| Kaufpreis | 205.714 € |
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| Provision | keine Provision für Käufer |
Kompakt. Clever. Cool. ESG-Mikroapartment, Altbauperle in Bestlage – nicht nur Liebhaberobjekt
Willkommen in Heidelbergs architektonischem Premiumviertel – der Weststadt. Hier vereint sich stilvoller Altbauflair mit clever durchdachter Raumoptimierung: Eine Natursteinwand als Unikat, ein maßgefertigtes Hochbett mit LED-Inszenierung, eine moderne Küche, hohe Decken und der Balkon mit Weitblick schaffen ein Mikroapartment „state of the art“.
Diese Altbauperle ist nicht nur für Liebhaber ein Juwel, sondern auch für Kapitalanleger, die strategisch investieren und langfristig denken – z. B. für Kinder, die später selbst davon profitieren sollen. Stilvoll investieren heißt hier: ESG-konforme Fernwärme, rechtssichere Indexmiete mit Möblierungszuschlag, kein Sanierungsstau, solide Rücklagen und ein durchdachtes, urbanes Mietkonzept. Ein Objekt für kluge Rechner – und Ästheten.
Objektbeschreibung
Dieses charmante, hochwertig ausgestattete 1-Zimmer-Apartment in Heidelbergs begehrter Weststadt bietet eine seltene Kombination aus urbaner Mikrolage, architektonischem Flair und funktionaler Ausstattung. Die Wohnung befindet sich im ersten Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses und bietet mit ihrem Blick in den ruhigen Innenhof eine begehrte Wohnqualität. Der kleine Balkon in Südost-Ausrichtung ermöglicht entspannte Stunden mit Weitblick – eine Oase inmitten der Stadt. Besonders hervorzuheben ist die beeindruckende Raumwirkung mit 3,50 m Deckenhöhe, eine restaurierte Natursteinwand sowie die clevere Nutzung des Raumes durch ein Hochbett mit LED-Beleuchtung. Die Wohnung wurde in den letzten Jahren hochwertig ausgestattet und ist vollständig möbliert. Die gesamte Einrichtung verbleibt im Eigentum des Vermieters und wird dem Mieter unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Dieses Konzept ermöglicht rechtssichere Möblierungszuschläge, unabhängig vom Mietspiegel.
Ausstattung & Highlights
++ LEDs in Decken (d.h. sehr niedriger Stromverbrauch), Dimmer
++ Kleiner Balkon mit Blick in den Innenhof
++ Deckenhöhe 3,5 m, ab 2,30 m ist Decke offen mit Altbaucharme: Sandsteine und Ziegelsteine
++ Hochbett bereits eingebaut: Beginn in 2,20 m Höhe, 1 m hoch, Liegefläche 2,8 m Länge auf 1,4 m Breite
++ Über dem Bett sind LEDs eingebaut, die von unten und oben vom Bett aus geschaltet werden können. Und natürlich auch Steckdosen
++ Zugang per Anlegeleiter, sichere Haftungsfreistellung im Mietvertrag
++ Maßgefertigte Häcker Markenküche inkl. der Arbeitsplatten: Hochglanzfronten, mobiles -Induktionskochfeld, Siemens-Mikrowelle, Siemens-Einbaukühlschrank, Edelstahlspüle von Franke, LED-Beleuchtung
++ Ess-/Arbeitsbereich: L-förmiger Tisch mit Regalwand
++ Stauraum: Kleiderschrank (Höhe 240 cm), Kallax-Regal mit Stoffboxen, Wandregale, LEDs,
++ Bad: hell gefliest, Duschkabine, Spiegelschrank, Unterschrank, Heizstrahler
++ Boden: Fliessen grau (60x60 cm), weiße Rollputzwände, abgehängte Decken mit LED-Spots (dimmb. Wohnraum, schafft unvergleichbare Atmosphäre Abends mit Sichtmauerwerk)
++ Technikausstattung (Eigentum Vermieter): Waschmaschine (Haier, 5 Jahre Garantie, Kauf 03/2025), tragbares Induktionskochfeld, LED-Trafos, Einbaukühlschrank, Einbaumikrowelle
Wohnfläche laut Berechnung
• Zimmer: 13,04 m² • Bad: 2,09 m² • Balkon (50%): 0,95 m²
• Gesamt: 16,08 m²
• Zusätzlich die Liegefläche von 3,92 m² des Hochbetts. Durch die Größe von 2,8 m Länge auf 1,4 m Breite ist hier auch weiter Stauraum erhalten. Ebenfalls ist die Wohnung durch Hängeschränke optimal aufgestellt.
Vermietung & Mietstruktur
• Vermietet seit: 01.03.2025
• Gesamtmieteinnahmen: 600 € Kalt (inkl. Möblierung) + 100 € Nebenkosten = 700 €/Monat
• Mietvertrag: Indexmiete, Mieter verzichtet bis 03/2027 auf ordentliche Kündigung
• Möblierungszuschlag: rechtssicher vereinbart, nicht Bestandteil der Grundmiete
• Rechtlicher Hinweis: Nutzung Hochbett auf eigene Verantwortung, Haftungsfreistellung unterzeichnet
• Vorteil für Eigentümer: Alle Möbel bleiben im Eigentum, kein Abschreibungsverlust, keine Instandhaltungspflicht
Wirtschaftliche Eckdaten
• Hausgeld (2024): 188 € monatlich
o Umlagefähig: 105,32 €
o Nicht umlagefähig: 52,47 €
o Zuführung Rücklage: 29,27 €
• Rücklageanteil Wohnung (31.12.2023): 777,80 €
• Jährliche Rücklagezuführung WEG: ca. 25.000 €
• 2025 Grundsteuer: 28,29 € / Jahr
WEG & Verwaltung
• 35 Einheiten, davon viele 1-Zimmer-Apartments
• Stark studentisch geprägt, hohe Nachfrage
• Heidelberger Hausverwaltung: erfahren, professionell, langjährig beauftragt
• Zahlreiche Modernisierungen:
o Fenster (2008), Treppenhaus (2011), Funkzähler & Techem (2013), TG-Sanierung (2020), Heizungsraum (2022)
• Kein Keller zur Einheit
• Fahrräder vor dem Haus
• Waschraum gemeinschaftlich nutzbar
• Keine Verwalterzustimmung beim Verkauf erforderlich
Fernwärmeversorgung (2024)
• Versorger: Stadtwerke Heidelberg Energie GmbH
• Umstellung von Öl auf Fernwärme: abgeschlossen am 15.11.2024
• Vertragsmodell: Contracting mit Vollwartung für 10 Jahre (Eigentumsübergang 2034)
• Kostenstruktur (WEG-weit, brutto):
o Arbeitspreis: 12,78 ct/kWh
o Grundpreis: 500 €/Monat
o Leistungspreis: 674,88 €/Monat
o Messpreis: 12,12 €/Monat
• Vorteile: Keine Altlasten, ESG-konform, keine Investitionen für Erwerber notwendig
ESG-konforme Kapitalanlage mit Zukunft
Dieses Mikroapartment erfüllt zentrale ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance), wie sie für Banken, institutionelle Investoren und private Kapitalanleger zunehmend relevant sind:
E = Environmental: Umstellung von Öl auf zentrale Fernwärmeversorgung mit Vertrag bis 2034. Keine Altlasten – moderne, nachhaltige Heiztechnik ohne Investitionsbedarf.
S = Social: Vermietung an langfristige, gut situierte Mieter mit gesicherter Indexmiete. Möblierungszuschläge rechtssicher – modernes, urbanes Wohnkonzept mit hoher Nachfrage.
G = Governance: Transparente WEG-Struktur mit professioneller Verwaltung, solider Rücklagebildung (25.000 €/Jahr) und klar dokumentierter Modernisierungshistorie.
Vorteil bei Bankfinanzierung: ESG-konforme Immobilien gelten als zukunftssicher, risikoarm und sind bei vielen Banken bevorzugt finanzierbar – insbesondere bei Kapitalanlagen.
Für Investoren: Dieses Objekt bietet nicht nur laufende Mieteinnahmen mit Inflationsschutz, sondern auch eine strategische Portfoliobeimischung mit nachhaltigem Wertsteigerungspotenzial – ökologisch, ökonomisch und regulatorisch zukunftssicher aufgestellt.
Energieausweis
• Verbrauchsausweis (alt, auf Basis Öl-Heizung)
• Neuer Energieausweis auf Fernwärme-Basis wird von Heidelberger Hausverwaltung beauftragt werden, nach Vorliegen der ersten Abrechnung
• Erwarteter energetischer Sprung: von Klasse E auf Klasse C
Ein Kellerraum gibt es nicht. Aber einen Waschraum im Keller.
Sonstiges & ESG-Vorteile – warum diese Wohnung überzeugt:
ESG-Vorteil & Nachhaltigkeit – grün investieren mit Zukunft:
++ ESG-konforme Kapitalanlage: Die Wohnung erfüllt zentrale ESG-Kriterien – effiziente Fernwärme, nur ein sparsamer Heizkörper im Wohnraum, kompakte Fläche mit starker Energiebilanz. Optimal für Investoren, die ihr Portfolio zukunftssicher und nachhaltig aufstellen wollen.
++ Niedrige Nebenkosten: Nur ca. 100 € monatlich für den Mieter – im Heidelberger Vergleich ein echtes Alleinstellungsmerkmal. ESG-technisch ideal: niedrige Betriebskosten = hohe Nachfrage + hohe Mieterzufriedenheit.
++ Sommerlich kühl, ganzjährig angenehm: Die Raumhöhe von 3,5 m sorgt für ein großzügiges Klima – besonders im Sommer angenehm temperiert. Ein echter Komfortvorteil bei steigenden Temperaturen.
Sofort beziehbar & maximaler Wohnkomfort – möbliert, durchdacht, privat:
++ Bezugsfertig & hochwertig möbliert: Die Wohnung ist voll ausgestattet – mit Küche (inkl. E-Geräten, Waschmaschine), Bett, Schrank, Beleuchtung, Essplatz. Mieter ziehen mit dem Koffer ein. Das reduziert Leerstand und erlaubt rechtssichere Möblierungszuschläge.
++ Privatsphäre statt WG-Kompromiss: Keine geteilte Küche, kein Gemeinschaftsbad – sondern eigener Balkon, eigene Küche, eigenes Bad. Deutlich attraktiver als WG-Zimmer – für Mieter wie für Eltern, die Privatsphäre schätzen.
++ Cooler Rückzugsort mit Stil: Absolutes Alleinstellungsmerkmal – bei jungen Menschen extrem beliebt. Die stilvolle Möblierung, die kompakte Qualität, das urbane Lebensgefühl machen sie zur „coolen Wohnung für einen besonderen Lebensabschnitt“.
Rendite & Sicherheit – für Kapitalanleger mit Weitblick:
++ Hohe Nachfrage garantiert: Jede Neuvermietung brachte innerhalb von 24 Stunden dutzende Anfragen – die Vermietbarkeit ist überdurchschnittlich gesichert.
++ Solide Rendite mit Potenzial: 600 € Kaltmiete, ca. 3,5 % Netto-Rendite. ESG-Konformität, Möblierung und Lage erlauben weitere Mietsteigerungen – etwa über Index- oder Möblierungszuschläge.
++ Wertentwicklung vorprogrammiert: Die Kombination aus ESG, Möblierung, Altbauflair und Mikroapartment-Konzept sichert langfristige Nachfrage und Preisentwicklung – ein starkes Fundament für Kapitalerhalt.
++ Liebhaberwert mit Substanz: Altbaucharme, ESG, Balkon, Fernwärme, Raumhöhe – in dieser Qualität kaum replizierbar. Dieses Apartment wird auch in Zukunft zu den begehrtesten kleinen Wohnungen Heidelbergs zählen.
Elternargumente – heute Einnahmen, morgen Eigennutzung:
++ Ertrag heute, Option morgen: Ideal für Eltern – jetzt sicher vermieten, später dem eigenen Kind zur Verfügung stellen. Nähe zur Uni, hohe Sicherheit, privater Rahmen – besser als jedes Wohnheim.
++ Viel besser als Studenten-WG: Kein Stress mit Wartelisten oder Mitbewohnern – eigene Küche, Bad, Balkon, niedrige Nebenkosten. Viele Eltern suchen genau diese Qualität für ihr studierendes Kind.
Klarheit & Fairness – provisionsfrei vom Eigentümer:
++ Direktkauf vom Eigentümer: Kein Makler, keine Provision – das spart mehrere Tausend Euro Kaufnebenkosten. Die Abwicklung erfolgt persönlich, transparent und ohne Umwege.
Fazit: Diese Wohnung überzeugt wirtschaftlich, ökologisch, praktisch und emotional. Sie ist stilvoll, werthaltig und ESG-kompatibel – ein echtes Highlight für Kapitalanleger, Eltern und alle, die mehr als vier Wände suchen.
Top-Lage: Weststadt Heidelberg – Urbanes Leben mit Stil
Die Gaisbergstraße liegt in der Weststadt – einem der begehrtesten Viertel Heidelbergs. Hier treffen denkmalgeschützte Altbauten, urbane Lebensqualität und studentischer Esprit aufeinander. Die perfekte Kombination für Kapitalanleger und Eigennutzer.
Zentrale Highlights in direkter Umgebung:
++ Altstadt & Hauptstraße: ca. 3 Minuten mit dem Fahrrad
++ Bismarckplatz (Knotenpunkt ÖPNV): 3 Minuten mit dem Fahrrad
++ Neckarufer (Erholung & Freizeit): 5 Minuten mit dem Fahrrad
++ Mehrere Fakultäten der Universität Heidelberg: 3–6 Minuten mit dem Fahrrad
++ Uniklinikum: ca. 7 Minuten mit dem Fahrrad
++ S-Bahn-Haltestelle Weststadt/Südstadt: ca. 6 Minuten zu Fuß / 2 Minuten mit dem Rad
++ A5-Anschluss Richtung Frankfurt oder Basel: ca. 5–7 Minuten mit dem Auto
Ein echter Alltagsvorteil: Fahrräder können direkt vor der Tür geparkt werden – ohne Kellerabfahrt, ohne Umwege. Das spart Zeit und steigert die Zufriedenheit der Mieter spürbar – besonders bei Studierenden und Berufspendlern.
Diese Mikrolage überzeugt doppelt:
Zum einen durch ihre unmittelbare Nähe zu den wichtigsten Hotspots der Stadt. Zum anderen durch hohe Nachfrage, geringe Fluktuation und stabile Mieteinnahmen. Die perfekte Mischung aus Wertstabilität, ESG-Vorteil und Lifestyle.
