Ви належите до власників нерухомості, які хочуть продати свою квартиру або будинок? Тоді ви одразу отримуєте значну суму грошей. Чи подумали ви при цьому про податкову інспекцію? Адже всупереч поширеній думці приватна операція з відчуження, тобто продаж нерухомості, не завжди звільняється від податків. Навпаки: якщо не звернути увагу на деталі, ваш значний дохід може швидко перетворитися на збиткову операцію. Цей посібник пояснює, коли під час продажу нерухомості виникають які податки.
Продаж без податків, продаж зі спекуляційним прибутком чи комерційний продаж?
З податкової точки зору слід розрізняти три основні можливості. Адже приватний продаж за певних умов може бути звільнений від податків, але також може обкладатися спекуляційним податком. Натомість комерційний продаж у будь-якому разі підлягає оподаткуванню. Це може стосуватися навіть приватних осіб. Тому вам слід точно перевірити, який випадок стосується саме вас.
Приватна операція з відчуження нерухомості, звільнена від податків
Звичайна ситуація для приватних осіб полягає в тому, що вони володіють одним або кількома будинками чи квартирами та хочуть продати одну з нерухомостей. У цьому випадку держава надає можливість зберегти прибуток. Визначальним є § 23 Закону про прибутковий податок. Передумовою є те, що ви як власник
a) володієте нерухомістю щонайменше десять років або b) проживали в нерухомості безпосередньо перед продажем щонайменше три роки. Важливо: у цьому випадку, відповідно до судової практики, достатньо одного повного календарного року, а також попереднього останнього дня грудня та наступного першого дня січня.
Особливо для об’єктів, що здаються в оренду, вирішальним зазвичай є десятирічний строк володіння. Якщо ви дотримуєтеся цього строку або достатньо довго проживаєте в нерухомості самі перед продажем, вам не потрібно сплачувати податки.
Як приватний продавець також зверніть увагу на те, щоб не продавати більше трьох об’єктів нерухомості протягом п’яти років. Інакше податкова інспекція, як правило, вважатиме вас комерційним торговцем нерухомістю, і правила для приватної операції з відчуження більше не застосовуватимуться!
Приватна операція з відчуження зі спекуляційним прибутком
Якщо ви продасте свою нерухомість достроково й не використовували її самостійно, вам доведеться оподаткувати продаж. Однак оподатковується лише прибуток релевантно. Отже, вам потрібно враховувати не весь дохід, а лише — приблизно — різницю між виручкою від продажу та витратами на придбання. Докладніше — нижче.
На відміну від прибутків від капіталовкладень, тут не застосовується фіксована ставка податку на спекулятивний прибуток у розмірі 25 відсотків. Натомість ви оподатковуєте прибуток за своєю індивідуальною податковою ставкою в межах щорічної декларації про доходи.
Також до цієї форми приватного продажу застосовується обмеження щодо трьох об’єктів. Якщо ви продаєте протягом п’яти років понад три об’єкти нерухомості, зазвичай це вважається комерційним продажем.
Комерційний продаж нерухомості
Продаж нерухомості вважається комерційним і підлягає особливому оподаткуванню, якщо
- приватні особи продають понад три квартири або будинки протягом п’яти років, або
- продаж здійснюється з активів підприємства (наприклад, у випадку осіб, які працюють за вільною професією), або
- нерухомість продається юридичною особою.
У цих випадках продавець має враховувати спеціальні види податків. По-перше, сума продажу, як правило, підлягає оподаткуванню податком з обороту. По-друге, може стягуватися промисловий податок. Крім того, продаж включається до розрахунку річної фінансової звітності або прибуткового податку.
Окремий випадок: продаж успадкованої нерухомості
Зазначені правила також застосовуються до успадкованої нерухомості. Однак строки не починають відлічуватися заново. Це означає:
- Якщо спадкодавець, наприклад, володів нерухомістю вісім років, спадкоємці можуть продати її без оподаткування через ще два роки.
- Якщо спадкодавець проживав у будинку протягом останніх трьох років до успадкування, спадкоємці можуть негайно продати його без оподаткування, навіть якщо він перебував у його власності менше десяти років.
Важливо: залежно від вартості нерухомості може додатково стягуватися податок на спадщину!
Окремий випадок: земельні ділянки
Незабудовані земельні ділянки в податковому відношенні розглядаються як нерухомість. Є лише одна важлива відмінність. Самостійне користування неможливе. Тому продаж не оподатковується лише в тому разі, якщо ви є власником земельної ділянки щонайменше десять років. В усіх інших випадках прибуток від продажу підлягає оподаткуванню.
Які податки виникають під час продажу нерухомості?
Якщо ви є платником податків, на вас поширюється один або кілька видів податків. У наведеній нижче таблиці пояснюється, який податок для кого застосовується. Зверніть увагу, що цей огляд може бути лише приблизним і в у конкретному випадку рекомендується консультація податкових фахівців.
| Вид податку | Розмір | Строк сплати | Особливість |
|---|---|---|---|
| Податок на спекулятивний прибуток | особиста податкова ставка | під час продажу (через прибутковий податок або баланс) | прибуток від продажу |
| Промисловий податок | залежно від громади | при комерційному продажу | прибуток від продажу |
| Податок з обороту | актуальна ставка | при комерційному продажу | основою є чиста сума продажу, додається до купівельної ціни |
| Податок на придбання нерухомості | залежно від громади | під час купівлі | сплачується покупцем, базою розрахунку є сума купівлі |
Якщо ви є приватним продавцем і продаж нерухомості підлягає оподаткуванню, під час попереднього розрахунку слід особливо врахувати один аспект. Через надзвичайно високу вартість нерухомості ви швидко отримуєте значний прибуток. Тому, ймовірно, буде застосовано максимальну податкову ставку.
Для точного оцінювання очікуваного податкового навантаження доцільно попросити свого податкового консультанта здійснити конкретний розрахунок для вашого індивідуального випадку. Чималий фінансовий прибуток може швидко зменшитися через податкове навантаження, і, здавалося б, велика сума від продажу може стати непривабливою. Також врахуйте, що кредити, які ще потрібно погасити, не враховуються в податковому розрахунку!
Які супутні витрати підлягають вирахуванню?
Як продавець, ви оподатковуєте лише прибуток. Отже, з отриманої ціни продажу можна відняти вартість придбання нерухомості, а також деякі інші суми. У спрощеному вигляді розрахунок має такий вигляд:
Ціна продажу – витрати на придбання – супутні витрати продажу = прибуток, що підлягає оподаткуванню
Під час розрахунку для новобудов враховуються витрати на будівництво. В інших випадках застосовується ціна нерухомості під час останньої купівлі. До супутніх витрат, що підлягають вирахуванню, належать витрати, безпосередньо пов’язані з продажем. Це можуть бути:
- витрати на нотаріуса,
- комісійні маклера,
- витрати на зміни в поземельній книзі,
- витрати на оголошення,
- експертна оцінка вартості,
- за потреби — витрати на ремонт і модернізацію, що підлягають сплаті (зверніться за порадою до податкового консультанта).
Для орендованої нерухомості також слід враховувати податкові амортизаційні відрахування. Вони збільшують прибуток від продажу.
Що таке AfA для орендованої нерухомості?
Якщо ви не проживали в нерухомості самостійно, ви мали право на щорічні амортизаційні відрахування відповідно до AfA (загальновживані основні засоби). Вони зменшують «балансову вартість» нерухомості через зношення. Для нерухомості, як правило, щорічно списується в податковому обліку 2 % або для старих будівель 2,5 % від купівельної ціни. Завдяки цьому ви отримуєте компенсацію, оскільки під час придбання не можете заявити купівельну ціну як витрати в податковому обліку.
Проблема: під час продажу амортизація за таблицею AfA віднімається від витрат на придбання. Через це на практиці вартість нерухомості або первісна купівельна ціна зменшується, а отже, як наслідок, збільшується прибуток від продажу.
Приклад розрахунку: оподаткування проданої нерухомості
Які податки можуть виникнути, показують різні приклади розрахунків. На основі цих показових продажів ви можете зрозуміти податкове навантаження та приблизно розрахувати його для себе. Як завжди: у конкретному випадку пораду може надати лише податковий експерт. Це лише приблизні орієнтовні значення.
Приклад 1: продаж квартири через сім років, проживання власника
| Стаття | Сума | Примітка |
|---|---|---|
| Ціна продажу | +132.000 євро | |
| Колишня купівельна ціна | -97.000 євро | |
| Додаткові витрати на продаж | -6.800 євро | маклер, витрати на оголошення тощо |
| Прибуток до оподаткування | +28.200 євро | оподатковується як додатковий дохід |
| Податкове навантаження при 42 % | 11.840 євро | припустима ставка, яка може бути нижчою |
| Прибуток після оподаткування | +16.360 євро |
Приклад 2: продаж будинку через шість років, повністю здавався в оренду
| Стаття | Сума | Примітка |
|---|---|---|
| Ціна продажу | +625.000 євро | |
| Колишня купівельна ціна | -500.000 євро | |
| Додаткові витрати на продаж | -22.500 євро | маклер, витрати на оголошення тощо |
| Амортизація за AfA (2 % щорічно від купівельної суми) | +60.000 євро | спрощене припущення, оскільки вартість земельної ділянки насправді потрібно виключити |
| Прибуток до оподаткування | +162.500 євро | оподатковується як додатковий дохід |
| Податкове навантаження при 42 % | 68.250 євро | припустима ставка, яка може бути нижчою |
| Прибуток після оподаткування | +94.250 євро | включно з амортизаційними відрахуваннями |
Приклад 3: продаж вілли через 2 роки, здавалася в оренду
| Стаття | Сума | Примітка |
|---|---|---|
| Ціна продажу | +1.650.000 євро | |
| колишня купівельна ціна | -1.650.000 євро | |
| Супутні витрати продажу | -8.000 євро | витрати на модернізацію, прямий продаж без маклера |
| Амортизація згідно з AfA (2 % щорічно від суми купівлі) | +66.000 євро | спрощене припущення, оскільки вартість земельної ділянки насправді потрібно відняти |
| Прибуток до оподаткування | +58.000 євро | оподатковується як додатковий дохід |
| Податкове навантаження за ставкою 42 % | 24.360 | передбачувана ставка, яка може бути нижчою |
| Прибуток після сплати податків | +33.640 євро євро | включно з амортизаційними відрахуваннями |
Три приклади показують, наскільки різним може бути оподатковуваний прибуток залежно від припущених змінних. Важливо: прибуток збільшує ваш річний дохід, а отже, і загальну суму, що підлягає оподаткуванню.
Багатьом непросто зрозуміти податкову математику, щойно починають діяти амортизаційні відрахування згідно з AfA. Адже тоді межа прибутку збільшується «лише» на папері. Оскільки в минулому ви вже отримували вигоду від амортизаційних відрахувань, але вони включаються до прибутку, ця частка не існує в грошовій формі. Отже, прибутки у прикладах 2 і 3 є лише розрахунковими сумами, до яких включено це попередньо отримане зменшення податку. Тому визначені прибутки є правильними з податкової точки зору, але не ідентичними фактичному грошовому приросту від продажу. Щоб отримати реальний прибуток, чистий прибуток має бути вищим за попередні податкові переваги від амортизаційних відрахувань згідно з AfA.
Що відбувається у разі збитку?
Можливо, що ви зазнаєте збитку. Це може статися, якщо ви змушені продати нерухомість або вона втратила вартість. Збиток не потрібно оподатковувати. Однак ви не можете зарахувати його проти інших доходів. Є виняток: за його допомогою можна зменшити прибутки від продажу іншої нерухомості. Лише тоді збиток зменшує податкове навантаження.
Що відбувається під час продажу будинку за кордоном?
Якщо ви є платником податків в іншій країні, діють тамтешні правила. Якщо ви продаєте нерухомість за кордоном, її податкове значення не змінюється. Якщо ви є платником податків у Німеччині, прибутки оподатковуються у звичайному порядку. У разі сумнівів слід звернутися за порадою до податкового експерта.
Чи можна приховати продаж нерухомості від податкової служби?
Іноді приватні особи не декларують прибуток від продажу нерухомості. Багато хто з них вважає, що приватний продаж завжди звільнений від податківє. Однак якщо виникають податки, а ви як продавець не вказуєте прибуток у податковій інспекції, це є ухиленням від сплати податків. Оскільки податкова інспекція найпізніше через податок на придбання нерухомості, який має сплатити покупець, дізнається про зміну власника, лист від податкової інспекції не забариться. Тому діє правило: завжди декларуйте оподатковуваний прибуток від продажу нерухомості.