| Kaufpreis | 960.000 € |
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| Provision | keine Provision für Käufer |
8er Mehrfamilienhaus ohne Makler mit 5,7% Rendite im Zentrum v. Apolda – Top-Kapitalanlage!
📌 Highlights
Kaufpreis: 960.000 €
Keine Maklercourtage – direkt vom Eigentümer!
IST Miete: 4.563€ mtl. (54.756€)
IST Rendite: 5,7%
SOLL Miete: 5.310€ mtl. (63.720€)
SOLL Rendite: 6,7%
Einheiten: 6 Wohneinheiten, 2 Gewerbeeinheiten
Gute Mieterstruktur ohne Mietrückstände
Gesamtfläche: ca. 553 m²
(Wohnfläche: ca. 381 m² / Gewerbe: ca. 150 m² / Nutzfläche ca. 170 m²)
Grundstück: ca. 213 m²
Baujahr: ca. 1898
Zustand: teil-/vollrenoviert
Direkt im Stadtzentrum – zentraler geht es nicht
Verkaufsgrund: Normaler Verkauf nach Aufwertung durch Kapitalanleger
-> Sanierungsstände siehe ganz unten
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✨ Objektbeschreibung
Willkommen in der Glockenstadt Apolda!
Dieses gepflegte und teilsanierte Wohn- und Geschäftshaus liegt zentral im Herzen von Apolda – und überzeugt als attraktive Kapitalanlage mit solider Mieteinnahme und Entwicklungspotenzial.
Das historische Gebäude aus dem Jahr 1898 beherbergt 6 gut geschnittene Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Der Eigentümer ist Kapitalanleger und hat das Gebäude in den letzten Jahren stark aufgewertet. Bei jedem Mieterwechsel wurden die Wohnungen komplett neu saniert, sodass das Haus sich in einem guten Gesamtzustand befindet. Es besteht Vollvermietung und keine nennenswerten Mietrückstände.
Die Miete kommt immer pünktlich:
4x inklusive Abtretungserklärung vom Jobcenter (vernünftige Mieter)
2x verlässlich von erwerbstätigen Mietern
2x verlässlich von solventen Gewerbemietern (langfristige Mietverträge)
Zusätzliches Mietpotenzial: Unvermietete Dachgeschossräume + Kellerräume + größere Einheiten als in 5 älteren Mietverträgen angegeben
Mit Problemmietern wurde das Mietverhältnis in der Vergangenheit aufgelöst. Mittlerweile besteht ein gutes Wohnklima, ohne nennenswerte Vorkommnisse. In der Anfangszeit, vor einigen Jahren, war das Haus betreuungsintensiv – durch eine konsequente Verwaltung wurden hier stückweise alle Probleme gelöst und die Mieterstruktur positiv entwickelt. Aktuell besteht kaum Betreuungsaufwand, zudem sind alle Details erfasst und wurden sauber dokumentiert (Verträge, Zählernummern, Rauchmelder, Mieterdaten, etc.). Zudem gibt es einen Mieter, der sich offiziell als Hausmeister um alle Anliegen kümmert – Ideal für Kapitalanleger ohne größeren Aufwand.
Das Objekt wurde kontinuierlich instand gehalten und bietet Ihnen direkt Einnahmen und langfristige Perspektive – egal ob zur Vermögenssicherung, Altersvorsorge oder Expansion Ihres Immobilienportfolios. Zusätzlich sind weitere Einnahmequellen möglich aufgrund von 5 alten Mietverträgen, die zu wenig Wohnfläche aufweisen sowie von unvermieteten Nutz- und Stellflächen.
Diese Wohnimmobilie ist für Investoren oder Kapitalanleger, die ihre Rente absichern wollen und die Standortaufwertung von Apolda in den nächsten Jahren mitnehmen wollen. Der Konzern Carl Zeiss Jena baut vor der Toren Apoldas eine komplett neue Produktionsstädte in Isserstedt, wo die Genehmigungen bereits alle abgeschlossen wurden. Durch den Zuzug neuer Fachkräfte wird Apolda in den nächsten Jahren einen starken Wertzuwachs erfahren.
Zudem drückt die Bevölkerung von Jena und Weimar immer mehr nach Apolda, die gerne in einer Stadt leben, aber in den größeren Städten keinen Wohnraum mehr finden. Die Bevölkerungsentwicklung ist steigend und nimmt vor allem seit Januar 2025 enorm zu.
Wo ist der Haken?
Das letzte Problem des Hauses betrifft den Keller, der durch stärkere Regenfälle in den Jahren 2017-2020 in Mitleidenschaft gezogen wurde. Die freiliegenden Stahlträger sind von Korrosion befallen und müssten langfristig erneuert oder ausgetauscht werden. Es wurden professionelle Sicherungsmaßnahmen für die Übergangszeit getroffen, die auch von einem Statiker entsprechend abgenommen wurde. Mit Baufirmen aus der Region wurden Lösungsansätze bereits besprochen – hier sind von Stahlunterkonstruktionen, einem Verdichten des kompletten Kellers bis hin zur gesamten Erneuerung der Kellerdecke alle Varianten einmal besprochen und bewertet worden. Dieses Wissen stellt der Verkäufer dem Käufer gerne zur Verfügung. Er selbst möchte aber keine größeren Sanierungsmaßnahmen mehr im Objekt begleiten.
Bei der nächsten größeren Sanierung im Gebäude könnte die Kellerdecke direkt durch den neuen Käufer mit ertüchtigt werden.
Sanierungsstände im Überblick:
-4 Einheiten neuwertiger Zustand, 4 Einheiten sind im normalen Zustand (Mitte 90er Jahre). Eine Wohneinheit hat einen Balkon.
-Langfristige Gewerbemietverträge (Mieter investierten in die Aufwertung dieser Einheiten)
-Elektrik ist auf einem ordentlichen Stand und erfüllt die entsprechenden Sicherheitsaspekte (Kupferdrähte, FI Schalter etc)
-Keller ist trocken und bietet viel Nutzfläche – Kellerdecke muss langfristig ertüchtigt werden
-Kein Denkmalobjekt
-Heizung: Derzeit Viessmann Zentralheizung (Gas). Mit der Stadt Apolda wird aktuell ein Contracting-Angebot besprochen, bei dem der Austausch der Heizung zusammen mit dem Verbrauch & Wartung über eine moderate Monatspauschale abgerechnet wird, die komplett umgelegt werden kann. Es entstehen dadurch langfristig keinerlei Kosten für den Eigentümer mehr bei der Heizung.
-Dach ist in einem sehr guten Zustand, alle Abschlüsse funktionieren, kleinere Ausbesserungen wurden immer direkt erledigt.
-Treppenhaus benötigt mal wieder einen Anstrich, ist aber in einem guten Gesamtzustand.
-Energieeffizienzklasse E – fällt nicht unter die mittelfristig deklarierten „Worst Performing Building“ Klasse
-Klingelanlage wurde 2024 komplett erneuert mit Gegensprechanlage
-2024 – Einbau Brandschutztür im Heizungskeller
-Keine Erbpacht, keine Altlasten, keine Baulasten – alles in Ordnung
Lage
Apolda – im Städtedreieck Weimar – Jena – Erfurt – ist bekannt für seine reiche Kulturgeschichte und industrielle Vergangenheit (Glockenguss, Textil, Automobilbau). Die zentrale Lage im Stadtzentrum bietet Ihren Mietern fußläufigen Zugang zu Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichem Nahverkehr, Schulen und Ärzten.
Mit seiner wachsenden Beliebtheit bei jungen Familien, Kreativen und Pendlern ist Apolda ein Standort mit stabiler Nachfrage.
