Wer ohne Makler verkauft, spart die Provision – trägt aber auch die Verantwortung für jeden Schritt allein. Genau dort passieren die teuren Fehler: Ein zu hoher Preis, ein lückenhaftes Exposé oder ein ungeprüfter Käufer kosten schnell mehr Zeit und Geld, als ein Makler je gekostet hätte. Wir zeigen Ihnen die häufigsten Stolperfallen beim Privatverkauf und wie Sie sie von Anfang an umgehen.
Warum beim Privatverkauf besonders viele Fehler passieren
Beim Verkauf ohne Makler übernehmen Sie alle Aufgaben, die sonst ein Profi erledigt: Bewertung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Preisverhandlung und die Vorbereitung des Notartermins. Eine Pflicht, einen Makler einzuschalten, gibt es nicht – zwingend ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b BGB).
Der Lohn ist die gesparte Courtage: Sie liegt meist zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und wird seit Dezember 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§ 656c BGB). Wer diese Ersparnis mitnehmen will, muss die Fehler kennen, die den Verkauf ausbremsen oder verteuern. Die folgenden neun sind die häufigsten.
Die häufigsten Fehler beim Verkauf ohne Makler
Fehler 1: Ein Preis, der nicht zum Markt passt
Der Angebotspreis ist der größte Hebel – und die häufigste Fehlerquelle. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab; die Immobilie wird zum Ladenhüter, und spätere Preissenkungen signalisieren, dass etwas nicht stimmt. Ein zu niedriger Preis verschenkt bares Geld. Orientieren Sie sich am Bodenrichtwert, an aktuellen Vergleichsangeboten in Ihrer Lage und – im Zweifel – an einem professionellen Kurzgutachten, statt aus dem Bauch heraus zu schätzen.
Fehler 2: Schwache Fotos und ein dünnes Exposé
Über Kaufinteresse oder Wegklicken entscheidet oft schon das erste Foto. Dunkle, verwackelte Handybilder, vollgestellte Räume und ein Exposé ohne Grundriss kosten Sie die besten Interessenten. Fotografieren Sie bei Tageslicht, räumen Sie vorher auf und liefern Sie die Eckdaten vollständig: Wohnfläche, Baujahr, Grundriss und eine ehrliche Beschreibung. Ein sauberes Exposé wirkt seriös und erspart Ihnen später viele Rückfragen.
Fehler 3: Pflichtangaben zum Energieausweis vergessen
Sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt, muss bereits die Anzeige bestimmte Angaben enthalten: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG). Fehlen diese Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann – zudem drohen Abmahnungen. Den Ausweis selbst legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach dem Verkauf.
Fehler 4: Bekannte Mängel verschweigen
Viele Privatverkäufer vereinbaren einen Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen") und fühlen sich damit auf der sicheren Seite. Das ist ein Irrtum: Auf einen solchen Ausschluss können Sie sich nicht berufen, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Bekannte, für die Kaufentscheidung wesentliche Mängel – etwa ein feuchter Keller, Schimmel oder Altlasten – gehören offen auf den Tisch und am besten in den Vertrag. Wer sie verschweigt, riskiert Schadensersatz oder die Rückabwicklung des gesamten Kaufs.
Fehler 5: Die Bonität des Käufers nicht prüfen
Nichts ist ärgerlicher, als die Immobilie für einen Interessenten vom Markt zu nehmen, der am Ende nicht zahlen kann. Lassen Sie sich vor der Zusage eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen oder eine aktuelle Selbstauskunft. Achten Sie auf Originale, den richtigen Namen und ein Datum, das nicht älter als zwei Wochen ist. So verhindern Sie, dass der Verkauf kurz vor dem Notartermin platzt.
Fehler 6: Emotional in die Verhandlung gehen
Ihre Immobilie ist für Sie mit Erinnerungen verbunden – für den Käufer ist sie eine Zahl. Wer Angebote persönlich nimmt, verhandelt schlecht. Legen Sie vorab eine Preisuntergrenze fest, halten Sie Ihre Argumente zu Lage, Zustand und Modernisierungen bereit und trennen Sie Gefühl von Fakten. Eine sachliche Verhandlung führt fast immer zu einem besseren Ergebnis.
Fehler 7: Unterlagen zu spät zusammenstellen
Fehlende Dokumente verzögern den Verkauf und wirken auf Käufer unseriös. Besorgen Sie schon vor dem ersten Inserat den aktuellen Grundbuchauszug, den Grundriss und den Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, der Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage hinzu. Wer diese Papiere griffbereit hat, wirkt vorbereitet und beschleunigt den Abschluss.
Fehler 8: Den Notartermin und den Vertrag unterschätzen
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag neutral – er berät weder Sie noch den Käufer strategisch. Lesen Sie den Entwurf deshalb gründlich und klären Sie Zahlungssicherung, Übergabetermin und Zählerstände. Geben Sie dem Käufer den Entwurf rechtzeitig: Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer, muss der Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Auch beim Verkauf von privat an privat ist diese Frist ein fairer und streitvermeidender Maßstab.
Fehler 9: Steuern und Fristen übersehen
Verkaufen Sie eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen – zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Prüfen Sie diese Frist, bevor Sie inserieren: Manchmal spart ein etwas späterer Verkaufszeitpunkt mehrere tausend Euro.
Vorteile und Nachteile des Verkaufs ohne Makler
Ob sich der Privatverkauf lohnt, hängt von Ihrer Zeit und Ihrem Markt ab. Diese Punkte sollten Sie abwägen:
- Vorteil – Kostenersparnis: Sie sparen die anteilige Provision, die bei höheren Kaufpreisen mehrere zehntausend Euro betragen kann.
- Vorteil – volle Kontrolle: Sie kennen Ihre Immobilie am besten und steuern Preis, Termine und Kommunikation selbst.
- Vorteil – direkter Draht: Sie sprechen unmittelbar mit den Interessenten und können auf Rückfragen sofort reagieren.
- Nachteil – Zeitaufwand: Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen kosten spürbar Zeit.
- Nachteil – fehlende Marktroutine: Preis und Verhandlung realistisch einzuschätzen, fällt ohne Erfahrung schwer.
- Nachteil – rechtliche Fallstricke: Fehler bei den Pflichtangaben oder der Aufklärung über Mängel können teuer werden.
FAQ zum Verkauf ohne Makler
Was ist der häufigste Fehler beim Privatverkauf?
Der falsch angesetzte Preis. Ein zu hoher Angebotspreis macht die Immobilie zum Ladenhüter, ein zu niedriger verschenkt Geld. Eine realistische Bewertung auf Basis von Bodenrichtwert und Vergleichsangeboten ist deshalb die wichtigste Weiche.
Muss ich Mängel offenlegen, obwohl ich die Haftung ausschließe?
Ja. Ein Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht, wenn Sie einen bekannten, wesentlichen Mangel arglistig verschweigen (§ 444 BGB). Offenbaren Sie bekannte Mängel und halten Sie sie im Kaufvertrag fest.
Welche Energie-Angaben sind in der Anzeige Pflicht?
Liegt ein Energieausweis vor, gehören Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse in die Anzeige (§ 87 GEG). Fehlende Angaben können ein Bußgeld nach sich ziehen.
Wie prüfe ich, ob ein Käufer zahlungsfähig ist?
Bitten Sie um eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine aktuelle Selbstauskunft. Zeigen lassen sollten Sie sich nur Originale, die nicht älter als zwei Wochen sind.
Wann fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren bleibt der Gewinn steuerfrei.
Fazit: Vorbereitung schlägt Provision
Die meisten Fehler beim Verkauf ohne Makler sind vermeidbar – wenn Sie sie kennen. Die größten Hebel sind ein realistischer Preis, ein vollständiges Exposé mit allen Pflichtangaben, die ehrliche Aufklärung über Mängel und die frühe Prüfung der Käuferbonität. Wer diese Punkte beherzigt, verkauft souverän und behält die gesparte Provision. Über TraumImmo erreichen Sie dabei genau die Interessenten, die aktiv nach einer Immobilie wie Ihrer suchen.