Nella vendita di un immobile usato, la maggior parte dei contratti di compravendita esclude la responsabilità per i vizi materiali – spesso riassunta con la formula «acquistato come visto». Tuttavia, tale esclusione non è una licenza di omettere informazioni: se occultate consapevolmente un vizio a voi noto, ne rispondete comunque. Spieghiamo fino a che punto si estende l’esclusione della garanzia, quando voi, in qualità di venditore, siete comunque tenuti a rispondere e quali vizi dovete rendere noti.
Che cosa significa «acquistato come visto»?
«Acquistato come visto» è la forma abbreviata colloquiale per indicare un’esclusione della garanzia. Con ciò il venditore dichiara di non voler rispondere dei vizi materiali dell’immobile. Nei contratti notarili di compravendita, al posto della formula colloquiale si trova solitamente la formulazione più precisa «con esclusione di qualsiasi responsabilità per vizi materiali» oppure «con esclusione della garanzia per vizi materiali».
Il contesto è costituito dal diritto di garanzia nella compravendita disciplinato dal BGB. Ai sensi del § 434 BGB, sussiste un vizio materiale quando, al momento della consegna, l’immobile non presenta le caratteristiche concordate, non è idoneo all’uso abituale oppure non presenta le caratteristiche usuali che l’acquirente può aspettarsi. Dalla riforma del diritto della compravendita del 1º gennaio 2022, questi requisiti soggettivi e oggettivi sono posti sullo stesso piano: le caratteristiche effettive vengono quindi valutate maggiormente in base allo standard usuale.
In assenza di un accordo specifico, il venditore dovrebbe rispondere di tali vizi. Nella vendita di un immobile usato è pertanto consueto e giuridicamente non problematico escludere nel contratto la responsabilità per vizi materiali. Quasi nessun proprietario privato desidera continuare a rispondere per anni dopo la vendita delle condizioni di una casa magari vecchia di decenni.
Fino a che punto si estende l’esclusione della garanzia?
L’esclusione trasferisce all’acquirente il rischio di vizi materiali occulti e sconosciuti al venditore. Se dopo l’acquisto emergono vizi che, per un immobile di quell’età, erano prevedibili e dei quali voi non eravate a conoscenza, di norma l’acquirente non può farvi valere alcuna pretesa.
Tuttavia, l’esclusione presenta limiti chiari:
- Vizi noti: se l’acquirente conosceva già un vizio al momento della conclusione del contratto, i suoi diritti sono comunque esclusi (§ 442 BGB). L’esclusione non modifica tale situazione.
- Vizi giuridici nel registro fondiario: I diritti di terzi iscritti nel registro fondiario – ad esempio ipoteche fondiarie o diritti di passaggio – devono essere eliminati o dichiarati, indipendentemente dal fatto che l’acquirente ne fosse a conoscenza (§ 442, comma 2, BGB).
- Caratteristiche garantite: Se avete espressamente assicurato una determinata qualità o assunto una garanzia, l’esclusione non vi tutela.
- Nuove costruzioni e imprese costruttrici: Se un’impresa costruttrice vende un immobile di nuova costruzione, si applica in larga misura il diritto relativo al contratto d’opera; un’esclusione generale è qui inefficace. Anche nelle clausole contrattuali predisposte (CGC), le esclusioni per edifici di nuova costruzione non sono ammesse.
Importante per l’inquadramento: le rigide norme di tutela della vendita di beni di consumo (§§ 474 ss. BGB), che limitano fortemente un’esclusione, si applicano solo ai beni mobili – non ai terreni e agli immobili. Pertanto, nella vendita di un immobile esistente a una persona privata, l’esclusione completa della garanzia per vizi rimane efficace.
Quando siete responsabili nonostante l’esclusione: vizi occultati con dolo
L’eccezione decisiva è disciplinata da § 444 BGB:
Il venditore non può avvalersi di un accordo con cui i diritti dell’acquirente a causa di un vizio sono esclusi o limitati, nella misura in cui abbia occultato il vizio con dolo o assunto una garanzia sulla qualità della cosa.
In parole semplici: non appena occultate con dolo un vizio, l’intera esclusione della garanzia per vizi è inefficace per tale vizio. Vi trovate quindi nella situazione come se non aveste mai concordato alcuna esclusione.
Secondo la costante giurisprudenza della Corte federale di giustizia, il dolo presuppone che conosciate concretamente il vizio – o che lo riteniate almeno possibile – e lasciate consapevolmente l’acquirente all’oscuro, sebbene sappiate o prevediate che, se ne fosse a conoscenza, non acquisterebbe o non acquisterebbe a queste condizioni. È sufficiente il dolo eventuale; la mera negligenza o ignoranza, invece, non è sufficiente. Casi tipici di controversia riguardano, ad esempio, una cantina nota per essere umida o infestata dalla muffa, una precedente infiltrazione d’acqua o infestazione da funghi, un sottotetto trasformato senza autorizzazione edilizia o danni pregressi ridipinti e mascherati.
I vostri obblighi di divulgazione come venditori
Il dolo non deriva solo da dichiarazioni false, ma anche dal silenzio – quando sussiste un obbligo di informazione. Questo deriva dal rapporto obbligatorio precontrattuale (§ 311 comma 2 in combinato disposto con § 241 comma 2 BGB).
Come regola generale: dovete informare di vostra iniziativa l’acquirente di circostanze che siano chiaramente rilevanti per la decisione d’acquisto e che l’acquirente non possa riconoscere autonomamente durante una normale visita. Tra queste rientrano tipicamente:
- danni nascosti causati da umidità, muffa o marciume secco
- precedenti danni causati dall’acqua o problemi statici
- gravi difetti al tetto, alle tubazioni o all’impianto di riscaldamento
- interventi edilizi senza la necessaria autorizzazione („costruzione abusiva")
- passività ambientali, terreno contaminato o gravi conflitti con il vicinato
Non siete invece tenuti a rivelare difetti evidenti, facilmente riconoscibili durante una normale visita – ad esempio pavimenti visibilmente usurati o una caldaia palesemente vecchia. Tuttavia, se vi viene rivolta una domanda concreta, dovete rispondere in modo veritiero. Anche dichiarazioni «alla cieca» – ossia affermazioni prive di qualsiasi fondamento, come «la cantina non è mai stata umida», benché non lo sappiate affatto – possono motivare un’accusa di dolo.
Il nostro consiglio: è preferibile indicare per iscritto nel contratto di compravendita o in un allegato i difetti noti e le circostanze comunicate. Ciò garantisce chiarezza e vi protegge in seguito dall’accusa di aver taciuto qualcosa.
Quali diritti ha l’acquirente in caso di un difetto?
Se l’esclusione non si applica – ad esempio in caso di dolo – spettano all’acquirente i diritti previsti dalla legge in materia di difetti ai sensi del § 437 BGB:
- adempimento successivo, ossia l’eliminazione del difetto
- recesso dal contratto o riduzione del prezzo d’acquisto
- risarcimento dei danni o rimborso delle spese inutilmente sostenute
In caso di inganno doloso, l’acquirente può inoltre impugnare il contratto di compravendita entro un anno dalla scoperta (§ 123 BGB) e procedere alla restituzione delle prestazioni.
Anche la prescrizione riveste un ruolo importante per la vostra responsabilità (§ 438 BGB). In caso di costruzione, i diritti per difetti si prescrivono generalmente in cinque anni dalla consegna. Tuttavia, se avete taciuto dolosamente un difetto, si applica il termine ordinario di prescrizione di tre anni (§ 195 BGB). Ai sensi del § 199 BGB, tale termine decorre solo dalla fine dell’anno in cui l’acquirente scopre il difetto – circostanza che può di fatto estendere la vostra responsabilità ben oltre i cinque anni. Solo dopo dieci anni si raggiunge un limite massimo assoluto.
FAQ su «acquistato come visto»
«Acquistato come visto» esclude ogni responsabilità?
No. La La clausola vi protegge solo dalla responsabilità per i vizi che non conoscevate e che non erano garantiti. Per i vizi occultati dolosamente e per le caratteristiche garantite rispondete nonostante l’esclusione.
Che cosa si considera un vizio occultato dolosamente?
È occultato dolosamente un vizio che conoscete o ritenete almeno possibile, che richiede di essere comunicato e che tuttavia occultate consapevolmente all’acquirente. Un esempio classico è un danno da umidità noto ma ricoperto di vernice in cantina.
In qualità di venditore devo davvero dichiarare tutti i vizi?
No, solo i vizi essenziali e nascosti che l’acquirente non può riconoscere durante una visita usuale. Non dovete indicare separatamente i vizi evidenti. Tuttavia, alle domande concrete dovete sempre rispondere in modo veritiero.
L’esclusione vale anche per la vendita di un immobile nuovo?
Per gli immobili di nuova costruzione – ad esempio acquistati da un promotore immobiliare – un’esclusione generale della garanzia è inefficace. L’esclusione totale è tipicamente possibile solo per la vendita di immobili esistenti usati.
Per quanto tempo rispondo come venditore dei vizi?
Per un immobile il termine di prescrizione è generalmente di cinque anni dalla consegna. Per i vizi occultati dolosamente si applica il termine ordinario di tre anni dalla conoscenza da parte dell’acquirente, limitato a un massimo di dieci anni.
Vantaggi e svantaggi dell’esclusione della garanzia per i venditori
Un’esclusione della garanzia rientra nello standard per la vendita di un immobile esistente, ma non ha effetto illimitato:
- Vantaggio – prevedibilità: non rispondete dei vizi che non conoscevate e che sono spiegabili con l’età dell’immobile.
- Vantaggio – certezza giuridica: dopo la scadenza dei termini potete considerare conclusa la vendita.
- Vantaggio – conforme agli usi del mercato: gli acquirenti si aspettano una simile esclusione per un immobile usato; essa non rende più difficile la vendita.
- Svantaggio – nessuna protezione in caso di dolo: se occultate un vizio noto, l’esclusione è priva di valore e rischiate la risoluzione della vendita e il risarcimento dei danni.
- Svantaggio – questioni probatorie: in seguito può essere controverso se conoscevate un vizio e dovevate comunicarlo. Una documentazione accurata è quindi decisiva.
Conclusione: l’onestà è la migliore protezione dalla responsabilità
L’esclusione della garanzia «acquistato come visto» vi solleva, in qualità di venditore, da molti rischi, ma solo finché fornite informazioni corrette. La migliore protezione contro successive Pertanto, non è la clausola più accorta, bensì l’informazione completa e onesta: rendete noti i vizi occulti conosciuti, rispondete alle domande in modo veritiero e mettete per iscritto gli aspetti essenziali. In questo modo l’esclusione rimane efficace e concludete la vendita con una sensazione di sicurezza. In caso di dubbio, è opportuno consultare il notaio rogante o un avvocato specializzato in diritto della compravendita.