Поземельна книга містить правдиву інформацію про вашу нерухомість — за умови, що ви вмієте її читати. На перший погляд витяг із поземельної книги може здаватися складним, однак він завжди має однакову структуру: заголовок, опис майна та три пронумеровані розділи. Якщо знати, яка інформація міститься в кожній частині, за кілька хвилин можна визначити, кому належить земельна ділянка і які обтяження на ній існують. Ми крок за кроком проведемо вас через цей документ і пояснимо, на що продавцеві слід звернути особливу увагу.
Структура аркуша поземельної книги
Структура встановлена законом. Кожен аркуш поземельної книги складається із заголовка, опису майна та трьох розділів (§ 4 GBV). Ця послідовність однакова по всій Німеччині — незалежно від того, отримали ви витяг із Баварії чи Шлезвіг-Гольштейну.
- Заголовок: зазначає компетентний орган, що веде поземельну книгу, та місце знаходження запису (округ, том, аркуш).
- Опис майна: описує саму земельну ділянку — місцезнаходження, площу, кадастрову ділянку.
- Розділ I: хто є власником.
- Розділ II: обтяження та обмеження, за винятком речових обтяжень земельної ділянки.
- Розділ III: речові обтяження земельної ділянки, тобто іпотеки, земельні та рентні борги.
Основне правило для продавців: у розділі I зазначено, хто має право продавати. У розділах II і III зазначено, що цікавить покупця та банк, який фінансує придбання.
Заголовок: де ведеться ваш аркуш поземельної книги
Заголовок — це верхня частина документа. Тут ви знайдете компетентний дільничний суд як орган, що веде поземельну книгу, округ поземельної книги (зазвичай кадастрову громаду), а також номери тому й аркуша. Ці дані є вашою однозначною адресою в поземельній книзі: за округом і номером аркуша вашу земельну ділянку можна будь-коли знайти. Для змісту заголовок не має значення, але для ідентифікації — має вирішальне.
Опис майна: про яку земельну ділянку йдеться
Опис майна характеризує земельну ділянку, про яку йдеться. Позначення походить з офіційного реєстру — кадастру нерухомості — і охоплює кадастрову громаду, кадастровий масив і кадастрову ділянку, вид використання та місцезнаходження (вулиця, номер будинку або місцеве позначення), а також площу в квадратних метрах (§ 6 GBV).
Перевірте тут, чи справді охоплено всю вашу земельну ділянку. Якщо вона складається з кількох кадастрових ділянок, вони зазначені під внесеними за власними поточними номерами. Для продавців важливі три деталі:
- Права, прирівняні до права власності на земельну ділянку, як-от право забудови, ведуться в окремій книзі права забудови – якщо ви продаєте таке право, визначальним є не звичайний аркуш поземельної книги земельної ділянки.
- У разі квартири у спільній власності реєстр нерухомого майна житлового приміщення зазначає частку співвласності в земельній ділянці, пов’язану з окремою власністю на певну квартиру.
- Позначка про панування свідчить про те, що вашій земельній ділянці належить право на чужу земельну ділянку – наприклад, право проходу через сусідню ділянку. Такі права підвищують вартість і переходять до покупця під час продажу.
Розділ I: Хто є власником
У першому розділі документуються відносини власності (§ 9 GBV). Зазначаються власник або – якщо їх кілька – усі власники, а також підстава внесення запису: як правило, передача права власності (перехід права власності під час купівлі), у разі спадкування – спадкування, після примусового продажу – присудження майна.
Для продавців цей розділ має вирішальне значення, оскільки законно продати майно може лише той, хто зазначений тут. Якщо нерухомість належить кільком особам, поземельна книга розрізняє, як вони беруть участь: як співвласники з фіксованими частками (наприклад, «по 1/2 кожному») або у спільноті «як спадкова спільнота». В обох випадках під час продажу мають брати участь усі власники та підписати договір купівлі-продажу. Той, хто хоче продати майно після спадкування, повинен перевірити, чи вже виправлено запис у поземельній книзі на спадкоємців – інакше цей крок необхідно зробити до продажу.
Розділ II: Обтяження та обмеження
Другий розділ є для продавців ключовою частиною витягу. Тут зазначаються всі обтяження та обмеження земельної ділянки – за одним винятком: іпотеки, земельні борги та рентні борги належать не до цього розділу, а до розділу III (§ 10 GBV). Типові записи:
- Земельні сервітути: права на користь іншої земельної ділянки, наприклад право проходу та проїзду, право прокладання комунікацій або обов’язок терпіти певні дії.
- Право користування житлом і узуфрукт: особисті права користування, часто на користь родичів. Довічне право проживання може істотно ускладнити продаж і знизити ціну.
- Реальний тягар: періодичні зобов’язання, пов’язані із земельною ділянкою, класично – утримання попереднього власника або догляд і Зобов’язання щодо забезпечення.
- Переважне право купівлі: право третьої особи у разі продажу придбати майно першочергово.
- Попередня реєстрація передачі права власності: забезпечує вимогу покупця щодо передачі права власності — вона з’являється під час поточного оформлення.
- Відмітки та обмеження розпорядження: наприклад, відмітка про наступного спадкоємця або виконавця заповіту, відмітка про неплатоспроможність чи санацію.
Принцип: те, що тут зазначено, як правило, залишається обтяженням земельної ділянки та переходить до покупця. Зареєстроване право проживання або право проходу чи проїзду новий власник має терпіти. Розкривайте такі обтяження заздалегідь — вони мають бути в експозе та договорі купівлі-продажу, а не ставати неприємною несподіванкою незадовго до нотаріального оформлення. Послідовність (ранг) записів може визначати, яке право в разі сумніву має перевагу.
Розділ III: речові забезпечення вимог
У третьому розділі зазначаються речові забезпечення вимог: іпотеки, земельні борги та рентні борги (§ 11 GBV). Як правило, вони забезпечують кредит на нерухомість, який взяли ви або попередній власник. Сьогодні найпоширенішим є земельний борг, оскільки він гнучкий і може використовуватися повторно; класична іпотека, натомість, нерозривно пов’язана з конкретною вимогою та зменшується в міру її погашення.
Поширена помилка: якщо хтось повністю погасив кредит, його земельний борг автоматично зникає. Це неправда. Земельний борг залишається зареєстрованим доти, доки його формально не буде вилучено — для цього потрібні згода банку на вилучення та засвідчена заява до органу ведення земельної книги. Якщо у вашому розділі III досі зазначений старий, давно погашений земельний борг, це не привід для занепокоєння, але це потрібно врахувати під час підготовки до продажу. Адже покупець і банк, як правило, очікують передачі без обтяжень: наявні земельні борги для оформлення або погашаються, або вилучаються — зазвичай нотаріусом із коштів від купівлі-продажу.
Підкреслено червоним означає вилучено
Практична підказка для читання: вилучені записи в земельній книзі не видаляються, а позначаються. У класичній земельній книзі їх підкреслюють червоним («почервонені»), а в машинному витягу підкреслюють або прямо зазначають як вилучені. Отже, закреслений або підкреслений запис більше не має чинності. Якщо цього не помітити, можна вважати актуальним обтяження, яке давно втратило чинність.
Чому земельна книга має обов’язкову силу
Чому взагалі варто уважно читати? Тому що земельний кадастр користується довірою громадськості. На користь того, хто набуває право на земельну ділянку шляхом правочину, зміст земельного кадастру вважається правильним (§ 892 BGB). Отже, добросовісний покупець може покладатися на записи. Те, що зазначено в земельному кадастрі, має юридичне значення – а те, чого там немає, може втратити силу щодо нього. Саме тому так важливий актуальний стан ваших розділів.
До речі, переглядати земельний кадастр може не кожен: доступ дозволено лише тому, хто обґрунтує законний інтерес (§ 12 GBO). Як власник, ви завжди маєте такий інтерес; потенційний покупець, як правило, лише за вашою згодою або через уповноваженого нотаріуса.
FAQ про витяг із земельного кадастру
У чому різниця між розділами II та III?
Розділ II містить усі обтяження та обмеження, за винятком іпотечних прав, – наприклад, права проходу та проживання, узуфрукт, речові повинності або переважні права купівлі. Розділ III призначений виключно для іпотечних прав, тобто іпотек, поземельних і рентних боргів, які зазвичай забезпечують кредит.
Що означає передача «без обтяжень»?
Без обтяжень означає, що нерухомість переходить до покупця без старих іпотечних прав із розділу III. Наявні поземельні борги для цього погашаються або видаляються в процесі оформлення. Чи припиняються також права з розділу II, є предметом переговорів і має бути прямо врегульовано – наприклад, право проживання інакше зберігається.
Чи потрібно завжди видаляти поземельний борг до продажу?
Не обов’язково заздалегідь. Ви можете пов’язати видалення з оформленням: нотаріус забезпечить погашення поземельного боргу за рахунок оплати з купівельної ціни та його видалення із земельного кадастру. Важливо вчасно отримати в банку документи для видалення, щоб дотриматися графіка.
Як право проживання в розділі II впливає на продаж?
Зареєстроване право проживання покупець зобов’язаний терпіти – воно часто істотно знижує можливу ціну та звужує коло зацікавлених осіб. Замовчувати його не можна. Якщо нерухомість має бути продана вільною від цього права, уповноважена особа повинна погодитися на його видалення.
Хто може переглядати земельний кадастр?
Лише той, хто доведе наявність законного інтересу. Земельний кадастр не є публічним реєстром, як торговий реєстр. Власники, нотаріуси та органи влади регулярно мають доступ; потенційні покупці зазвичай отримують доступ через нотаріуса або за вашою згодою.
Чи є витяг із поземельної книги тим самим, що й поземельна книга?
Витяг — це роздруківка актуального змісту вашого аркуша поземельної книги. Він буває простим і засвідченим (офіційна роздруківка). Для власної перевірки достатньо простого витягу; для зустрічі в нотаріуса зазвичай використовують актуальний засвідчений стан.
Висновок: спочатку зрозуміти, потім продавати
Витяг із поземельної книги — це не книга за сімома печатками, а чітко структурований документ. Запам’ятайте логіку: заголовок і опис майна вказують, яка саме земельна ділянка мається на увазі, розділ I — кому вона належить, розділ II містить обтяження та обмеження, а розділ III — речові права застави на нерухомість. Перш ніж розпочинати продаж, варто спокійно переглянути кожну з цих частин: чи правильно вказано власника? Які права обтяжують об’єкт у розділі II? І що зазначено в розділі III, що ще потрібно з’ясувати для передачі без обтяжень? Той, хто розуміє свою поземельну книгу, упевненіше веде переговори й уникає неприємних сюрпризів за нотаріальним столом.