Noterde atılan imzayla bir taşınmaz henüz el değiştirmez. Resmî senedin düzenlenmesi ile tapu siciline nihai tescil arasında, haftalar hatta aylar sürebilen ve kanunla ayrıntılı biçimde düzenlenmiş çeşitli adımlar bulunur. Tüm süreci sizin için bir zaman çizelgesi olarak – ilk sözleşme taslağından şerh, muacceliyet ve satış bedelinin ödenmesine, oradan da tescilin değiştirilmesine kadar – gösteriyor ve her adımı doğru yerde konumlandırıyoruz.
Mülkiyet devri neden aşamalar hâlinde gerçekleşir
Bir taşınmaz alımı tek bir işlem değil, birbirini takip eden bir dizi adımdır. Bunun nedeni Alman hukukudur: Satış sözleşmesi başlangıçta satıcı ve alıcıyı yalnızca borçlar hukuku bakımından bağlar – asıl mülkiyet devri ise bundan ayrı, ayni bir işlemdir. Alıcı, mülkiyet hakkını ancak tapu siciline tescille kazanır; imzayla değil.
Bu süreçte iki husus zorunludur. Birincisi, satış sözleşmesi noter tarafından resmî senet şeklinde düzenlenmelidir (§ 311b BGB); noter olmadan sözleşme geçersizdir. İkincisi, mülkiyet devri için “Auflassung” olarak adlandırılan işlem gereklidir – satıcı ve alıcının mülkiyet değişikliği konusunda noter huzurunda açıkladıkları ve her ikisinin aynı anda hazır bulunarak vermesi gereken mutabakat (§ 925 BGB). Bu ayrım her iki tarafı da korur: Satıcı, parasını güvence altına almadan mülkiyeti devretmez; alıcı da daha sonra mülkiyeti kazanması güvence altına alınmadan ödeme yapmaz.
Sürecin zaman çizelgesi: Adım adım
Aşağıdaki adımlar sabit bir sırayla gerçekleşir. Bunları kronolojik olarak – ilk taslaktan tescilin değiştirilmesine kadar – sıralıyoruz.
Adım 1: Noter tarafından sözleşme taslağının hazırlanması
Satıcı ve alıcı fiyat ve koşullar üzerinde anlaştıktan sonra taraflardan biri – genellikle alıcı – bir noteri görevlendirir. Noter, varılan mutabakatlar ve tapu sicili verileri temelinde bir sözleşme taslağı hazırlar ve her iki tarafa gönderir. Taraflardan en az biri tüketiciyse taslağın kural olarak resmî senet düzenleme tarihinden iki hafta önce hazır olması gerekir; böylece inceleme için yeterli süre kalır (§ 17 BeurkG). Açık noktaları gündeme getirmek için bu süreden yararlanın.
Adım 2: Noter randevusunda resmî senet düzenlenmesi
Noter randevusunda noter, “Satış sözleşmesini eksiksiz şekilde okur, hukuki kapsamını açıklar ve soruları yanıtlar. Ardından her iki taraf imzalar. Noter tasdikiyle satış sözleşmesi hukuken geçerli hale gelir – karşılıklı yükümlülükler artık kesinleşmiştir. Mülkiyetin devri beyanı çoğu zaman aynı sözleşmede yapılır; ancak noter bunu tapu sicil müdürlüğüne karşı ancak satış bedeli tamamen ödendiğinde kullanabilir.
Adım 3: Mülkiyet devri şerhinin tescili
Noter, noter tasdikinden hemen sonra tapu sicilinin II. bölümüne bir mülkiyet devri şerhi tescil edilmesini sağlar. Bu şerh, alıcının mülkiyetin daha sonra devredilmesine ilişkin hakkını güvence altına alır: Satıcının bundan sonra taşınmaz üzerinde gerçekleştireceği işlemler – örneğin ikinci bir satış veya yeni bir takyidat –, bu hakkı zedelediği ölçüde geçersizdir (§ 883 BGB). Tapu sicil müdürlüğünün şerhi tescil etmesi genellikle iki ila dört hafta sürer. Alıcının ödeme yapabilecek ölçüde korunmuş sayılması ancak şerh tescil edildiğinde mümkündür.
Adım 4: Noter, vadenin gelmesi için gerekli koşulları temin eder
Noter eşzamanlı olarak güvenli bir satış bedeli ödemesi için gerekli tüm koşulların yerine getirilmesini sağlar. Bunlar tipik olarak şunlardır:
- alıcı lehine tescil edilmiş mülkiyet devri şerhi
- alıcının taşınmazı takyidatlardan ari şekilde alabilmesi için satıcıya ait eski arsa borçları veya ipotekler bakımından terkin izinleri
- belediyenin yasal önalım hakkından feragat etmesi; bu genellikle bir olumsuzluk belgesi şeklinde olur
Belediye önalım hakkını ancak satış sözleşmesinin kendisine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanabilir (§ 28 BauGB). Daha erken feragat ederse süreç hızlanır – bu adım çoğu zaman vadenin ne kadar uzayacağını belirler.
Adım 5: Vade bildirimi ve satış bedelinin ödenmesi
Tüm koşullar yerine getirildiğinde noter, satış bedelinin artık muaccel olduğunu alıcıya yazılı olarak bildirir – buna vade bildirimi denir. Bu bildirimin ulaşmasından sonra, sözleşmeye bağlı olarak alıcının tutarı havale etmek için genellikle yaklaşık on ila on dört günü vardır. Günümüzde ödeme kural olarak doğrudan satıcının hesabına yapılır; aracı olarak noter emanet hesabı istisna haline gelmiş olup artık yalnızca özel bir teminat ihtiyacı olduğunda kullanılmaktadır.
Adım 6: Zilyetliğin devri – yarar ve yükümlülükler el değiştirir
Satış sözleşmesi, zilyetliğin, yararların ve yükümlülükleri belirler; bu genellikle satın alma bedelinin tamamen ödenmesine bağlanır. Bu andan itibaren alıcı taşınmazı kullanabilir, ancak devam eden masrafları ve tesadüfi hasar riskini de üstlenir (§ 446 BGB). Uygulamada anahtar teslimi burada gerçekleşir – en iyisi, sayaç değerlerini de içeren bir teslim tutanağı düzenlemektir. Önemli: Alıcı, hukuki anlamda şu anda da henüz malik değildir.
Adım 7: Taşınmaz edinim vergisi, mülkiyet devri ve tescil değişikliği
Noter senedi düzenlendikten sonra noter, satışı vergi dairesine bildirir; vergi dairesi de genellikle birkaç hafta sonra taşınmaz edinim vergisi tarhiyatını düzenler. Vergi oranı, eyalete bağlı olarak satın alma bedelinin yüzde 3,5 ila 6,5’i arasındadır. Vergi ancak alıcı tarafından ödendikten sonra vergi dairesi vergi borcu bulunmadığına dair belgeyi düzenler. Bu belge olmadan tapu sicil müdürlüğü alıcıyı malik olarak tescil edemez (§ 22 GrEStG).
Vergi borcu bulunmadığına dair belge, satın alma bedelinin ödenmesi ve mülkiyet devri mevcut olduğunda noter mülkiyet tescilinin değiştirilmesini talep eder. Tapu sicil müdürlüğü alıcıyı yeni malik olarak tescil eder – mülkiyet devri ancak bu tescille tamamlanmış olur. Zaman çizelgesi burada sona erer.
Tüm süreç ne kadar sürer?
Noter senedinin düzenlenmesinden kesin tescil değişikliğine kadar yaklaşık üç ila altı ay hesaplamalısınız. Genel bir yönlendirme olarak:
- Mülkiyet devri güvencesi şerhi: Noter randevusundan yaklaşık iki ila dört hafta sonra
- Vadenin gelmesi ve satın alma bedelinin ödenmesi: Terkin işlemlerine ve önalım hakkına bağlı olarak, noter senedinin düzenlenmesinden genellikle dört ila altı hafta sonra
- Taşınmaz edinim vergisi tarhiyatı: Noter senedinin düzenlenmesinden çoğunlukla altı ila sekiz hafta sonra
- Mülkiyet tescilinin değiştirilmesi: Sıklıkla altı ila sekiz hafta; yoğun çalışan tapu sicil müdürlüklerinde belirgin ölçüde daha uzun
Fiilî süre bölgesel olarak büyük ölçüde değişir – aşırı yoğun bölgelerde birkaç aylık işlem süreleri olağandışı değildir. Ne sizin ne de noterin makamların işlem hızını doğrudan etkileme imkânı vardır.
Çok aşamalı sürecin avantajları ve dezavantajları
Mülkiyet devrinin birkaç aşamaya yayılmasının iyi bir nedeni vardır – ancak dezavantajları da beraberinde getirir:
- Avantaj – alıcı için güvence: Mülkiyet devri güvencesi şerhi, alıcı ödeme yapmadan önce çifte satışa ve sonradan yük tesis edilmesine karşı koruma sağlar.
- Avantaj – satıcı için güvence: Mülkiyet ancak Satış bedelinin tamamı ödenmiş olur.
- Avantaj – net yönlendirme: Noter süreci tarafsız biçimde yönetir ve her iki taraf için süreleri denetler.
- Dezavantaj – zaman gereksinimi: İmza ile mülkiyet arasında aylar geçer; mülkiyetin hemen devri mümkün değildir.
- Dezavantaj – üçüncü kişilere bağımlılık: Belediye, vergi dairesi ve tapu dairesi süreci birlikte belirler.
- Dezavantaj – geçiş dönemi: Zilyetlik devri ile tapu tescili arasında alıcı taşınmazı zaten kullanır, ancak henüz maliki değildir.
Taşınmaz satışının süreci hakkında SSS
Taşınmazın maliki ne zaman olurum?
Hukuken ancak tapu siciline malik olarak tescil edildiğinizde – noter huzurundaki imza ile değil, satın alma bedelinin ödenmesiyle de değil. Tescile kadar Auflassungsvormerkung talebinizi güvence altına alır.
Auflassung ile Auflassungsvormerkung arasındaki fark nedir?
Auflassung, satıcı ve alıcının mülkiyet devri konusunda noter huzurunda vardıkları anlaşmadır (§ 925 BGB). Buna karşılık Auflassungsvormerkung, asıl tescil gerçekleşene kadar talebinizi koruyan, tapu sicilindeki geçici bir güvence kaydıdır.
Satın alma bedelini ne zaman ödemem gerekir?
Yalnızca noterin yazılı vade bildiriminden sonra. Bu bildirim, özellikle şerhin tescili, eski takyidatların silinmesi ve belediyenin önalım hakkından feragat etmesi olmak üzere tüm koşullar yerine getirildiğinde gönderilir. Öncesinde asla ödeme yapmayın.
Taşınmaza ne zaman taşınabilirim?
Genellikle satın alma bedelinin tamamen ödenmesine bağlanan, sözleşmeyle kararlaştırılmış zilyetlik devri tarihinde. Bu tarihte kullanım ve yükümlülükler de size geçer (§ 446 BGB). Tapu siciline tescil ise ancak daha sonra gerçekleşir.
Tapu tescili neden bu kadar uzun sürer?
Tescilden önce birden fazla kurumun sürece katılması gerekir: Vergi dairesi taşınmaz edinim vergisi tarhiyatını düzenler ve ödeme sonrasında vergi yönünden sakınca bulunmadığına dair belgeyi verir (§ 22 GrEStG); belediye önalım hakkından feragat ettiğini bildirir ve tapu dairesinin işlem süreleri iş yüküne göre değişir.
Sonuç: Mülkiyete giden yol planlanabilir
Taşınmaz satışı belirli bir akışı izler: Sözleşme taslağı, resmî senet düzenlenmesi, şerh, vade, satın alma bedelinin ödenmesi, Zilyetliğin devri ve nihayetinde tapu sicilindeki tescil. Her adım bir öncekinin üzerine inşa edilir ve hem alıcıyı hem de satıcıyı eşit ölçüde korur. Bu zaman çizelgesini bilen kişi süreci gerçekçi bir şekilde planlayabilir ve her noktada sırada ne olduğunu bilir. Somut durumunuza ilişkin ayrıntılı sorular için işlemi düzenleyen noter en önemli muhatabınızdır – tüm süreci yönetir ve tüm sürelere riayet edilmesini gözetir.