| Kaufpreis | 239.000 € |
|---|---|
| Provision | keine Provision für Käufer |
Warum diese Wohnung? – Das Rendite-Unicorn der Weststadt
Weil sie Eigenschaften kombiniert, die man in der Weststadt nur selten zusammenfindet:
Eine bestandskräftige Baugenehmigung der Stadt Karlsruhe (2018) zur Nutzung als Ferien- bzw. Kurzzeitwohnung (FEWO). Das ist Ihr Schutzschild gegen die Mietpreisbremse und der Schlüssel zu 9% Rendite.
Ein Grundriss, der für Sie arbeitet:
Die Wohnung im 2. Obergeschoss besticht durch einen hocheffizienten Schnitt. Dank eines minimierten Flurbereichs ohne Flächenverlust fließen die vollen Quadratmeter in die drei vollwertigen, abgeschlossenen Zimmer (ca. 12 m², 15 m² und 18 m²). Es gibt keine Durchgangszimmer – dadurch fließt die Wohnfläche in echte Nutzfläche.
Ruhe & Fernblick (die Überraschung bei dieser Adresse)
Entgegen der Erwartung an die zentrale Lage ist die Wohnung akustisch gut entkoppelt:
• Zimmer 1 und die Küche liegen zum absolut stillen Innenhof.
• Zimmer 2 und 3 liegen zur Yorckstraße (ruhige Seitenstraße) mit weitem Blick und ohne direkt gegenüberliegende Bebauung. Schlafen bei offenem Fenster ist hier realistisch.
Komfort:
Laubengang-Endlage ohne Durchgangsverkehr, Aufzug bis in den Keller, professionelle WEG-Struktur, bezugsfrei und provisionsfrei (direkt vom Eigentümer).
Kurz: Diese Wohnung ist leise, funktional und wirtschaftlich sauber.
Sie funktioniert für Menschen – und für Zahlen.
Gebäude & WEG:
Die Wohnanlage umfasst 30 Einheiten (28 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten) und wird professionell verwaltet durch die HUG Haus- und Grundbesitzverwaltung Karlsruhe. Das Gebäude stammt aus den 1950er-Jahren (institutioneller Zweckbau) und ist funktional, robust und gut sanierbar. Ein Aufzug ist vorhanden und führt bis in den Keller.
Gewerbe im EG – klar getrennt:
Im Erdgeschoss befinden sich zwei etablierte Gewerbeeinheiten (u. a. Bäckerei und Küchenstudio). Wichtig: technisch und kostenmäßig getrennt (eigene Heizsysteme). Jede Wohnung verfügt über eine eigene Gastherme.
Hausgeld / Rücklage:
Hausgeld ab 01.01.2026 laut Wirtschaftsplan: 310 € / Monat.
Anteilig Rücklage: 491,28 € / Jahr.
Rücklagenstand (Anteil der Einheit) zum 31.12.2024: 6.543,83 €.
Extra-Stabilität:
Der WEG fließt jährlich ein fünfstelliger Betrag aus Dachvermietung (Mobilfunk) zu – kostenstabilisierend für den laufenden Betrieb.
Nebenkosten-Logik (wichtig):
Müll und Wasser werden in der WEG personenabhängig abgerechnet. Die Wohnung war zeitweise im Rahmen einer Sondervermietung (Monteur-/Projektmiete) genutzt, daher lagen einzelne verbrauchsnahe Positionen (u. a. Müll/Wasser) im Abrechnungsjahr über dem Normalniveau. Bei regulärer Belegung bzw. Leerstand normalisieren sich diese Positionen entsprechend.
Heizung/Warmwasser/Strom
Heizung und Warmwasser laufen über eine wohnungseigene Gastherme mit separatem Gaszähler (direkte Nutzerabrechnung, keine zentrale WEG-Heizung). Die Gastherme wurde 2018 errichtet; die turnusmäßige Schornsteinfegerprüfung inkl. Abgaswegeüberprüfung erfolgte am 01.12.2025, ohne Mängel
Die Wohnung wurde 2015 / 2018 / 2019 gezielt für WG- und Sondervermietung saniert. Im Sondereigentum besteht Null Renovierungsstau.
• Technik: Komplette Elektroerneuerung inkl. zentralem Medienverteiler. Jedes Zimmer verfügt über LAN- und TV-Anschluss – ideal für Homeoffice oder Business-Gäste.
• Fenster: Im Rahmen der Sanierung wurden die Fenster erneuert (doppelt verglast) – für gute Wärme- und Schalldämmung.
• Schallschutz: 2018 wurden hochwertige Wohnungseingangstüren mit hohem Eigengewicht und absenkbarem Dichtungsprofil verbaut. Das sorgt für maximale Privatsphäre zwischen Flur und Wohnraum – ein entscheidender Faktor bei WG- und Kurzzeitnutzung.
• Lichtkonzept: Abgehängte Decken mit integrierten LED-Spots (2018) in allen Räumen – modernes, hochwertiges Erscheinungsbild ohne Nachrüstaufwand.
• Küche (Marke Häcker, NP ca. 7.000 € netto): 2019 installiert, inkl. integrierter Waschmaschine und Trockner, Blaupunkt-Geräten sowie Miele-Dunstabzug.
• Bad: Modern mit Geberit-Unterputzsystem, Handtuchheizkörper sowie Badewanne mit Duschfunktion und pflegeleichten Fliesen.
• Oberflächen: Einheitlicher Vinylboden - ideal für schnelle, saubere Mieterwechsel
Flächen:
Zi 1: 11,85 m² | Zi 2: 18,13 m² | Zi 3: 14,86 m² | Küche: 7,02 m² | Bad: 3,45 m² | Flur: 5,86 m²
Gesamt: 61,17 m²
Alle Zimmer sind separat vom Flur begehbar – ideal für zimmerweise Vermietung. Die Wohnung wurde in genau diesem Nutzungskonzept erfolgreich betrieben und ist sofort wieder vermietbar.
Gebäude & Herkunft – auf Dauerhaftigkeit ausgelegt
Das Gebäude wurde in den 1950er-Jahren errichtet und ursprünglich als Arbeiterwohnheim bzw. institutioneller Zweckbau konzipiert – also für dauerhafte Nutzung und intensive Beanspruchung. Typisch für diesen Bautyp sind:
• robuste, funktionale Bauweise
• klare Grundrissstrukturen
• einfache, nachvollziehbare Haustechnik
• gute Sanier- und Wartungsfähigkeit
Nach der Privatisierung (Teilung in Wohnungseigentum) wird das Objekt seit Jahrzehnten als klassische Wohnungseigentümergemeinschaft geführt. Ein Aufzug ist vorhanden und führt komfortabel vom Keller bis in das Dachgeschoss. Diese Kombination aus Bauqualität, Struktur und Erschließung wirkt sich positiv auf Werthaltigkeit und Nutzungsflexibilität aus.
Gewerbe & Nutzungsmix – klar getrennt
Im Erdgeschoss befinden sich zwei etablierte Gewerbeeinheiten (Bäckerei und Küchenstudio). Beide Gewerbeeinheiten verfügen über eigene Heizsysteme und sind technisch sowie kostenmäßig klar vom Wohnbereich getrennt. Alle Wohnungen im Haus werden über eigene Gasthermen versorgt.
Daraus ergeben sich klare Vorteile:
• keine zentrale Heizungsanlage
• keine Quersubventionierung zwischen Wohnen und Gewerbe
• Heiz- und Warmwasserkosten zahlt jeweils der Nutzer direkt
Für Eigentümer und Mieter bedeutet das eine transparente, verursachungsgerechte Kostenstruktur und ein geringeres Konflikt- und Verwaltungsrisiko.
WEG & Instandhaltung – klare Zuständigkeiten
Im Jahr 2025 hat die WEG beschlossen, dass die Instandhaltung und Erneuerung von Fenstern, Rollläden sowie Wohnungseingangstüren dem jeweiligen Sondereigentümer zugeordnet sind. Diese Regelung entlastet die Gemeinschaft dauerhaft und reduziert das Risiko größerer, gemeinschaftlich zu finanzierender Einzelmaßnahmen. Käufer profitieren von klaren Zuständigkeiten, höherer Planbarkeit und individueller Entscheidungshoheit. Gleichzeitig wurden bereits gemeinschaftliche Maßnahmen umgesetzt, darunter:
• neue Hauseingangstür
• erneuerte Fenster im Treppenhaus
Das zeigt eine WEG, die Instandhaltung aktiv angeht, Kosten aber strukturell sinnvoll verteilt.
Investment-Strategie & Wertsteigerungspotenzial
1. Attraktiver Einstieg:
Ihr Preisvorteil in der Weststadt Diese Immobilie bietet mit einer Bruttorendite von 9,04 % eine Ertragsstärke, die in der Weststadt (76135) selten zu finden ist. Der Kaufpreis von 239.000 € berücksichtigt die anstehende Modernisierung des Gemeinschaftseigentums bereits vollständig. Während andere zögern, nutzen Sie als weitsichtiger Käufer diesen preiswerten Einstieg in einen der begehrtesten Karlsruher Stadtteile.
2. Ertragsrechnung (WG-Vermietung)
Die Wohnung ist durch Kernsanierung und Technik (LAN/TV in jedem Zimmer, Schallschutztüren) ideal für hochwertige WG-Vermietung positioniert:
• Zimmer 1 (Hof): 550 € | Zimmer 2 (Fernblick): 650 € | Zimmer 3 (Fernblick): 600 €
• Soll-Miete gesamt: 1.800 € mtl. / 21.600 € p.a. (Faktor 11,0).
3. Geplante Aufwertung durch H&G Haus & Grund
Die WEG wird durch die renommierte H&G Karlsruhe betreut. Gemäß Protokollen wird derzeit ein Sanierungskonzept (Fassade, Treppenhaus, Brandschutz) durch Fachplaner finalisiert.
• Strukturierte Umsetzung: Solche Maßnahmen werden oft über Jahre gestreckt oder durch zinsgünstige Darlehen (z. B. KfW) finanziert. Das schont Ihre Liquidität, während die Mieteinnahmen die Investition tragen.
• Förderung: Die Verwaltung prüft alle relevanten Zuschüsse, was Ihre effektive Belastung weiter minimiert.
4. Passiver Vermögensaufbau & Steuervorteile
Für Investoren mit hohem Einkommen bietet dieses Objekt einen idealen Hebel. Künftige Sonderumlagen können im Jahr der Zahlung oft zu 100 % als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden. Sie wandeln Steuerlast direkt in Sachwert um. Während das Gebäude modernisiert wird, steigt der Marktwert Ihrer Immobilie passiv an – ohne Ihr operatives Zutun.
5. Kostenschutz & Planungssicherheit
Seit 2025 sind Fenster, Rollläden und Wohnungstüren Sondereigentum. Sie behalten die volle Kostenkontrolle und finanzieren keine Maßnahmen an fremden Einheiten mit. Jährliche fünfstellige Zusatzeinnahmen aus Mobilfunk-Dachvermietung stabilisieren zudem die Rücklagen der WEG.
Rechtliche Hinweise & Disclaimer
Rendite: Mietansätze (Stand 2026) sind Beispielrechnungen auf Basis der FEWO-Genehmigung und WG-Erfahrungswerten. Keine Garantie für Mieterträge; Erzielbarkeit hängt von Bewirtschaftung und Markt ab. Prospekthaftung ausgeschlossen. Sanierung: Informationen basieren auf WEG-Protokollen 2024-2025. Konkrete Kostenbeschlüsse liegen noch nicht vor. Käufer sollten Protokolle und Wirtschaftspläne vor Kauf prüfen. Steuern: Ausführungen zum Erhaltungsaufwand stellen keine Steuerberatung dar. Die steuerliche Behandlung hängt von der individuellen Situation ab; Beratung durch Steuerberater wird dringend empfohlen. Allgemein: Angaben nach bestem Wissen auf Basis vorliegender Dokumente. Maßgeblich sind ausschließlich die Regelungen im notariellen Kaufvertrag.
Provisionsfrei – direkt vom Eigentümer GmbH & Co. KG
Die Wohnung liegt in Karlsruhe-Weststadt, zentral an der Ecke Kriegsstraße / Yorckstraße. Einkaufsmöglichkeiten, Versorgung, ÖPNV und Innenstadt sind in direkter Nähe erreichbar.
Ein wichtiger Punkt für Interessenten: Trotz der zentralen Adresse bietet die Wohnung eine überraschend ruhige Wohnqualität, weil sie innerhalb der Anlage akustisch gut entkoppelt liegt:
• Innenhofseite (Küche + Zimmer 1) sehr ruhig
• Yorckstraße (Zimmer 2 + 3) als Nebenstraße mit geringem Verkehrsaufkommen und weitem Blick
Die Kombination aus Urbanität, sehr guter Infrastruktur und gleichzeitig ruhiger Wohnungslage ist in der Weststadt selten – und ein klarer Vorteil für Eigennutzer wie auch für Kapitalanleger (WG / Business).
