало інвестовані кошти. За допомогою TraumImmo ви згодом знайдете відповідну платформу, щоб у потрібний момент якнайкраще продати свою капітальну інвестицію.