Emlakçı olmadan satış yapan kişi komisyon tasarrufu sağlar; ancak her adımın sorumluluğunu da tek başına üstlenir. Pahalı hatalar tam da burada ortaya çıkar: Fazla yüksek bir fiyat, eksik bir tanıtım dosyası veya doğrulanmamış bir alıcı, kısa sürede bir emlakçının maliyetinden daha fazla zaman ve paraya mal olabilir. Özel satışta en sık karşılaşılan tuzakları ve bunlardan en başından nasıl kaçınabileceğinizi gösteriyoruz.
Özel satışta neden özellikle çok hata yapılır?
Emlakçı olmadan satışta, normalde bir profesyonelin üstlendiği tüm görevleri siz devralırsınız: değerleme, tanıtım dosyası, pazarlama, gösterimler, fiyat görüşmesi ve noter randevusunun hazırlanması. Emlakçı görevlendirme zorunluluğu yoktur – zorunlu olan yalnızca satış sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesidir (§ 311b BGB).
Karşılığında kazanılan, tasarruf edilen komisyon olur: Bu komisyon genellikle KDV dahil satış fiyatının yüzde 5 ila 7'si arasındadır ve Aralık 2020'den bu yana kural olarak alıcı ile satıcı arasında paylaşılır (§ 656c BGB). Bu tasarruftan yararlanmak isteyen kişi, satışı yavaşlatan veya pahalılaştıran hataları bilmelidir. Aşağıdaki dokuz hata en yaygın olanlardır.
Emlakçı olmadan satışta en sık yapılan hatalar
Hata 1: Piyasaya uymayan bir fiyat
İlan fiyatı en büyük etkendir – ve en sık yapılan hata kaynağıdır. Fazla yüksek bir fiyat, ilgilileri uzaklaştırır; gayrimenkul elde kalır ve sonraki fiyat indirimleri bir şeylerin yolunda olmadığını gösterir. Fazla düşük bir fiyat ise gerçek parayı elinizden kaçırır. Tahmininizi içgüdüsel olarak yapmak yerine arsa referans değerini, bulunduğunuz bölgedeki güncel karşılaştırmalı teklifleri ve – şüphe durumunda – profesyonel bir kısa ekspertiz raporunu dikkate alın.
Hata 2: Zayıf fotoğraflar ve yetersiz bir tanıtım dosyası
Satın alma ilgisi veya ilanı geçip geçmeme kararı çoğu zaman daha ilk fotoğrafla verilir. Karanlık, bulanık cep telefonu fotoğrafları, eşyalarla dolu odalar ve kat planı olmayan bir tanıtım dosyası en iyi ilgilileri kaybetmenize neden olur. Gün ışığında fotoğraf çekin, önceden düzenleyin ve temel bilgileri eksiksiz sunun: Kullanım alanı, yapım yılı, kat planı ve dürüst bir açıklama. Düzenli bir tanıtım dosyası ciddiyet izlenimi verir ve ileride birçok soruyu yanıtlamanızı önler.
Hata 3: Enerji kimliğine ilişkin zorunlu bilgileri unutmak
Geçerli bir enerji kimliği mevcut olur olmaz, ilan zaten belirli Belgede şu bilgiler yer almalıdır: belgenin türü, nihai enerji ihtiyacı veya tüketimi, temel enerji kaynakları, yapım yılı ve enerji verimliliği sınıfı (§ 87 GEG). Bu bilgiler eksikse, 10.000 avroya kadar para cezasıyla cezalandırılabilecek bir idari ihlal söz konusudur; ayrıca ihtar riski de vardır. Belgenin kendisini en geç taşınmazın gösterimi sırasında sunmalı ve satıştan sonra teslim etmelisiniz.
Hata 4: Bilinen kusurları gizlemek
Birçok özel satıcı garanti sorumluluğunun hariç tutulmasını ("görüldüğü gibi satın alınmıştır") kararlaştırır ve böylece kendini güvence altında hisseder. Bu bir yanılgıdır: Bir kusuru kasıtlı olarak gizlediyseniz, böyle bir hariç tutmaya dayanamazsınız (§ 444 BGB). Satın alma kararında önem taşıyan bilinen kusurlar – örneğin nemli bir bodrum, küf veya eski kirleticiler – açıkça belirtilmeli ve en iyisi sözleşmeye dahil edilmelidir. Bunları gizleyen kişi tazminat ödeme veya tüm satışın geri alınması riskini taşır.
Hata 5: Alıcının kredi değerliliğini kontrol etmemek
Bir taşınmazı sonunda ödeme yapamayacak bir ilgilenen kişi için piyasadan çekmek kadar can sıkıcı bir şey yoktur. Taahhütte bulunmadan önce bankanın taşınmaza özel finansman onayını veya güncel bir kişisel mali durum beyanını gösterilmesini isteyin. Belgelerin asıl olmasına, doğru isme ve iki haftadan eski olmayan bir tarihe dikkat edin. Böylece satışın noter randevusundan kısa süre önce başarısız olmasını önlersiniz.
Hata 6: Görüşmeye duygusal yaklaşmak
Taşınmazınız sizin için anılarla bağlantılıdır – alıcı içinse o bir rakamdır. Teklifleri kişisel algılayan kişi kötü pazarlık yapar. Önceden bir asgari fiyat belirleyin, konum, durum ve modernizasyonlarla ilgili argümanlarınızı hazır bulundurun ve duyguları gerçeklerden ayırın. Nesnel bir müzakere neredeyse her zaman daha iyi bir sonuç sağlar.
Hata 7: Belgeleri çok geç hazırlamak
Eksik belgeler satışı geciktirir ve alıcılar nezdinde ciddiyetsiz görünmenize neden olur. İlk ilanı vermeden önce güncel tapu sicil kaydını, kat planını ve enerji kimlik belgesini temin edin. Kat mülkiyetine tabi bir dairede ayrıca kat mülkiyeti beyannamesi, kat malikleri toplantısının son tutanakları, bütçe planı ve bakım-onarım rezervinin tutarı gerekir. Bu belgelere hazır sahip olan kişi hazırlıklı görünür ve işlemin tamamlanmasını hızlandırır.
Hata 8: Den Noter randevusunu ve sözleşmeyi küçümsemek
Noter, satış sözleşmesini tarafsız biçimde düzenler – ne size ne de alıcıya stratejik danışmanlık yapar. Bu nedenle taslağı dikkatlice okuyun ve ödeme güvencesini, teslim tarihini ve sayaç değerlerini netleştirin. Taslağı alıcıya zamanında verin: Bir tüketici bir girişimciden satın alıyorsa metin, kural olarak düzenlemeden iki hafta önce hazır olmalıdır (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Özel kişiler arasındaki satışlarda da bu süre adil ve uyuşmazlıkları önleyici bir ölçüttür.
Hata 9: Vergileri ve süreleri gözden kaçırmak
Kiralık veya boş bir taşınmazı satın aldıktan sonraki on yıl içinde satarsanız, kazanç üzerinden kişisel gelir vergisi oranınıza göre spekülasyon vergisi alınabilir (§ 23 EStG). Taşınmazı satış yılında ve önceki iki yılda kendiniz oturmuşsanız satış vergiden muaf kalır. İlan vermeden önce bu süreyi kontrol edin: Bazen satış tarihini biraz ertelemek birkaç bin avro tasarruf sağlar.
Emlakçı olmadan satışın avantajları ve dezavantajları
Özel satışın değip değmeyeceği zamanınıza ve pazarınıza bağlıdır. Şu noktaları değerlendirmelisiniz:
- Avantaj – maliyet tasarrufu: Daha yüksek satın alma fiyatlarında birkaç on bin avro tutabilen orantılı komisyonu tasarruf edersiniz.
- Avantaj – tam kontrol: Taşınmazınızı en iyi siz tanırsınız ve fiyatı, tarihleri ve iletişimi kendiniz yönetirsiniz.
- Avantaj – doğrudan iletişim: İlgilenen kişilerle doğrudan konuşabilir ve sorulara hemen yanıt verebilirsiniz.
- Dezavantaj – zaman harcaması: Pazarlama, gösterimler ve müzakereler gözle görülür ölçüde zaman alır.
- Dezavantaj – piyasa deneyiminin eksikliği: Fiyatı ve müzakereyi deneyim olmadan gerçekçi biçimde değerlendirmek zordur.
- Dezavantaj – hukuki tuzaklar: Zorunlu bilgilerde veya kusurlar hakkında aydınlatmada yapılan hatalar pahalıya mal olabilir.
Emlakçı olmadan satış hakkında SSS
Özel satışta en sık yapılan hata nedir?
Yanlış belirlenen fiyat. Çok yüksek bir ilan fiyatı taşınmazı elde kalan bir mala dönüştürür, çok düşük fiyat ise para kaybına yol açar. Bu nedenle arsa değerleri ve karşılaştırılabilir ilanlar temelinde gerçekçi bir değerleme yapmak en önemli adımdır.
Sorumluluğu hariç tutmama rağmen kusurları açıklamak zorunda mıyım?
Evet. Garanti sorumluluğunun hariç tutulması, bilinen ve önemli bir Kusuru kasten gizlice saklamak (§ 444 BGB). Bilinen kusurları açıklayın ve satış sözleşmesinde belirtin.
İlanda hangi enerji bilgileri zorunludur?
Bir enerji kimlik belgesi mevcutsa, belge türü, nihai enerji ihtiyacı veya tüketimi, temel enerji kaynakları, yapım yılı ve enerji verimlilik sınıfı ilana dahil edilmelidir (§ 87 GEG). Eksik bilgiler para cezasına yol açabilir.
Bir alıcının ödeme gücünü nasıl kontrol ederim?
Bankadan taşınmaza özel bir finansman teyidi veya güncel bir kişisel mali durum beyanı isteyin. Yalnızca iki haftadan eski olmayan asılları ibraz etmelerini isteyin.
Satışta spekülasyon vergisi ne zaman uygulanır?
Satın alma ile satış arasında on yıldan az süre varsa ve taşınmazda kendiniz ikamet etmediyseniz (§ 23 EStG). Satış yılında ve önceki iki yılda kesintisiz kendi kullanımınız söz konusuysa kazanç vergiden muaf kalır.
Sonuç: Hazırlık komisyonu yener
Emlakçı olmadan satışta yapılan hataların çoğu, onları bildiğiniz takdirde önlenebilir. En önemli unsurlar gerçekçi bir fiyat, tüm zorunlu bilgiler içeren eksiksiz bir tanıtım dosyası, kusurlar hakkında dürüst bilgilendirme ve alıcının ödeme gücünün erkenden kontrol edilmesidir. Bu noktaları dikkate alan kişi, satışını güvenle gerçekleştirir ve tasarruf ettiği komisyonu elinde tutar. TraumImmo aracılığıyla, sizin taşınmazınız gibi bir mülkü aktif olarak arayan tam da ilgili kişilere ulaşırsınız.