Tapu sicili, okuyabildiğiniz varsayımıyla taşınmazınız hakkında gerçeği söyler. Bir tapu sicil kaydı ilk bakışta karmaşık görünür, ancak her zaman aynı sabit yapıyı izler: başlık, envanter kaydı ve numaralandırılmış üç bölüm. Hangi bilgilerin hangi kısma ait olduğunu bilen kişi, birkaç dakika içinde taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde hangi yüklerin bulunduğunu anlayabilir. Sizi belge boyunca bölüm bölüm yönlendiriyor ve satıcı olarak özellikle nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklıyoruz.
Bir tapu sicil sayfasının yapısı
Yapı kanunla belirlenmiştir. Her tapu sicil sayfası başlık, envanter kaydı ve üç bölümden oluşur (§ 4 GBV). Bu sıralama ülke genelinde aynıdır – kaydınız ister Bavyera’dan ister Schleswig-Holstein’dan alınmış olsun.
- Başlık: yetkili tapu sicil mahkemesini ve kayıt yerini (bölge, cilt, sayfa) belirtir.
- Envanter kaydı: taşınmazın kendisini – konum, büyüklük, kadastro parseli – tanımlar.
- Bölüm I: malikin kim olduğunu gösterir.
- Bölüm II: taşınmaz rehni hakları hariç olmak üzere yükler ve kısıtlamalar.
- Bölüm III: taşınmaz rehni hakları, yani ipotekler, taşınmaz borçları ve irat borçları.
Satıcılar için temel kural şöyledir: Bölüm I’de kimin satış yapabileceği belirtilir. Bölüm II ve III’te ise alıcının ve finansman sağlayan bankasının neyi önemsediği yer alır.
Başlık: Tapu sicil sayfanızın nerede tutulduğu
Başlık, belgenin üst kısmıdır. Burada yetkili tapu sicil mahkemesini, tapu sicil bölgesini (çoğunlukla kadastro bölgesi) ve cilt ile sayfa numarasını bulursunuz. Bu bilgiler, tapu sicilindeki benzersiz adresinizdir: Bölge ve sayfa numarasıyla taşınmazınız her zaman bulunabilir. Başlığın içerik açısından önemi yoktur, ancak ilişkilendirme açısından büyük önem taşır.
Envanter kaydı: Hangi taşınmazın kastedildiği
Envanter kaydı, söz konusu taşınmazı tanımlar. Tanım, resmî kayıt olan taşınmaz kadastrosundan gelir ve kadastro bölgesi, kadastro paftası ve kadastro parseli, kullanım türü ve konum (sokak, kapı numarası veya yerel olarak kullanılan adlandırma) ile metrekare cinsinden büyüklüğü kapsar (§ 6 GBV).
Burada gerçekten taşınmazınızın tamamının kayıt altına alınıp alınmadığını kontrol edin. Birden fazla kadastro parselinden oluşuyorsa, bunlar kendi sıra numaralarıyla kaydedilir. Satıcılar için üç ayrıntı önemlidir:
- Taşınmazla eşdeğer haklar gibi üst hakkı, ayrı bir üst hakkı tapu kütüğünde tutulur – böyle bir hakkı satıyorsanız, taşınmazın normal tapu kütüğü sayfası esas alınmaz.
- Bir kat mülkiyetinde kat mülkiyeti kütüğünün mevcut kayıtlar bölümü, belirli bir daire üzerindeki bağımsız mülkiyetle bağlantılı olarak taşınmazdaki paylı mülkiyet hissesini gösterir.
- Bir hâkimiyet şerhi, taşınmazınız lehine başka bir taşınmaz üzerinde bir hakkın bulunduğunu gösterir – örneğin komşu taşınmaz üzerinden geçiş hakkı. Bu tür haklar değeri artırır ve satışta devredilir.
I. Bölüm: Malikin kim olduğu
Birinci bölüm, mülkiyet ilişkilerini belgeler (§ 9 GBV). Malik veya birden fazla malik varsa tüm malikler ve ayrıca tescilin dayanağı kaydedilir: kural olarak temlik (satın alma sırasında mülkiyetin devri), miras durumunda miras intikali, cebri satıştan sonra ihale kararı.
Satıcılar açısından bu bölüm belirleyicidir; çünkü geçerli bir satışı yalnızca burada kayıtlı olan kişi gerçekleştirebilir. Taşınmaz birden fazla kişiye aitse tapu kütüğü, bu kişilerin nasıl pay sahibi olduğunu ayırt eder: sabit paylara sahip paylı malik olarak (örneğin „her biri 1/2") veya „miras ortaklığı içinde" bir topluluk olarak. Her iki durumda da satışta tüm maliklerin katılımı ve satış sözleşmesini imzalaması gerekir. Miras sonrasında satış yapmak isteyen kişi, tapu kütüğünün zaten mirasçılar adına düzeltilip düzeltilmediğini kontrol etmelidir – aksi takdirde satıştan önce bu adımın tamamlanması gerekir.
II. Bölüm: Yükümlülükler ve kısıtlamalar
İkinci bölüm, satıcılar için tapu kaydının en önemli kısmıdır. Burada taşınmaz üzerindeki tüm yükümlülükler ve kısıtlamalar yer alır – tek istisna: ipotekler, arsa borçları ve irat borçları burada değil, III. bölümde yer alır (§ 10 GBV). Tipik kayıtlar şunlardır:
- Taşınmaz irtifakları: başka bir taşınmaz lehine haklar; örneğin yaya ve araç geçiş hakkı, tesisat hattı hakkı veya katlanma yükümlülüğü.
- Konut hakkı ve intifa hakkı: çoğunlukla yakınlar lehine tanınan kişisel kullanım hakları. Ömür boyu konut hakkı satışı önemli ölçüde zorlaştırabilir ve fiyatı düşürebilir.
- Taşınmaz yükü: taşınmazdan kaynaklanan tekrarlayan edimler; klasik olarak yaşlılık geçim hakkı veya bakım ve İrtifak yükümlülüğü.
- Önalım hakkı: satış durumunda üçüncü bir kişinin öncelikli olarak satın alma hakkı.
- Devir öncelik şerhi: bir alıcının mülkiyet devri talebini güvence altına alır – devam eden bir işlem sırasında görünür.
- Şerhler ve tasarruf kısıtlamaları: örneğin art mirasçı veya vasiyetname uygulayıcısı şerhi, iflas veya yeniden yapılandırma şerhi.
İlke şudur: Burada yazanlar genellikle taşınmaza bağlı kalır ve alıcıya geçer. Tescilli bir oturma veya geçit hakkına yeni malik katlanmak zorundadır. Bu tür takyidatları erkenden açıklayın – bunlar ilan dosyasında ve satış sözleşmesinde yer almalı, noter randevusundan hemen önce kötü bir sürpriz olarak ortaya çıkmamalıdır. Kayıtların sırası (derecesi), tereddüt halinde hangi hakkın öncelikli olacağına karar verebilir.
III. Bölüm: Taşınmaz rehin hakları
Üçüncü bölüm, taşınmaz rehin haklarını kaydeder: ipotekler, taşınmaz borçları ve irat borçları (§ 11 GBV). Bunlar kural olarak sizin veya önceki bir malikin kullandığı taşınmaz kredisini güvence altına alır. Günümüzde en yaygın olan Grundschuld'dur; çünkü esnek ve yeniden kullanılabilir. Buna karşılık klasik ipotek, belirli bir alacağa sıkı biçimde bağlıdır ve bu alacağın ödenmesiyle azalır.
Yaygın bir yanılgı şudur: Kredisini tamamen geri ödeyen kişinin taşınmaz borcunun otomatik olarak ortadan kalkacağı sanılır. Bu doğru değildir. Taşınmaz borcu, resmen silinene kadar tescilli kalır – bunun için bankanın terkin onayına ve tapu sicil müdürlüğüne sunulacak tasdikli bir başvuruya ihtiyacınız vardır. III. bölümünüzde hâlâ eskiden kalma ve uzun zaman önce ödenmiş bir taşınmaz borcu bulunuyorsa, bu endişe nedeni değil, ancak satış hazırlığında dikkate alınması gereken bir noktadır. Çünkü alıcı ve banka kural olarak takyidatsız devir bekler: Mevcut taşınmaz borçları, işlem kapsamında ya kapatılır ya da silinir – genellikle satış bedelinden noter aracılığıyla.
Kırmızı alt çizgi silindiği anlamına gelir
Pratik bir okuma yardımı: Silinen kayıtlar tapu sicilinden kaldırılmaz, işaretlenir. Klasik tapu sicilinde kırmızı altı çizili (“kırmızıya boyanmış”) olarak, elektronik çıktıda ise altı çizili veya açıkça silinmiş olarak gösterilir. Üzeri çizilmiş veya altı çizilmiş bir kayıt artık geçerli değildir. Bunu gözden kaçıran kişi, çoktan sonuçlanmış bir takyidatı hâlâ güncel sanabilir.
Tapu sicili neden bağlayıcıdır
Neden ayrıntılı okuma gerçekten önemlidir? Çünkü tapu sicili kamu güveninden yararlanır. Bir taşınmaz üzerindeki bir hakkı hukuki işlem yoluyla edinen kişi lehine, tapu sicilinin içeriği doğru kabul edilir (§ 892 BGB). Dolayısıyla iyi niyetli bir alıcı kayıtlara güvenebilir. Tapu sicilinde yazanlar hukuken önem taşır ve eksik olan hususlar ona karşı geçersiz hale gelebilir. İşte bu nedenle bölümlerinizin güncel durumu çok önemlidir.
Bu arada tapu sicilini herkes inceleyemez: İncelemeye yalnızca haklı bir menfaat ortaya koyan kişiler izinlidir (§ 12 GBO). Malik olarak bu menfaate her zaman sahipsiniz; satın almakla ilgilenen kişi ise kural olarak ancak sizin onayınızla veya görevlendirilen noter aracılığıyla bu menfaate sahip olur.
Tapu sicili örneği hakkında SSS
II. Bölüm ile III. Bölüm arasındaki fark nedir?
II. Bölüm, taşınmaz rehin hakları dışındaki tüm yükümlülükleri ve kısıtlamaları içerir; örneğin geçiş ve konut hakları, intifa hakkı, taşınmaz yükümlülükleri veya önalım hakları. III. Bölüm yalnızca taşınmaz rehin haklarına ayrılmıştır; yani genellikle bir krediyi güvence altına alan ipotekler, taşınmaz borçları ve irat borçları burada yer alır.
„Yükümlülüklerden ari" devir ne anlama gelir?
Yükümlülüklerden ari, taşınmazın III. Bölümdeki eski taşınmaz rehin hakları olmaksızın alıcıya devredilmesi anlamına gelir. Mevcut taşınmaz borçları bu amaçla işlemler sırasında kapatılır veya silinir. II. Bölümdeki hakların da sona erip ermeyeceği müzakere konusudur ve açıkça düzenlenmelidir; aksi takdirde örneğin bir konut hakkı devam eder.
Satış yapmadan önce bir taşınmaz borcu mutlaka silinmeli midir?
Önceden silinmesi zorunlu değildir. Silme işlemini devir işlemleriyle birleştirebilirsiniz: Noter, taşınmaz borcunun satış bedelinden yapılacak ödeme karşılığında kapatılmasını ve tapu sicilinden silinmesini sağlar. Zaman planının aksamaması için bankanın silme belgelerini zamanında temin etmek önemlidir.
II. Bölümdeki bir konut hakkı satışı nasıl etkiler?
Tescilli bir konut hakkına alıcı katlanmak zorundadır; bu hak çoğu zaman elde edilebilecek bedeli önemli ölçüde düşürür ve ilgilenen alıcıların çevresini daraltır. Bu hakkı gizleyemezsiniz. Taşınmazın bu haktan ari olarak satılması isteniyorsa, hak sahibi kişinin silme işlemine onay vermesi gerekir.
Tapu sicilini kim inceleyebilir?
Yalnızca haklı bir menfaati kanıtlayan kişiler. Tapu sicili, ticaret sicili gibi kamuya açık bir sicil değildir. Mülk sahipleri, noterler ve makamlar düzenli olarak erişim sahibidir; satın alma ilgilileri genellikle noter aracılığıyla veya sizin onayınızla inceleme yapabilir.
Tapu sicili örneği, tapu sicilinin kendisiyle aynı mıdır?
Örnek, tapu sicili sayfanızın güncel içeriğinin bir çıktısıdır. Basit ve tasdikli örnek (resmî çıktı) olarak alınabilir. Kendi kontrolünüz için basit örnek yeterlidir; noter randevusu için genellikle güncel, tasdikli bir nüsha kullanılır.
Sonuç: Önce anlayın, sonra satın
Tapu sicili örneği, yedi mühürlü bir kitap değil, bölümlere ayrılmış ve anlaşılır bir belgedir. Mantığını aklınızda tutun: Başlık ve envanter kaydı, hangi taşınmazın söz konusu olduğunu belirtir; I. bölüm, kimin sahibi olduğunu gösterir; II. bölüm, taşınmaz üzerindeki yükümlülükleri ve kısıtlamaları; III. bölüm ise taşınmaz rehin haklarını belirtir. Satış sürecine başlamadan önce bu bölümlerin her birini sakince incelemelisiniz: Malik doğru mu? II. bölümde taşınmaz üzerinde hangi haklar mevcut? Ve III. bölümde, takyidatsız bir devir için hâlâ açıklığa kavuşturulması gereken ne yazıyor? Tapu sicilini anlayan kişi daha güvenli müzakere eder ve noter masasında kötü sürprizlerden kaçınır.