Поземельная книга содержит достоверные сведения о вашей недвижимости — при условии, что вы умеете её читать. На первый взгляд выписка из поземельной книги кажется сложной, однако всегда имеет одинаковую структуру: заголовок, реестр объектов и три пронумерованных раздела. Зная, какая информация относится к какой части, за несколько минут можно определить, кому принадлежит земельный участок и какие обременения на нём зарегистрированы. Мы проведём вас по документу раздел за разделом и объясним, на что продавцу следует обратить особое внимание.
Как устроен лист поземельной книги
Структура установлена законом. Каждый лист поземельной книги состоит из заголовка, реестра объектов и трёх разделов (§ 4 GBV). Этот порядок одинаков по всей Германии — независимо от того, получена ли ваша выписка из Баварии или Шлезвиг-Гольштейна.
- Заголовок: указывает компетентное учреждение поземельной книги и место хранения записи (округ, том, лист).
- Реестр объектов: описывает сам земельный участок — местоположение, размер, кадастровый участок.
- Раздел I: кто является собственником.
- Раздел II: обременения и ограничения, за исключением залогов недвижимости.
- Раздел III: залоги недвижимости, то есть ипотека, поземельные и рентные долги.
Практическое правило для продавцов: в разделе I указано, кто имеет право продавать. В разделах II и III указано, что интересует покупателя и финансирующий его банк.
Заголовок: где ведётся ваш лист поземельной книги
Заголовок — это верхняя часть документа. Здесь указаны компетентный участковый суд как учреждение поземельной книги, округ поземельной книги (обычно кадастровая община), а также номера тома и листа. Эти сведения являются вашим однозначным адресом в поземельной книге: по округу и номеру листа ваш земельный участок можно найти в любое время. Для содержания записи заголовок значения не имеет, но для её идентификации имеет решающее значение.
Реестр объектов: о каком земельном участке идёт речь
Реестр объектов описывает земельный участок, о котором идёт речь. Обозначение происходит из официального реестра — кадастра недвижимости — и включает кадастровую общину, кадастровый сектор и кадастровый участок, вид использования и местоположение (улица, номер дома или общепринятое местное обозначение), а также площадь в квадратных метрах (§ 6 GBV).
Проверьте здесь, действительно ли учтён весь ваш земельный участок. Если он состоит из нескольких кадастровых участков, они указаны под "зафиксированными под собственными текущими номерами. Для продавцов важны три детали:
- Права, приравненные к земельной собственности, такие как право наследственной застройки, ведутся в отдельной поземельной книге права наследственной застройки – если вы продаёте такое право, определяющим является не обычный лист поземельной книги участка.
- В случае квартиры в многоквартирном доме реестр объекта в поземельной книге квартир указывает долю совладения в земельном участке, связанную с исключительным правом собственности на конкретную квартиру.
- Отметка о господствующем участке показывает, что вашему участку принадлежит право на чужой земельный участок – например, право прохода через соседний участок. Такие права повышают стоимость и переходят вместе с объектом при продаже.
Отдел I: Кто является собственником
Первый отдел документирует отношения собственности (§ 9 GBV). В него вносятся собственник или – если их несколько – все собственники, а также основание внесения записи: как правило, соглашение о передаче права собственности (переход права собственности при покупке), при наследовании – правопреемство, после принудительных торгов – судебное решение о присуждении.
Для продавцов этот раздел имеет решающее значение, поскольку юридически действительно продать объект может только тот, кто указан здесь. Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, поземельная книга различает, каким образом они участвуют: как собственники долей с фиксированными долями (например, «по 1/2 каждому») или в сообществе «в составе наследственного сообщества». В обоих случаях при продаже должны участвовать все собственники и подписать договор купли-продажи. Тот, кто хочет продать недвижимость после наследования, должен проверить, внесены ли наследники уже в поземельную книгу – в противном случае перед продажей необходимо сначала исправить эту запись.
Отдел II: Обременения и ограничения
Второй отдел – центральная часть выписки для продавцов. Здесь указываются все обременения и ограничения земельного участка – за одним исключением: ипотека, земельные долги и рентные долги относятся не сюда, а в отдел III (§ 10 GBV). Типичные записи:
- Земельные сервитуты: права в пользу другого земельного участка, например право прохода и проезда, право прокладки коммуникаций или обязанность терпеть определённые действия.
- Право проживания и узуфрукт: личные права пользования, часто в пользу родственников. Пожизненное право проживания может существенно усложнить продажу и снизить цену.
- Реальная повинность: периодические предоставления или услуги, связанные с земельным участком, классически – содержание пожилого собственника или уход и Обязанность по обеспечению.
- Право преимущественной покупки: право третьего лица приобрести объект преимущественно перед другими в случае продажи.
- Предварительная запись о передаче права собственности: обеспечивает требование покупателя о передаче права собственности — она появляется в ходе текущего оформления сделки.
- Отметки и ограничения распоряжения: например, отметка о последующем наследнике или исполнителе завещания, отметка о несостоятельности или санации.
Принцип таков: то, что здесь указано, как правило, сохраняет силу в отношении земельного участка и переходит к покупателю. Зарегистрированное право проживания или прохода новый собственник обязан терпеть. Раскрывайте такие обременения заранее — им место в экспозе и договоре купли-продажи, а не в неприятном сюрпризе незадолго до визита к нотариусу. Очерёдность (ранг) записей может решить, какое право в случае сомнений имеет приоритет.
Раздел III: вещные права обеспечения
В третьем разделе указываются вещные права обеспечения: ипотеки, земельные долги и рентные долги (§ 11 GBV). Как правило, они обеспечивают ипотечный кредит на недвижимость, который взяли вы или предыдущий собственник. Сегодня чаще всего используется земельный долг, поскольку он гибок и может использоваться повторно; классическая ипотека, напротив, жёстко привязана к определённому требованию и уменьшается по мере его погашения.
Распространённое заблуждение: тот, кто полностью погасил кредит, будто бы автоматически погашает и земельный долг. Это не так. Земельный долг остаётся зарегистрированным до тех пор, пока не будет официально исключён — для этого нужны разрешение банка на погашение и заверенное заявление в земельный кадастр. Если в вашем разделе III ещё указан старый, давно погашенный земельный долг, это не повод для беспокойства, но важный пункт при подготовке к продаже. Ведь покупатель и банк обычно ожидают передачу без обременений: существующие земельные долги для оформления сделки либо погашаются, либо исключаются — обычно через нотариуса из покупной цены.
Подчёркнутое красным означает погашенное
Практическая подсказка для чтения: погашенные записи в земельной книге не удаляются, а помечаются. В классической земельной книге они подчёркиваются красным («выделяются красным»), а в машинной распечатке подчёркиваются или прямо обозначаются как погашенные. Поэтому зачёркнутая или подчёркнутая запись больше не действует. Если этого не заметить, можно принять давно урегулированное обременение за действующее.
Почему земельная книга имеет обязательную силу
Почему вообще стоит внимательно читать этот документ? Потому что земельная книга пользуется публичным доверием. В пользу того, кто приобретает право на земельный участок посредством сделки, содержание земельной книги считается достоверным (§ 892 ГГУ). Поэтому добросовестный покупатель вправе полагаться на внесённые записи. Сведения земельной книги имеют юридическое значение — а то, чего в ней нет, может утратить силу по отношению к нему. Именно поэтому так важно актуальное состояние ваших разделов.
Впрочем, ознакомиться с земельной книгой может не каждый: доступ разрешён только тому, кто обоснует законный интерес (§ 12 Положения о земельной книге). Как собственник, вы всегда имеете такой интерес; потенциальный покупатель — как правило, только с вашего согласия или через уполномоченного нотариуса.
FAQ по выписке из земельной книги
В чём разница между разделами II и III?
Раздел II содержит все обременения и ограничения, за исключением залоговых прав на земельный участок, — например, права прохода и проживания, узуфрукт, вещные повинности или преимущественные права покупки. Раздел III предназначен исключительно для залоговых прав на земельный участок, то есть ипотек, поземельных и рентных долгов, которые обычно обеспечивают кредит.
Что означает передача «без обременений»?
Это означает, что недвижимость переходит к покупателю без прежних залоговых прав из раздела III. Существующие поземельные долги при этом погашаются или удаляются в процессе оформления сделки. Устраняются ли также права из раздела II, является предметом переговоров и должно быть прямо урегулировано — например, право проживания в противном случае сохраняется.
Нужно ли всегда удалять поземельный долг до продажи?
Не обязательно заранее. Вы можете связать его удаление с оформлением сделки: нотариус обеспечит погашение поземельного долга за счёт покупной цены и его удаление из земельной книги. Важно своевременно получить в банке документы для удаления записи, чтобы соблюсти график.
Как право проживания в разделе II влияет на продажу?
Покупатель обязан терпеть зарегистрированное право проживания — оно часто значительно снижает достижимую цену и ограничивает круг заинтересованных лиц. Скрывать его нельзя. Если недвижимость должна быть продана свободной от этого права, управомоченное лицо должно согласиться на его удаление.
Кто может ознакомиться с земельной книгой?
Только тот, кто докажет наличие законного интереса. Земельная книга не является публичным реестром, как торговый реестр. Владельцы, нотариусы и органы власти регулярно получают доступ; потенциальные покупатели обычно знакомятся с документом через нотариуса или с вашего согласия.
Является ли выписка из поземельной книги тем же, что и поземельная книга?
Выписка представляет собой распечатку актуального содержания листа поземельной книги. Она бывает простой и заверенной (официальная распечатка). Для самостоятельной проверки достаточно простой выписки; для встречи у нотариуса обычно используется актуальная заверенная версия.
Итог: сначала понять, затем продавать
Выписка из поземельной книги — не книга за семью печатями, а чётко структурированный документ. Запомните логику: заголовок и реестр объектов указывают, какой именно земельный участок имеется в виду, раздел I — кто им владеет, раздел II содержит обременения и ограничения, а раздел III — залоговые права на недвижимость. Прежде чем приступать к продаже, следует спокойно изучить каждый из этих разделов: правильно ли указан собственник? Какие права обременяют объект в разделе II? И что указано в разделе III, что ещё необходимо выяснить для передачи объекта без обременений? Тот, кто понимает свою поземельную книгу, увереннее ведёт переговоры и избегает неприятных сюрпризов у нотариуса.