Kullanılmış bir taşınmazın satışında çoğu satış sözleşmesi ayıplara ilişkin sorumluluğu hariç tutar – bu genellikle „görüldüğü gibi satın alındı" formülüyle özetlenir. Ancak bu istisna sınırsız bir muafiyet değildir: Bildiğiniz bir ayıbı kasten gizlerseniz yine de sorumlu olursunuz. Garanti sorumluluğunun hariç tutulmasının kapsamını, satıcı olarak hangi durumlarda yine de yükümlü olduğunuzu ve hangi ayıpları açıklamanız gerektiğini açıklıyoruz.
„Görüldüğü gibi satın alındı" ne anlama gelir?
„Görüldüğü gibi satın alındı", ayıplara ilişkin garanti sorumluluğunun hariç tutulması ifadesinin günlük dildeki kısa biçimidir. Satıcı bu şekilde taşınmazın maddi ayıplarından sorumlu olmak istemediğini beyan eder. Noterlik satış sözleşmelerinde, kulağa daha gündelik gelen bu formül yerine genellikle „her türlü maddi ayıp sorumluluğu hariç tutulmak üzere" veya „maddi ayıplara ilişkin garantinin hariç tutulması kaydıyla" şeklindeki daha kesin ifadeler kullanılır.
Bunun arka planında BGB'nin satış hukukuna ilişkin garanti hükümleri yer alır. § 434 BGB uyarınca, teslim sırasında taşınmaz kararlaştırılan niteliklere sahip değilse, olağan kullanıma uygun değilse veya alıcının bekleyebileceği olağan nitelikleri taşımıyorsa maddi ayıp söz konusu olur. 1 Ocak 2022 tarihli satış hukuku reformundan bu yana öznel ve nesnel şartlar eşit düzeyde yan yana bulunmaktadır – dolayısıyla fiilî nitelikler olağan standarda göre daha güçlü biçimde değerlendirilmektedir.
Özel bir anlaşma olmaksızın satıcı bu tür ayıplardan sorumlu olmak zorunda kalırdı. Bu nedenle kullanılmış bir taşınmazın satışında maddi ayıp sorumluluğunun sözleşmeyle hariç tutulması alışılmış ve hukuken sorunsuzdur. Neredeyse hiçbir özel mülk sahibi, muhtemelen onlarca yıllık bir evin durumundan satıştan sonra yıllarca sorumlu olmak istemez.
Garanti sorumluluğunun hariç tutulması ne ölçüde geçerlidir?
Bu hariç tutma, satıcının bilmediği gizli maddi ayıplara ilişkin riski alıcıya aktarır. Satın alma sonrasında, bu yaştaki bir taşınmazda beklenebilecek ve sizin bilmediğiniz ayıplar ortaya çıkarsa, alıcı kural olarak size karşı hak talebinde bulunamaz.
Ancak bu hariç tutmanın açık sınırları vardır:
- Bilinen ayıplar: Alıcı bir ayıbı sözleşmenin kurulması sırasında zaten biliyorsa, hakları zaten hariç tutulmuştur (§ 442 BGB). Hariç tutma bunu değiştirmez.
- Tapu sicilindeki hukuki ayıplar: Tapu siciline kayıtlı üçüncü kişi haklarını – örneğin ipotekleri veya geçiş haklarını – alıcının bunları bilip bilmediğinden bağımsız olarak kaldırmanız veya açıklamanız gerekir (§ 442 fıkra 2 BGB).
- Garanti edilen özellikler: Belirli bir niteliği açıkça taahhüt ettiyseniz veya bir garanti üstlendiyseniz, sorumluluk dışı bırakma hükmü size yardımcı olmaz.
- Yeni yapı ve yapı müteahhidi: Bir yapı müteahhidi yeni inşa edilmiş bir taşınmazı sattığında, büyük ölçüde eser sözleşmesi hukuku uygulanır; burada genel bir sorumluluk dışı bırakma hükmü geçersizdir. Önceden hazırlanmış sözleşme hükümlerinde (AGB) de yeni inşa edilmiş yapılar için sorumluluk dışı bırakmalar kabul edilemez.
Sınıflandırma açısından önemli: Tüketici malları satışının (§§ 474 ve devamı BGB) sorumluluk dışı bırakmayı büyük ölçüde sınırlayan sıkı koruma kuralları yalnızca taşınır mallar için geçerlidir – arsa ve taşınmazlar için değil. Mevcut bir taşınmazın özel kişiye satılması durumunda, kapsamlı garanti sorumluluğu dışlama hükmü bu nedenle geçerliliğini korur.
Sorumluluk dışı bırakmaya rağmen sorumlu olduğunuz durumlar: hileyle gizlenen ayıplar
Belirleyici istisna § 444 BGB tarafından düzenlenir:
Alıcının bir ayıp nedeniyle sahip olduğu hakların dışlandığı veya sınırlandırıldığı bir anlaşmaya, satıcı ayıbı hileyle gizlediği veya şeyin niteliğine ilişkin bir garanti üstlendiği ölçüde dayanamaz.
Açıkçası: Bir ayıbı hileyle gizlediğiniz anda, bu ayıba ilişkin tüm garanti sorumluluğu dışlama hükmü geçersiz olur. O zaman, hiç sorumluluk dışlama anlaşması yapmamışsınız gibi bir durumda olursunuz.
Federal Adalet Divanı'nın yerleşik içtihadına göre hile, ayıbı kesin olarak bilmenizi – veya en azından mümkün görmenizi – ve bunu bilmesi hâlinde alıcının satın almayacağını ya da bu koşullarda satın almayacağını bildiğiniz veya öngördüğünüz hâlde alıcıyı bilerek belirsizlik içinde bırakmanızı gerektirir. Olası kast yeterlidir; buna karşılık basit ihmal veya bilgisizlik yeterli değildir. Tipik uyuşmazlıklar arasında bilinen nemli veya küflü bir bodrum, geçmişteki su veya kuru çürüme istilası, yapı ruhsatı olmadan dönüştürülmüş çatı katı ya da üzeri boyanarak gizlenmiş önceki hasarlar yer alır.
Satıcı olarak açıklama yükümlülükleriniz
Hile yalnızca yanlış beyanlarla değil, aynı zamanda susmayla da ortaya çıkar – açıklama yükümlülüğü bulunduğunda. Bu yükümlülük, sözleşme öncesi borç ilişkisinden doğar (BGB § 311 fıkra 2 ile bağlantılı olarak § 241 fıkra 2).
Temel kural şudur: Satın alma kararı açısından açıkça önemli olan ve alıcının olağan bir inceleme sırasında kendisinin fark edemeyeceği koşullar hakkında kendiliğinizden bilgi vermeniz gerekir. Bunlar tipik olarak şunlardır:
- gizli nem, küf veya kuru çürüklük hasarları
- önceki su hasarları veya statik sorunlar
- çatı, tesisatlar veya ısıtma sistemindeki ciddi kusurlar
- gerekli izin alınmadan gerçekleştirilen inşaat çalışmaları („kaçak yapı")
- geçmişten kalan kirleticiler, kirlenmiş toprak veya ciddi komşuluk anlaşmazlıkları
Buna karşılık, normal bir inceleme sırasında kolayca görülebilen açık kusurları – örneğin gözle görülür şekilde yıpranmış zeminleri veya açıkça eski bir kaloriferi – açıklamak zorunda değilsiniz. Ancak size somut olarak soru sorulursa doğruyu söylemeniz gerekir. Herhangi bir dayanağı olmayan, örneğin aslında bilmediğiniz halde „bodrum hiç nemli olmadı" şeklindeki „bilmeden yapılan" beyanlar da kasıtlı hile suçlamasına neden olabilir.
Tavsiyemiz: Bilinen kusurları ve açıklanan koşulları en iyisi satış sözleşmesine veya bir ekine yazılı olarak kaydedin. Bu, açıklık sağlar ve ileride bir şeyi gizlediğiniz yönündeki suçlamalara karşı sizi korur.
Alıcının bir kusur durumunda hangi hakları vardır?
İstisna uygulanmıyorsa – örneğin kasıtlı hile nedeniyle – alıcının BGB § 437 uyarınca yasal ayıp hakları vardır:
- Sonradan ifa, yani kusurun giderilmesi
- Sözleşmeden dönme veya satış bedelinde indirim
- Tazminat veya boşuna yapılan masrafların karşılanması
Kasıtlı hile durumunda alıcı, keşiften itibaren bir yıl içinde satış sözleşmesine ayrıca itiraz edebilir (BGB § 123) ve sözleşmeyi geri alabilir.
Zamanaşımı da sorumluluğunuz açısından büyük önem taşır (BGB § 438). Bir yapıdaki kusur talepleri kural olarak teslimden itibaren beş yıl içinde zamanaşımına uğrar. Ancak bir kusuru kasıtlı olarak gizlediyseniz, üç yıllık olağan zamanaşımı süresi (BGB § 195) geçerlidir. Bu süre, BGB § 199 uyarınca alıcının kusuru öğrendiği yılın sona ermesiyle başlar – bu da fiilen sorumluluğunuzu beş yılın çok ötesine uzatabilir. Mutlak üst sınır ancak on yıl sonra oluşur.
„Görüldüğü haliyle satın alındı" hakkında SSS
„Görüldüğü haliyle satın alındı" her türlü sorumluluğu ortadan kaldırır mı?
Hayır.Bu madde, sizi yalnızca bilmediğiniz ve garanti edilmemiş ayıplara ilişkin sorumluluktan korur. Kasten gizlenen ayıplardan ve güvence altına alınan özelliklerden, istisnaya rağmen sorumlu olursunuz.
Kasten gizlenmiş ayıp nedir?
Kasten gizlenmiş ayıp, bildiğiniz veya en azından mümkün olduğunu düşündüğünüz, açıklanması gereken ve buna rağmen alıcıdan bilinçli olarak sakladığınız ayıptır. Klasik bir örnek, bilinen ancak üzeri boyanarak gizlenmiş bir bodrum nem hasarıdır.
Satıcı olarak gerçekten tüm ayıpları açıklamak zorunda mıyım?
Hayır, yalnızca alıcının olağan bir inceleme sırasında fark edemeyeceği önemli ve gizli ayıpları açıklamanız gerekir. Açıkça görülen ayıpları ayrıca belirtmeniz gerekmez. Ancak somut sorulara her zaman doğru yanıt vermelisiniz.
İstisna, yeni bir taşınmazın satışında da geçerli midir?
Yeni inşa edilmiş taşınmazlarda – örneğin müteahhit tarafından satılanlarda – genel bir ayıp sorumluluğu istisnası geçersizdir. Tam istisna, tipik olarak yalnızca kullanılmış mevcut taşınmazların satışında mümkündür.
Satıcı olarak ayıplardan ne kadar süreyle sorumluyum?
Bir taşınmazda zamanaşımı süresi, kural olarak teslimden itibaren beş yıldır. Kasten gizlenen ayıplarda, alıcının ayıbı öğrenmesinden itibaren üç yıllık genel süre geçerlidir – ancak bu süre en fazla on yılla sınırlıdır.
Satıcılar açısından ayıp sorumluluğu istisnasının avantajları ve dezavantajları
Ayıp sorumluluğu istisnası, mevcut bir taşınmazın satışında standart uygulamadır – ancak sınırsız değildir:
- Avantaj – öngörülebilirlik: Bilmediğiniz ve taşınmazın yaşıyla açıklanabilir ayıplardan sorumlu olmazsınız.
- Avantaj – hukuki huzur: Süreler dolduktan sonra satışı tamamlanmış kabul edebilirsiniz.
- Avantaj – piyasa uygulamasına uygunluk: Alıcılar kullanılmış bir taşınmazda böyle bir istisna bekler; bu durum satışı zorlaştırmaz.
- Dezavantaj – kasten gizleme durumunda koruma yok: Bilinen bir ayıbı gizlerseniz istisna geçersiz hale gelir – ayrıca sözleşmenin feshi ve tazminat riskiyle karşı karşıya kalırsınız.
- Dezavantaj – ispat sorunları: Bir ayıbı bilip bilmediğiniz ve açıklamak zorunda olup olmadığınız sonradan tartışmalı olabilir. Bu nedenle düzgün bir belgelendirme belirleyicidir.
Sonuç: Dürüstlük, sorumluluğa karşı en iyi korumadır
“Görüldüğü gibi satın alınmıştır” şeklindeki ayıp sorumluluğu istisnası, adil ve eksiksiz bilgilendirme yaptığınız sürece satıcı olarak üzerinizdeki riski büyük ölçüde azaltır. Daha sonraki Bu nedenle talepler en ustaca hüküm değil, eksiksiz ve dürüst bilgilendirmedir: Bilinen, gizli ayıpları açıklayın, soruları doğru şekilde yanıtlayın ve önemli hususları yazılı olarak kayda geçirin. Böylece sorumluluk reddi geçerliliğini korur ve satışı içiniz rahat bir şekilde tamamlarsınız. Şüphe halinde, sözleşmeyi düzenleyen noterden veya satış hukuku alanında uzman bir avukattan danışmanlık almak faydalı olacaktır.