Підписання у нотаріуса ще не означає зміну власника нерухомості. Між нотаріальним посвідченням і остаточним внесенням запису до земельної книги є кілька точно врегульованих законом етапів, які можуть тривати від кількох тижнів до кількох місяців. Ми представляємо весь процес у вигляді часової шкали — від першого проєкту договору через попередню реєстрацію, настання строку виконання та сплату купівельної ціни до перереєстрації — і розміщуємо кожен етап у правильному місці.
Чому перехід права власності відбувається поетапно
Купівля нерухомості — це не окрема дія, а ланцюг послідовних етапів. Причина полягає в німецькому праві: спочатку договір купівлі-продажу створює для продавця й покупця лише зобов’язально-правові обов’язки — власне право власності переходить у відокремленому речово-правовому процесі. Покупець стає власником лише після внесення запису до земельної книги, а не вже під час підписання.
При цьому обов’язково мають бути виконані дві умови. По-перше, договір купівлі-продажу має бути нотаріально посвідчений (§ 311b BGB); без нотаріуса він є недійсним. По-друге, для переходу права власності необхідна так звана передача права власності (Auflassung) — нотаріально заявлена домовленість продавця та покупця про зміну власника, яку вони повинні висловити за одночасної присутності (§ 925 BGB). Такий поділ захищає обидві сторони: продавець передає право власності лише тоді, коли він гарантовано отримав свої гроші, а покупець сплачує лише тоді, коли його подальше набуття права власності забезпечене.
Процес у вигляді часової шкали: крок за кроком
Наведені нижче етапи відбуваються у визначеній послідовності. Ми розташовуємо їх у хронологічному порядку — від першого проєкту до перереєстрації.
Крок 1: Проєкт договору від нотаріуса
Якщо продавець і покупець домовилися про ціну та умови, одна зі сторін — зазвичай покупець — доручає справу нотаріусу. На підставі домовленостей і даних земельної книги нотаріус готує проєкт договору та надсилає його обом сторонам. Якщо щонайменше одна сторона є споживачем, проєкт, як правило, має бути наданий за два тижні до дати нотаріального посвідчення, щоб залишилося достатньо часу для перевірки (§ 17 BeurkG). Використайте цей строк, щоб порушити неврегульовані питання.
Крок 2: Нотаріальне посвідчення під час зустрічі у нотаріуса
Під час зустрічі у нотаріуса нотаріус зачитує «Договір купівлі-продажу повністю зачитує, роз’яснює його юридичне значення та відповідає на запитання. Після цього обидві сторони підписують його. Нотаріальне посвідчення надає договору купівлі-продажу юридичної сили – взаємні обов’язки відтепер є визначеними. Заява про передачу права власності часто вже декларується в тому самому договорі; однак нотаріус може подати її до органу, що веде поземельну книгу, лише після повної сплати купівельної ціни.
Крок 3: Внесення попередньої реєстрації передачі права власності
Безпосередньо після нотаріального посвідчення нотаріус доручає внести попередню реєстрацію передачі права власності до розділу II поземельної книги. Вона забезпечує вимогу покупця щодо подальшої передачі права власності: розпорядження, які продавець після цього здійснює щодо земельної ділянки – наприклад, повторний продаж або нове обтяження –, є недійсними тією мірою, якою вони порушували б цю вимогу (§ 883 BGB). До внесення попередньої реєстрації органом, що веде поземельну книгу, зазвичай минає від двох до чотирьох тижнів. Лише після її внесення покупець достатньо захищений, щоб здійснити оплату.
Крок 4: Нотаріус отримує передумови для настання строку платежу
Паралельно нотаріус забезпечує наявність усіх умов для безпечної сплати купівельної ціни. Типово до них належать:
- внесена попередня реєстрація передачі права власності на користь покупця
- дозволи на видалення старих земельних іпотек або іпотек продавця, щоб покупець отримав нерухомість без обтяжень
- відмова громади від її законного переважного права купівлі, зазвичай у формі довідки про відсутність такого права
Громада може скористатися своїм переважним правом купівлі лише протягом трьох місяців після повідомлення про договір купівлі-продажу (§ 28 BauGB). Якщо вона відмовляється раніше, процес відбувається швидше – саме цей етап часто визначає, наскільки затягується настання строку платежу.
Крок 5: Повідомлення про настання строку платежу та сплата купівельної ціни
Коли всі передумови виконані, нотаріус письмово повідомляє покупця, що купівельна ціна тепер підлягає сплаті – це так зване повідомлення про настання строку платежу. Після його отримання покупець зазвичай має, залежно від договору, близько десяти–чотирнадцяти днів, щоб переказати суму. Сьогодні оплату, як правило, здійснюють безпосередньо на рахунок продавця; нотаріальний депозитний рахунок як проміжна ланка став винятком і використовується лише за особливої потреби в забезпеченні.
Крок 6: Передача володіння – переходять вигоди та витрати
Договір купівлі-продажу визначає дату переходу володіння, вигод і обтяження, який зазвичай прив’язаний до повної сплати купівельної ціни. Від цього моменту покупець може користуватися нерухомістю, але також несе поточні витрати й ризик випадкового пошкодження (§ 446 BGB). Практично саме тут відбувається передача ключів — найкраще з актом приймання-передачі та показниками лічильників. Важливо: у юридичному розумінні покупець і тепер ще не є власником.
Крок 7: податок на придбання нерухомості, передача права власності та перереєстрація
Після нотаріального посвідчення нотаріус повідомляє податкову інспекцію про купівлю, яка видає повідомлення про нарахування податку на придбання нерухомості — зазвичай через кілька тижнів. Ставка податку залежно від федеральної землі становить від 3,5 до 6,5 відсотка купівельної ціни. Лише після сплати податку покупцем податкова інспекція видає довідку про відсутність заперечень. Без цього документа земельний кадастр не має права зареєструвати покупця як власника (§ 22 GrEStG).
Якщо наявні довідка про відсутність заперечень, сплата купівельної ціни та передача права власності, нотаріус подає заяву на перереєстрацію права власності. Земельний кадастр вносить покупця як нового власника — і лише з цією реєстрацією перехід права власності вважається завершеним. На цьому часова шкала закінчується.
Скільки триває весь процес?
Від нотаріального посвідчення до остаточної перереєстрації слід розраховувати приблизно на три-шість місяців. Для загальної орієнтації:
- Попередня реєстрація передачі права власності: приблизно через два-чотири тижні після візиту до нотаріуса
- Настання строку платежу та сплата купівельної ціни: зазвичай через чотири-шість тижнів після посвідчення, залежно від зняття обтяжень і права першочергової купівлі
- Повідомлення про нарахування податку на придбання нерухомості: часто через шість-вісім тижнів після посвідчення
- Перереєстрація права власності: часто шість-вісім тижнів, у сильно завантажених земельних кадастрах — значно довше
Фактична тривалість суттєво відрізняється залежно від регіону — у перевантажених округах строки обробки в кілька місяців не є рідкістю. Ні ви, ні нотаріус не маєте прямого впливу на швидкість роботи органів влади.
Переваги та недоліки багатоступеневого процесу
Те, що перехід права власності відбувається в кілька етапів, має вагому причину, але водночас породжує й недоліки:
- Перевага — безпека для покупця: попередня реєстрація передачі права власності захищає від подвійного продажу та подальшого обтяження ще до того, як він заплатить.
- Перевага — безпека для продавця: право власності переходить лише тоді, коли купівельна ціна повністю сплачена.
- Перевага – чітке регулювання: Нотаріус нейтрально керує процесом і контролює строки для обох сторін.
- Недолік – витрати часу: Між підписанням і набуттям права власності минають місяці; негайна зміна власника неможлива.
- Недолік – залежність від третіх осіб: Громада, податкова служба та земельний реєстр також визначають темп процесу.
- Недолік – проміжний етап: У період між передачею володіння та внесенням змін до реєстру покупець уже користується нерухомістю, але ще не є її власником.
FAQ щодо перебігу продажу нерухомості
Коли я стану власником нерухомості?
Юридично — лише після внесення вас як власника до земельного реєстру, а не вже під час підписання у нотаріуса і не після сплати купівельної ціни. До внесення змін до реєстру ваше право забезпечує попередній запис про передачу права власності.
У чому різниця між Auflassung і попереднім записом про передачу права власності?
Auflassung — це нотаріально посвідчена домовленість продавця та покупця безпосередньо про перехід права власності (§ 925 BGB). Натомість попередній запис про передачу права власності є лише тимчасовою забезпечувальною відміткою в земельному реєстрі, яка захищає ваше право до фактичного внесення змін до реєстру.
Коли я маю сплатити купівельну ціну?
Лише після письмового повідомлення нотаріуса про настання строку платежу. Воно надсилається, щойно виконано всі умови — передусім внесено попередній запис, видалено старі обтяження та громада відмовилася від свого переважного права купівлі. Ніколи не сплачуйте раніше.
Коли я можу заселитися в нерухомість?
У погоджений договором момент передачі володіння, який зазвичай пов’язаний із повною сплатою купівельної ціни. Тоді до вас також переходять вигоди та обов’язки (§ 446 BGB). Внесення запису до земельного реєстру відбувається лише пізніше.
Чому внесення запису до земельного реєстру триває так довго?
До внесення змін до реєстру мають долучитися кілька установ: податкова служба видає повідомлення про податок на придбання нерухомості та після сплати оформлює довідку про відсутність заперечень (§ 22 GrEStG), громада заявляє про відмову від свого переважного права купівлі, а земельний реєстр має різні строки опрацювання залежно від завантаженості.
Висновок: шлях до права власності можна планувати
Продаж нерухомості відбувається за чітким сценарієм: проєкт договору, нотаріальне посвідчення, попередній запис, настання строку платежу, сплата купівельної ціни, Перехід права власності та, зрештою, внесення змін до поземельної книги. Кожен крок ґрунтується на попередньому й однаково захищає покупця та продавця. Знаючи цю хронологію, можна реалістично спланувати процес і на кожному етапі розуміти, що буде далі. Щодо детальних питань у вашій конкретній справі найважливішою контактною особою є нотаріус, який посвідчує договір, — він керує всім процесом і стежить за дотриманням усіх строків.