Przy sprzedaży używanej nieruchomości większość umów sprzedaży wyłącza odpowiedzialność za wady fizyczne – często podsumowując to formułą „kupione w stanie, w jakim się znajduje". To wyłączenie nie jest jednak wolną ręką: jeśli świadomie zatają Państwo znaną sobie wadę, nadal ponoszą Państwo odpowiedzialność. Wyjaśniamy, jak daleko sięga wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi, kiedy jako sprzedający nadal są Państwo zobowiązani do odpowiedzialności oraz jakie wady należy ujawnić.
Co oznacza „kupione w stanie, w jakim się znajduje"?
„Kupione w stanie, w jakim się znajduje" to potoczne skrócone określenie wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Sprzedający oświadcza tym samym, że nie chce odpowiadać za wady fizyczne nieruchomości. W notarialnych umowach sprzedaży zamiast potocznie brzmiącej formuły najczęściej stosuje się bardziej precyzyjne sformułowanie „z wyłączeniem wszelkiej odpowiedzialności za wady fizyczne" lub „z wyłączeniem rękojmi za wady fizyczne".
Podstawą jest prawo rękojmi przy sprzedaży uregulowane w niemieckim kodeksie cywilnym (BGB). Wada fizyczna występuje zgodnie z § 434 BGB, jeżeli w chwili wydania nieruchomość nie ma uzgodnionych właściwości, nie nadaje się do zwykłego użytkowania lub nie posiada typowych właściwości, których kupujący może oczekiwać. Od reformy prawa sprzedaży z 1 stycznia 2022 r. wymagania subiektywne i obiektywne są równorzędne – rzeczywiste właściwości są zatem w większym stopniu oceniane według zwyczajowego standardu.
Bez szczególnego postanowienia sprzedający musiałby odpowiadać za takie wady. Przy sprzedaży używanej nieruchomości wyłączenie odpowiedzialności za wady fizyczne w umowie jest dlatego zwyczajowe i prawnie bezproblemowe. Mało który prywatny właściciel chce po sprzedaży przez wiele lat odpowiadać za stan domu, który może mieć dziesiątki lat.
Jak daleko sięga wyłączenie rękojmi?
Wyłączenie przenosi na kupującego ryzyko ukrytych wad fizycznych, o których sprzedający nie wiedział. Jeżeli po zakupie ujawnią się wady, których można było oczekiwać w przypadku obiektu w tym wieku i o których Państwo nie wiedzieli, kupujący co do zasady nie może dochodzić wobec Państwa roszczeń.
Wyłączenie ma jednak wyraźne granice:
- Znane wady: Jeżeli kupujący znał wadę już w chwili zawarcia umowy, jego prawa i tak są wyłączone (§ 442 BGB). Wyłączenie niczego w tym zakresie nie zmienia.
- Wady prawne w księdze wieczystej: Prawa osób trzecich wpisane do księgi wieczystej – takie jak hipoteki gruntowe lub służebności przejazdu – muszą Państwo usunąć lub ujawnić, niezależnie od tego, czy kupujący je znał (§ 442 ust. 2 BGB).
- Gwarantowane właściwości: Jeśli wyraźnie zapewnili Państwo określone właściwości lub przejęli gwarancję, wyłączenie Państwu nie pomoże.
- Nowa zabudowa i deweloper: Jeśli deweloper sprzedaje nowo wybudowaną nieruchomość, w dużej mierze zastosowanie mają przepisy dotyczące umowy o dzieło; ogólne wyłączenie jest tutaj bezskuteczne. Również w uprzednio sformułowanych klauzulach umownych (OWU) wyłączenia dotyczące nowo wybudowanych obiektów budowlanych są niedopuszczalne.
Ważne dla właściwej kwalifikacji: rygorystyczne przepisy ochronne dotyczące konsumenckiej sprzedaży towarów (§§ 474 i nast. BGB), które znacznie ograniczają możliwość wyłączenia, mają zastosowanie wyłącznie do rzeczy ruchomych – nie do gruntów i nieruchomości. Przy sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego osobie prywatnej pełne wyłączenie odpowiedzialności z tytułu wad pozostaje zatem skuteczne.
Kiedy ponoszą Państwo odpowiedzialność mimo wyłączenia: podstępnie zatajone wady
Decydujący wyjątek reguluje § 444 BGB:
Na uzgodnienie, na mocy którego prawa kupującego z tytułu wady zostają wyłączone lub ograniczone, sprzedawca nie może się powoływać w zakresie, w jakim podstępnie zataił wadę lub przejął gwarancję dotyczącą właściwości rzeczy.
Mówiąc wprost: gdy tylko podstępnie zatajają Państwo wadę, całe wyłączenie odpowiedzialności z tytułu wad staje się bezskuteczne w odniesieniu do tej wady. Znajdują się Państwo wówczas w takiej sytuacji, jakby nigdy nie uzgodnili Państwo wyłączenia.
Podstęp zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości wymaga, aby znali Państwo wadę – lub przynajmniej uznawali jej wystąpienie za możliwe – i świadomie pozostawiali kupującego w niewiedzy, mimo że wiedzą Państwo lub liczą się z tym, że po uzyskaniu wiedzy nie kupiłby on nieruchomości albo nie kupiłby jej na tych warunkach. Wystarczy zamiar ewentualny; samo niedbalstwo lub niewiedza nie są natomiast wystarczające. Typowe spory dotyczą na przykład znanej wilgotnej piwnicy lub piwnicy dotkniętej pleśnią, wcześniejszego zalania wodą lub porażenia przez grzyb domowy, poddasza zaadaptowanego bez pozwolenia na budowę albo zamalowanych i zamaskowanych wcześniejszych szkód.
Państwa obowiązki informacyjne jako sprzedających
Podstęp nie powstaje wyłącznie wskutek podania nieprawdziwych informacji, lecz także przez milczenie – gdy istnieje obowiązek wyjaśnienia. Wynika on ze stosunku zobowiązaniowego powstałego przed zawarciem umowy (§ 311 ust. 2 w związku z § 241 ust. 2 BGB).
Ogólna zasada brzmi: należy z własnej inicjatywy poinformować o takich okolicznościach, które są w sposób oczywisty istotne dla decyzji o zakupie i których kupujący nie może sam rozpoznać podczas zwykłych oględzin. Typowo należą do nich:
- ukryte szkody spowodowane wilgocią, pleśnią lub grzybem domowym
- wcześniejsze szkody wodne lub problemy konstrukcyjne
- poważne wady dachu, instalacji lub ogrzewania
- prace budowlane bez wymaganej zgody („samowola budowlana")
- obciążenia zanieczyszczeniami, skażona gleba lub poważne konflikty sąsiedzkie
Nie muszą Państwo natomiast ujawniać oczywistych wad, które podczas normalnych oględzin od razu rzucają się w oczy – na przykład widocznie zużytych podłóg lub wyraźnie starego kotła grzewczego. Jeśli jednak zostaną Państwo zapytani wprost, muszą Państwo odpowiedzieć zgodnie z prawdą. Również twierdzenia „na chybił trafił” – czyli stwierdzenia bez jakiejkolwiek podstawy, na przykład „piwnica nigdy nie była wilgotna", mimo że wcale Państwo tego nie wiedzą – mogą uzasadniać zarzut podstępnego zatajenia.
Nasza rada: najlepiej zapisać znane wady i ujawnione okoliczności w umowie sprzedaży lub załączniku. Zapewnia to jasność i chroni Państwa później przed zarzutem zatajenia czegoś.
Jakie prawa ma kupujący w przypadku wady?
Jeśli wyłączenie nie ma zastosowania – na przykład z powodu podstępu – kupującemu przysługują ustawowe prawa z tytułu wad zgodnie z § 437 BGB:
- świadczenie uzupełniające, czyli usunięcie wady
- odstąpienie od umowy lub obniżenie ceny zakupu
- odszkodowanie lub zwrot bezskutecznie poniesionych nakładów
W przypadku podstępnego wprowadzenia w błąd kupujący może dodatkowo uchylić się od umowy sprzedaży w ciągu roku od wykrycia (§ 123 BGB) i doprowadzić do wzajemnego zwrotu świadczeń.
Dużą rolę w zakresie Państwa odpowiedzialności odgrywa również przedawnienie (§ 438 BGB). W przypadku budynku roszczenia z tytułu wad co do zasady przedawniają się po pięciu latach od przekazania. Jeśli jednak podstępnie zataili Państwo wadę, obowiązuje zwykły trzyletni termin przedawnienia (§ 195 BGB). Zgodnie z § 199 BGB zaczyna on biec dopiero z końcem roku, w którym kupujący odkrył wadę – co w praktyce może znacznie wydłużyć Państwa odpowiedzialność poza pięć lat. Dopiero po dziesięciu latach następuje absolutna granica maksymalna.
FAQ dotyczące zasady „kupione, jak obejrzane"
Czy zasada „kupione, jak obejrzane" wyłącza każdą odpowiedzialność?
Nie. Klauzula chroni Państwa jedynie przed odpowiedzialnością za wady, o których Państwo nie wiedzieli i które nie były zagwarantowane. Za podstępnie zatajone wady oraz uzgodnione właściwości odpowiadają Państwo mimo wyłączenia.
Co uznaje się za podstępnie zatajone wady?
Podstępnie zatajona jest wada, o której Państwo wiedzą lub przynajmniej uznają ją za możliwą, która wymaga ujawnienia, a mimo to świadomie zatajają ją Państwo przed kupującym. Klasycznym przykładem jest znana, ale zamalowana szkoda spowodowana wilgocią w piwnicy.
Czy jako sprzedający naprawdę muszę ujawnić wszystkie wady?
Nie, tylko istotne, ukryte wady, których kupujący nie może rozpoznać podczas zwykłych oględzin. Oczywistych wad nie muszą Państwo wskazywać osobno. Na konkretne pytania muszą jednak Państwo zawsze odpowiadać zgodnie z prawdą.
Czy wyłączenie obowiązuje również przy sprzedaży nowej nieruchomości?
W przypadku nowo wybudowanych obiektów – na przykład od dewelopera – ogólne wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne. Pełne wyłączenie jest typowo możliwe jedynie przy sprzedaży używanych nieruchomości istniejących.
Jak długo jako sprzedający odpowiadam za wady?
W przypadku nieruchomości termin przedawnienia wynosi co do zasady pięć lat od wydania. W przypadku podstępnie zatajonych wad obowiązuje zwykły termin trzech lat od uzyskania wiedzy przez kupującego – ograniczony maksymalnie do dziesięciu lat.
Zalety i wady wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi dla sprzedających
Wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi należy do standardu przy sprzedaży istniejącej nieruchomości – ale nie działa bez ograniczeń:
- Zaleta – przewidywalność: Nie odpowiadają Państwo za wady, o których nie wiedzieli i które można wyjaśnić wiekiem obiektu.
- Zaleta – spokój prawny: Po upływie terminów mogą Państwo uznać sprzedaż za zakończoną.
- Zaleta – zgodność z rynkiem: Kupujący oczekują takiego wyłączenia przy używanej nieruchomości; nie utrudnia ono sprzedaży.
- Wada – brak ochrony w przypadku podstępu: Jeśli zatają Państwo znaną wadę, wyłączenie jest bezwartościowe – a Państwo ryzykują odstąpienie od umowy i odszkodowanie.
- Wada – kwestie dowodowe: To, czy znali Państwo wadę i byli zobowiązani ją ujawnić, może później stać się przedmiotem sporu. Dlatego kluczowe jest rzetelne udokumentowanie.
Podsumowanie: uczciwość to najlepsza ochrona przed odpowiedzialnością
Wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi „kupione jak oglądane” zdejmuje ze sprzedającego wiele ryzyka – ale tylko tak długo, jak długo przekazuje on uczciwe informacje. Najlepsza ochrona przed późniejszymi Żądania nie są zatem najbardziej zręcznym rozwiązaniem, lecz pełne i uczciwe ujawnienie informacji: należy ujawnić znane, ukryte wady, udzielać prawdziwych odpowiedzi na pytania i najważniejsze kwestie utrwalić na piśmie. Dzięki temu wyłączenie pozostaje skuteczne, a sprzedaż zostaje zawarta z poczuciem bezpieczeństwa. W razie wątpliwości warto skorzystać z porady notariusza sporządzającego akt lub adwokata specjalizującego się w prawie sprzedaży.