Подписание у нотариуса ещё не означает смену собственника недвижимости. Между нотариальным удостоверением и окончательной записью в поземельной книге проходит несколько законодательно точно регламентированных этапов, которые могут занимать от нескольких недель до нескольких месяцев. Мы представляем весь процесс в виде временной шкалы — от первого проекта договора, предварительной записи, наступления срока платежа и оплаты покупной цены до переоформления — и располагаем каждый этап в правильном порядке.
Почему переход права собственности происходит поэтапно
Покупка недвижимости — это не единичное действие, а цепочка последовательно связанных этапов. Причина заключается в немецком праве: договор купли-продажи сначала обязывает продавца и покупателя только в обязательственном отношении — фактический переход права собственности является отдельным вещно-правовым процессом. Покупатель становится собственником только после внесения записи в поземельную книгу, а не уже в момент подписания.
При этом обязательны два условия. Во-первых, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен (§ 311b BGB); без нотариуса он недействителен. Во-вторых, для перехода права собственности необходима так называемая передача права собственности (Auflassung) — нотариально заявленное соглашение продавца и покупателя о переходе права собственности, которое они должны заключить в присутствии друг друга (§ 925 BGB). Такое разделение защищает обе стороны: продавец передаёт право собственности только после того, как получает гарантированную оплату, а покупатель платит только после обеспечения своего последующего приобретения права собственности.
Процесс в виде временной шкалы: шаг за шагом
Следующие этапы проходят в установленной последовательности. Мы располагаем их в хронологическом порядке — от первого проекта до переоформления.
Шаг 1: Проект договора, подготовленный нотариусом
Если продавец и покупатель договорились о цене и условиях, одна из сторон — обычно покупатель — поручает работу нотариусу. На основании достигнутых договорённостей и данных поземельной книги нотариус составляет проект договора и направляет его обеим сторонам. Если хотя бы одна сторона является потребителем, проект, как правило, должен быть предоставлен за две недели до даты нотариального удостоверения, чтобы осталось достаточно времени для проверки (§ 17 BeurkG). Используйте этот срок, чтобы обсудить нерешённые вопросы.
Шаг 2: Нотариальное удостоверение при визите к нотариусу
Во время визита к нотариусу нотариус читает «Договор купли-продажи полностью зачитывается, разъясняется его правовое значение и отвечаются вопросы. Затем обе стороны подписывают его. С нотариальным удостоверением договор купли-продажи вступает в силу – взаимные обязанности теперь установлены. Заявление о передаче права собственности часто также включается в тот же договор; однако нотариус может использовать его в отношении земельной книги только после полной оплаты покупной цены.
Шаг 3: Внесение предварительной записи о передаче права собственности
Непосредственно после нотариального удостоверения нотариус инициирует внесение предварительной записи о передаче права собственности в раздел II земельной книги. Она обеспечивает требование покупателя о последующей передаче права собственности: распоряжения, которые продавец после этого совершает в отношении земельного участка, – например, вторая продажа или новое обременение, – недействительны в той мере, в какой они нарушали бы это требование (§ 883 BGB). До внесения предварительной записи ведомством земельной книги обычно проходит от двух до четырех недель. Только после этого покупатель достаточно защищен, чтобы произвести оплату.
Шаг 4: Нотариус получает условия наступления срока платежа
Параллельно нотариус обеспечивает наличие всех условий для безопасной оплаты покупной цены. Как правило, к ним относятся:
- внесенная предварительная запись о передаче права собственности в пользу покупателя
- разрешения на удаление старых поземельных долгов или ипотек продавца, чтобы покупатель получил недвижимость свободной от обременений
- отказ муниципалитета от его установленного законом преимущественного права покупки, обычно в форме отрицательного свидетельства
Муниципалитет может воспользоваться своим преимущественным правом покупки только в течение трех месяцев после уведомления о договоре купли-продажи (§ 28 BauGB). Если он отказывается раньше, процесс идет быстрее – этот этап часто определяет, насколько затягивается наступление срока платежа.
Шаг 5: Уведомление о наступлении срока платежа и оплата покупной цены
Если все условия выполнены, нотариус письменно уведомляет покупателя о том, что покупная цена теперь подлежит оплате, – это так называемое уведомление о наступлении срока платежа. После его получения покупателю в зависимости от договора обычно остается около десяти–четырнадцати дней для перевода суммы. Сегодня, как правило, деньги переводятся непосредственно на счет продавца; нотариальный депозитный счет в качестве промежуточного этапа стал исключением и используется лишь при особой необходимости в обеспечении.
Шаг 6: Переход владения – переходят выгоды и обременения
Договор купли-продажи устанавливает дату перехода владения, выгод и обременений, что обычно связано с полной оплатой покупной цены. С этого момента покупатель вправе пользоваться недвижимостью, но также несёт текущие расходы и риск случайного повреждения (§ 446 BGB). На практике именно здесь происходит передача ключей — желательно с актом приёма-передачи, включая показания счётчиков. Важно: в юридическом смысле покупатель и сейчас ещё не является собственником.
Шаг 7: Налог на приобретение недвижимости, соглашение о передаче права собственности и перерегистрация
После нотариального удостоверения нотариус сообщает о покупке в налоговую инспекцию, которая выносит налоговое уведомление по налогу на приобретение недвижимости — обычно несколько недель спустя. Ставка налога в зависимости от федеральной земли составляет от 3,5 до 6,5 процента покупной цены. Только после уплаты налога покупателем налоговая инспекция выдаёт справку об отсутствии возражений. Без этого документа земельный кадастр не вправе зарегистрировать покупателя в качестве собственника (§ 22 GrEStG).
Если имеются справка об отсутствии возражений, подтверждение оплаты покупной цены и соглашение о передаче права собственности, нотариус подаёт заявление о перерегистрации права собственности. Земельный кадастр вносит покупателя в качестве нового собственника — и только с этой записью переход права собственности считается завершённым. На этом временная шкала заканчивается.
Сколько длится весь процесс?
От нотариального удостоверения до окончательной перерегистрации следует рассчитывать примерно на три–шесть месяцев. Для общего ориентира:
- Предварительная запись о передаче права собственности: около двух–четырёх недель после визита к нотариусу
- Наступление срока платежа и оплата покупной цены: обычно через четыре–шесть недель после удостоверения, в зависимости от снятия обременений и права преимущественной покупки
- Налоговое уведомление по налогу на приобретение недвижимости: часто через шесть–восемь недель после удостоверения
- Перерегистрация права собственности: часто шесть–восемь недель, а в значительно загруженных земельных кадастрах — существенно дольше
Фактическая продолжительность существенно различается в зависимости от региона — в перегруженных районах сроки обработки в несколько месяцев не являются редкостью. Ни вы, ни нотариус не можете напрямую повлиять на скорость работы ведомств.
Преимущества и недостатки многоэтапного процесса
То, что переход права собственности проходит через несколько этапов, имеет вескую причину — но также влечёт за собой недостатки:
- Преимущество — безопасность покупателя: предварительная запись о передаче права собственности защищает от двойной продажи и последующего обременения ещё до внесения оплаты.
- Преимущество — безопасность продавца: право собственности переходит только тогда, когда полностью поступила покупная цена.
- Преимущество — четкое управление: Нотариус нейтрально организует процесс и контролирует сроки для обеих сторон.
- Недостаток — затраты времени: Между подписанием и приобретением права собственности проходят месяцы; немедленная смена собственника невозможна.
- Недостаток — зависимость от третьих лиц: Муниципалитет, налоговая инспекция и поземельная книга также определяют темп процесса.
- Недостаток — переходный этап: Между передачей владения и внесением записи покупатель уже пользуется недвижимостью, но еще не является ее собственником.
FAQ о порядке продажи недвижимости
Когда я стану собственником недвижимости?
Юридически — только после внесения записи о вас как о собственнике в поземельную книгу, а не уже при подписании у нотариуса и не при оплате покупной цены. До внесения записи ваше право обеспечивает предварительная запись о передаче права собственности.
В чем разница между передачей права собственности и предварительной записью о ней?
Передача права собственности — это нотариально удостоверенное соглашение продавца и покупателя непосредственно о переходе права собственности (§ 925 BGB). Предварительная запись о передаче права собственности, напротив, является лишь временной обеспечительной записью в поземельной книге, которая защищает ваше право до фактического внесения записи.
Когда я должен оплатить покупную цену?
Только после письменного уведомления нотариуса о наступлении срока платежа. Оно направляется, как только выполнены все условия — прежде всего внесена предварительная запись, сняты прежние обременения и муниципалитет отказался от своего преимущественного права покупки. Никогда не платите раньше.
Когда я могу заселиться в недвижимость?
С момента договорной передачи владения, которая обычно привязана к полной оплате покупной цены. Тогда к вам также переходят выгоды и обременения (§ 446 BGB). Внесение записи в поземельную книгу происходит только позднее.
Почему внесение записи в поземельную книгу занимает так много времени?
До внесения записи должны участвовать несколько органов: налоговая инспекция выносит постановление о налоге на приобретение недвижимости и после оплаты выдает справку об отсутствии возражений (§ 22 GrEStG), муниципалитет заявляет об отказе от своего преимущественного права покупки, а сама служба поземельной книги в зависимости от загрузки имеет разные сроки обработки.
Итог: путь к праву собственности можно планировать
Продажа недвижимости проходит по четкому сценарию: проект договора, нотариальное удостоверение, предварительная запись, наступление срока платежа, оплата покупной цены, Переход права владения и, наконец, внесение изменений в поземельную книгу. Каждый этап основывается на предыдущем и в равной мере защищает покупателя и продавца. Зная эту временную последовательность, можно реалистично спланировать процесс и на каждом этапе понимать, что предстоит дальше. По подробным вопросам, касающимся вашего конкретного случая, нотариус, удостоверяющий сделку, является вашим главным контактным лицом — он управляет всем процессом и следит за соблюдением всех сроков.